Planificación con un plan de desarrollo más antiguo

Hola a todos,
soy completamente nuevo en el foro y actualmente estamos todavía bastante al principio con nuestros planes de construcción de la casa y nos enfrentamos al siguiente problema:

Hemos heredado un terreno, pero el plan de desarrollo tiene más de 20 años, regula prácticamente todo con detalle y no corresponde completamente con lo que nos gustaría construir (altura máxima de la rodilla de 50 cm, etc.). Somos conscientes de que no podemos ignorar completamente las disposiciones, pero esperamos que haya cierta disposición a comprometerse por parte del municipio y de la administración local.
Nos gustaría que un arquitecto independiente hiciera la planificación para luego poder solicitar ofertas de varios proveedores de casas prefabricadas. El problema aquí es que realmente deberíamos saber antes de presentar la solicitud de construcción que ésta será aprobada (de lo contrario, las diferentes ofertas de las empresas constructoras de casas no tendrían validez).

¿Cómo procederíais aquí?
1. ¿Hablar primero con el ayuntamiento/la administración local? - sin una consulta previa cualificada de construcción no podemos confiar en las declaraciones.
2. ¿Negociar con el arquitecto junto con el ayuntamiento/la administración local hasta que se nos conceda una consulta previa cualificada de construcción positiva (lo que definitivamente aumentará los costes del arquitecto)?
3. ¿Dejar que el arquitecto planee la casa de nuestros sueños para poder pedir ofertas a diferentes proveedores de casas y esperar que se apruebe la autorización o que no haya grandes modificaciones en la planificación (y por lo tanto un aumento de precios asociado)?

¡Me encantaría recibir consejos/ideas sobre la forma más sensata de proceder!

Un saludo cordial

20 años aún es poco para un plan de urbanización y esperaría poca comprensión por parte de las autoridades.

No sé qué piensas, pero un plan de ordenación es jurídicamente vinculante. Porque el municipio habrá pensado algo al respecto y, en el marco de su soberanía urbanística, por supuesto puede decidir cómo deben diseñarse las casas nuevas. Si existe un plan de ordenación válido, no se negocia (¿sobre qué, en realidad?), sino que hay que cumplir con el plan de ordenación. Pequeñas desviaciones (altura de cumbrera superada por 10 cm o coeficiente de ocupación del suelo superado por 0,02) podrían ser aprobadas. Todo lo demás no es posible. No vivimos en un bazar, sino en un estado de derecho, donde los planes de ordenación vinculantes naturalmente se aplican. El municipio no negocia con un pequeño constructor de casas unifamiliares sobre su casa. Como máximo con grandes inversores que quieren construir edificios de viviendas. En esos casos, el plan de ordenación se modifica mediante un procedimiento y una resolución en el consejo municipal. Y ese procedimiento puede durar mucho tiempo con múltiples consultas públicas. Estoy hablando de varios años. Y solo si realmente se van a construir varios edificios de viviendas en una parcela, de lo contrario no se cambiará nada en los planes de ordenación existentes.

No sé qué piensas, pero un plan urbanístico es vinculante por ley. Porque el municipio seguramente habrá pensado en ello y dentro de su autoridad de planificación puede decidir, por supuesto, cómo deben diseñarse las casas nuevas. Si existe un plan urbanístico válido, no se negocia (¿sobre qué exactamente?), sino que se debe respetar el plan urbanístico. Pequeñas desviaciones (superar la altura del alero en 10 cm o la densidad de construcción en 0,02) podrían ser aprobadas. Todo lo demás no es posible. No vivimos en un bazar, sino en un estado de derecho, donde los planes urbanísticos vinculantes por ley, por supuesto, son válidos. El municipio no negocia con un pequeño constructor de viviendas unifamiliares sobre su casa. Como mucho con grandes inversores que quieren construir edificios multifamiliares. En esos casos el plan urbanístico será modificado mediante un procedimiento y resolución en el ayuntamiento. Y ese proceso puede durar mucho tiempo, con múltiples participaciones públicas. Hablo de varios años. Y solo si realmente se construyen varios edificios multifamiliares en un terreno, de lo contrario no se cambiarán los planes urbanísticos existentes.

Está bien, negociar fue la palabra equivocada, pero pequeñas desviaciones son obviamente posibles, también lo he visto con conocidos en la misma ciudad. Nuestro deseo es precisamente aprovechar al máximo estas desviaciones y por eso la pregunta…

11ant reaccionó al mensaje de en el tema con Like.

el plan de desarrollo urbanístico tiene, sin embargo, más de 20 años, regula todo hasta el detalle y no corresponde completamente a lo que nos gustaría construir (altura máxima de la rodilla 50 cm, etc.).

Con planes de desarrollo urbanístico de cincuenta años habría mayores posibilidades de exención, pero aquí sólo veo las descritas en el mensaje #3. Según la experiencia, una altura de rodilla para aspiradora expresamente deseada es una de las disposiciones más sagradas que existen.

sin una consulta previa de construcción calificada, sin embargo, no podemos fiarnos de las afirmaciones

Exactamente por eso es también el medio absolutamente más adecuado. Se necesita poco para ello, como se describe aquí:

Absolutamente. Incluso basta con imprimir la copia catastral a escala y pedir prestado un transportador a un alumno de primaria.

Nuestro plan de desarrollo urbanístico fue elaborado a mediados de los años 80, también con un muro de sótano de 50 cm, construcción de una sola planta, solo parcialmente con ático, sin ventanas en el tejado, etc.

En nuestra solicitud de construcción tenemos ahora un total de 9 desviaciones, 9 también fueron aprobadas por el municipio y 8 ahora quiere aprobarlas la oficina del distrito, solo se oponen a la rotación de la dirección del alero en 90 grados… por lo demás podemos construir 2 plantas, otra inclinación del tejado, ampliación del último piso (nuestro segundo piso completo), muro de sótano de 2,75 m, superar el coeficiente de ocupación del suelo y el coeficiente de utilización del suelo, la altura del zócalo y la cubierta del carport con chapa metálica.
Nos habíamos asegurado mediante una consulta previa de construcción, pero ahora tenemos que esperar desde hace meses a que la oficina del distrito tome una decisión…

Yo simplemente verificaría si en la zona ya se han aprobado desviaciones y consultaría en la oficina de urbanismo. Con nosotros fueron muy amables y cooperativos :)