Evaluación del precio del terreno para casa adosada en esquina

Estamos interesados en un terreno que se encuentra en un barrio ya casi completamente desarrollado. Una especie de hueco para construcción, siendo una casa adosada al extremo. El terreno contiguo está edificado con un edificio multifamiliar más grande, incluyendo un garaje subterráneo. Existe un plan de urbanismo aprobado que permite 2 pisos completos.
El terreno tiene algunas desventajas, por ejemplo, aparcamiento público y calle por dos lados, acera en tres lados. Sin embargo, la ubicación es muy cercana al centro y, a pesar de eso, es una zona residencial principalmente. En general, hay muy pocos terrenos aquí, y ya han aparecido varias ofertas de proveedores de casas prefabricadas que incluyen este terreno, pero se anuncia también por separado, y estamos interesados en ello.

El problema es el precio. Datos aproximados:
- 334 m2
- Valor catastral del suelo de 2023: 830 EUR / m2. Las calles cercanas tienen valores entre 680-810 EUR, por lo que este valor está más bien en el extremo alto en comparación. 2022: 830 EUR, 2020: 740 EUR
- Precio por m2 en el anuncio individual es de 1119,40 EUR / m2. Es decir, casi un 35% / 290 EUR por encima del valor catastral 2023
- He adjuntado una imagen del plan de urbanismo: se trata del terreno en el extremo norte

El mercado determina el precio, los valores catastrales a menudo están desactualizados… Pero: aquí está el valor del año actual, y el terreno ya tiene varias características que, desde mi punto de vista, son generalmente consideradas desventajas. Aun así, en un mercado vacío, todo esto tiene solo una influencia limitada en el precio.

Actualmente, yo lo plantearía partiendo de una prima sobre el valor catastral debido a la escasez de oferta, por ejemplo 30%, pero luego descontaría algo porque tiene unas cuantas desventajas, y probablemente terminaría en un 15% por encima del valor catastral… Pero al final esos valores no están fundamentados. Y estamos hablando de una diferencia de 50.000 EUR.

¿Tenéis consejos sobre cómo proceder aquí? ¿Cómo se llega a un precio subjetivamente aceptable/realista?
¿O es que en el mercado actual es más bien que podemos olvidarnos directamente de hacer una oferta por debajo del precio completo?

¡Muchas gracias por vuestros consejos!

Si se encuentra alguien que pague 375k por ello, también se venderá a ese precio. Actualmente, las probabilidades no son tan altas, estamos hablando de un presupuesto total de aproximadamente 800k. Más bien más, ya que omitir el sótano y construir en ancho en terrenos de casas adosadas no funciona bien. Ahí el círculo de posibles interesados ya es bastante reducido actualmente. Por otro lado, en las ciudades se dejan fácilmente 5000€/m² para un piso en un edificio antiguo, por lo que la casa adosada de obra nueva es el mejor trato para quienes pueden afrontar el presupuesto. Es decir: puede que tengáis poca competencia. Pero eso no está garantizado.

En consecuencia, yo intentaría tantear al vendedor. ¿Por qué se quiere vender justo ahora, cuando las condiciones del mercado son claramente peores que hace 2-3 años? ¿Cuánto tiempo lleva intentando vender? ¿Hay otros interesados? Lo decisivo es a qué precio está dispuesto el vendedor. Con fórmulas como valor indicativo del suelo + X no se acerca uno a la respuesta.

Hacer una oferta con tu último precio. Si luego lo consigues está bien, si no, pues no. Había ofrecido un objeto con un 30% por debajo del precio pedido. Todavía no lo he conseguido. Pero el objeto está en el mercado desde noviembre de 2022.

Haz una oferta con tu último precio. Si lo consigues, está bien, si no, pues no.

Tiene sentido, pero la preocupación es que paguemos por encima del valor de mercado. Podríamos ofrecer al precio de oferta, pero ¿es realmente necesario? Probablemente nunca lo sabremos. ;)

Aparte del precio, tengo una pregunta sobre el plan de desarrollo que publiqué arriba: El verdadero área de construcción con 2 plantas completas tiene 12 m de profundidad y 11,5 m de ancho. Incluida la cochera, que por lo tanto probablemente debería estar integrada en la casa. En el plan de desarrollo de arriba también se ve una franja estrecha detrás (azul), de 4 m de profundidad. Según el plan de desarrollo, solo se permite 1 planta completa en esa zona. ¿Alguien tiene una idea para qué podría ser? El edificio de apartamentos vecino existente termina después de los 12 m.

Si ya está construido alrededor, ayuda una imagen aérea y/o el extracto del Geoportal.

Una imagen del plan de desarrollo es completamente insuficiente para opinar aquí. Se necesita el plan de desarrollo completo con la versión de texto.