Procedimiento de compra de terreno - ¿Cuáles son las obligaciones del vendedor?

Hola querido foro,

nos interesa muy seriamente un terreno (aún sin desarrollar) en una nueva zona residencial que está surgiendo. Junto con vosotros me gustaría enumerar los pasos que son necesarios o recomendables desde el interés de compra hasta la compra propiamente dicha.
Empiezo yo:

[*]Encontrar anuncios públicos sobre nuevas zonas residenciales o la apertura de nuevas fases en los periódicos locales.
[*]Contactar con el ayuntamiento. Por desgracia, no tenemos posibilidades de conseguir uno de los pocos terrenos municipales, pero nos han referido a otros propietarios de terrenos.
[*]Decidirse por uno de los terrenos disponibles y reservarlo.
[*]Consultar el plan urbanístico y, si procede, el plan de uso del suelo en la asociación municipal / administración de la ciudad (en parte están disponibles en línea, si no, simplemente preguntar).
[*]Presentar el plan urbanístico a un arquitecto y consultar de manera general si sería factible construir la casa de ensueño en el terreno teniendo en cuenta las normativas. (Esto no significa que ya se empiece con la planificación detallada o que uno se comprometa con un proveedor/arquitecto).
[*]Pedir cita con el asesor bancario y hablar sobre el margen financiero y las limitaciones.
[*]...¿y ahora?

Estamos ahora en el paso 6. Nos hemos enamorado de un terreno, ya nos hemos imaginado cómo podría ser la futura casa allí y ya nos hemos informado previamente sobre créditos en el banco. ¿Cómo seguimos ahora?

¿Inscripción en el registro de la propiedad?
Me gustaría ver la inscripción en el registro de la propiedad. ¿Es habitual pedir un poder notarial del propietario para poder solicitar una copia en la oficina correspondiente? ¿O se confía en la copia que el propietario permite consultar? ¿Se puede ver la inscripción en el registro en la notaría antes de firmar?

Acuerdo con el vendedor:
Si no hay sorpresas en la inscripción en el registro, me imagino que se busca la conversación con el vendedor y se fija una cita con el notario. ¿Cómo habéis hecho para que todos puedan acudir a la cita notarial? ¿Habéis dejado algo por escrito antes de la cita con el notario?

Cita con el notario:
Se firma el contrato de compraventa y se tiene un plazo de x días para transferir el dinero. ¿Qué se considera prueba de que se ha pagado el dinero? ¿El vendedor confirma la recepción del dinero y qué tengo que hacer yo para que me inscriban como nuevo propietario?

Urbanización:
La urbanización la hará el ayuntamiento el próximo año. Los costes correrán a cargo de nosotros como nuevos propietarios.
Cuando la urbanización esté terminada y hayamos comparado varios proveedores, podremos empezar la construcción.

Me doy cuenta de que eres muy inexperto en esto. Entonces, el vendedor y tú se ponen de acuerdo en el terreno xy libre de cargas al precio tal. El terreno tiene tantos metros cuadrados, está definido como parcela o, como es parte de una gran parcela, aún debe ser demarcado y recibir una nueva denominación de parcela. En ese caso, se ponen de acuerdo sobre quién paga eso, cuidado, 2.500,- se van rápido.
Tú, como comprador, designas al notario, se lo comunicas al vendedor y lo encargas de redactar un borrador de contrato que contenga lo que han acordado. Libre de cargas, tamaño, ubicación, precio. El borrador les llega a ambos por correo electrónico, revisan si todo está como acordaron. Libre de cargas es importante. El vendedor debe asegurarse de que así sea. No tienes que revisar los registros de propiedad. Eso lo hace tu notario.
La fecha de la firma está fijada. Firman ante el notario. Éste hará ahora una anotación preventiva de compraventa el día de la firma ante el juzgado por vía digital. Eso significa que en el registro electrónico de la propiedad hay una nota de que tú ya tienes un pie en la puerta; eso evita que el vendedor venda el terreno otra vez.
El notario ahora espera. Si, por ejemplo, algún banco tiene derechos sobre el terreno, el vendedor debe aportar la autorización de cancelación del banco. Si aún no se ha formado la parcela, el notario espera hasta que eso suceda; ustedes se han puesto de acuerdo sobre quién encarga eso y quién lo paga.
Cuando todo esté claro, el terreno definido, sin cargas, el notario te informa por escrito que tienes que pagar dentro de una semana. Tú confirmas el pago por escrito. El vendedor también debe confirmar por escrito la recepción del dinero. Aquí no hay margen para correo electrónico, teléfono, etc., debe ser por escrito mediante correo postal.
Ahora el notario solicita el cambio de propietario en el juzgado, la llamada “Auflassung”, se realiza la inscripción. Tú pagas ahora los costos del juzgado y del notario. Tras la inscripción recibes el aviso de inscripción. Ahora eres propietario. Pero ya eres poseedor tras haber realizado el pago.
Karsten

Muchas gracias por la respuesta útil. Sí, todavía soy inexperto en el área. Hasta ahora no he comprado ni construido ningún terreno o casa. Por eso me parece genial que haya una comunidad como esta, que se ayuda y asesora mutuamente.