Planificación de la financiación de nuestra casa

Hola a todos,

Tenemos el próximo mes nuestra primera entrevista preliminar para la financiación. Para prepararme, me gustaría que me dieran su opinión sobre si mis ideas funcionan. Como la conversación será con mi padre, tengo un poco de miedo de que me trate con guantes de seda. Así que sean sinceros (aunque ustedes siempre lo son ). A veces soy demasiado optimista o no veo el bosque por los árboles.

Sobre los ingresos:
Yo 2.500 euros netos como funcionaria (más reembolso de gastos de viaje; a partir de mediados del próximo año 2.700 euros; seguro privado ya descontado)
Él (32) 2.000 euros netos (más dietas, coche de empresa ya descontado)

Gastos: 480 euros de alquiler sin gastos
En total gastos regulares de aproximadamente 2.300 euros (sin mis costes del coche, ya que me los reembolsan).

Actualmente tenemos 25.000 euros de capital propio. Opcionalmente podría aportar un plan Riester de 13.000 euros. Después de que el mes pasado pagamos la última factura de la boda, queremos ahorrar cada mes 1.700 euros para la casa. Este mes, por ejemplo, serán más de 2.000, pero eso varía.

Como la pregunta sobre el bajo capital propio va a surgir: el año pasado nuestro capital propio se vio bastante reducido debido a una mudanza necesaria incluyendo cocina nueva. Luego la boda, la compra del coche... como suele pasar.

Nuestro proyecto:
Queremos comprar un terreno a finales de año. Incluidos los costos adicionales (8%) estamos en 100.000 euros. Esto lo financiaría inicialmente por separado.
La construcción debe realizarse en un plazo de tres años. Como soy impaciente, me gustaría comenzar en otoño de 2019, pero a más tardar en primavera de 2020.
El terreno se financiaría dependiendo del tipo de interés de forma variable o por un tiempo determinado (más bien primavera de 2020).

Con nuestra tasa de ahorro, tendríamos a finales de año al menos 35.000 euros, de los cuales 5.000 euros en un contrato de ahorro para vivienda. ¿Debería pagar solo los costos adicionales del terreno (redondeado 10.000 euros) con el capital propio o invertir la mayor parte posible?
Mi idea es pagar el terreno con 1.500 euros mensuales. Así quedarían algunos cientos al mes para el fondo general. ¿O es mejor una cuota pequeña y ahorrar más en efectivo?

Según mi cálculo, tendríamos hasta principios de 2020, incluyendo el terreno pagado, un capital propio de 47.000 euros. ¿Es eso suficiente o mejor esperamos un poco con la construcción? Posiblemente sumando la pensión Riester para aumentar nuestro capital propio.

Posiblemente mi marido cambie de trabajo. Tendría entonces al menos 500 euros más netos, pero sin coche de empresa. Para el segundo coche necesario: ¿deberíamos pagar 10.000 euros en efectivo o hacer un pago a plazos con el ingreso aumentado?

¡Gracias por su ayuda! Perdón por el texto largo. Si olvide algo, no duden en preguntar.

Hola Lenschke,

Felicidades por la boda y por la planificación tan ordenada.

Lo del préstamo variable puede ser una buena idea, en principio, siempre que se elija un socio bancario adecuado, este préstamo también puede ser concedido a largo plazo, pero entonces se debería estar seguro del socio bancario. En este último caso, las subidas de tipos, si es que llegan, no afectarían negativamente.

La inversión de capital propio en la variante variable será más o menos irrelevante, ya que el interés variable eher no depende del plazo, es decir, en la mayoría de los bancos existe un tipo variable uniforme (que suele ser más bajo); eso habría que comprobarlo individualmente.

La inversión de capital propio en la tasa fija lo más alta posible, ya que esta se genera en función del plazo (en relación a la suma financiada con el valor del terreno) y así se asegura a largo plazo un tipo de interés más favorable.

La amortización en el tipo variable no importa en principio, ya que el préstamo se cancelará de todos modos y siempre está el valor del terreno como garantía, y esta diferencia reduce el nivel de financiación de todo el préstamo. No es decisivo si el capital propio está en la amortización del terreno (y en el valor creado) o si está disponible en efectivo.

En el tipo fijo no amortizaría mucho los fondos, porque así se amortiza dinero barato y como se podrían necesitar más fondos que quizá, debido a la evolución de los tipos, serían más caros, preferiría entonces tomar menos los fondos nuevos.

Aquí las ofertas y la configuración individual (si quieren seleccionar el mercado para los mejores tipos o solo un pequeño grupo de bancos locales o incluso solo el banco habitual) mostrarán qué variante, variable o fija, es la más sensata.

No he entendido del todo la afirmación....

Según mis cálculos, hasta principios de 2020, incluyendo el terreno amortizado, tendríamos un capital propio de 47.000 euros.

¿Por qué o de dónde debería estar amortizado el terreno?

La idea de Riester para aumentar el capital propio debe estar bien pensada y solo puede considerarse si respecto a la configuración del financiamiento también cuentan con un experto en Riester en la mesa. Personalmente, recomiendo mantener Riester fuera de una financiación inmobiliaria, pero esto requiere una discusión aparte.

En resumen, cabe señalar que una evaluación básica del proyecto total en relación con su situación financiera o la situación básica reconocible solo es posible si se sabe cuánto costará la casa, o al menos se tiene una idea del importe total de la inversión prevista.

Para mí, parece razonable por ahora. La pregunta importante es: ¿Qué tipo de casa tienen en mente? ¿Qué tamaño debería tener y cuánto "debe" costar?

Hola, me uno a readytorumble. ¿Cuánto debe costar la nueva casa? Tú 29, casado, construcción de la casa (nido) y luego ¿qué? ¿Niño? ¿1? ¿2? ¿Han hecho aquí alguna vez una planificación financiera personal? En el peor de los casos tienen un terreno, pero no pueden afrontar la casa porque debe costar 800.000 € (esto es solo un ejemplo exagerado).

Sobre el uso del capital propio para el terreno. Deberías mantener tanto capital propio como sea posible como colchón. En una construcción nueva puede pasar mucho, la financiación adicional es cara. Por supuesto, hay que considerar qué porcentaje de capital propio es sensato por los intereses, etc. Pero si ahora pones TODO el capital propio en el terreno, no te lo devolverán en la financiación principal. Es decir, el capital propio que se menciona en la financiación total debe usarse prioritariamente. Si luego pueden ahorrar mucho durante la fase de construcción solo ustedes pueden evaluarlo. Ya tienen una doble carga con la financiación del terreno.

No entendí del todo la afirmación....

Según mis cálculos, hasta principios de 2020, incluido el terreno pagado, tendríamos un patrimonio neto de 47.000 euros.

¿Por qué o de qué se supone que el terreno está pagado?

Eso sería con una cuota de 1.500 euros para el terreno. Tan pronto como comience el proyecto de construcción, incluiría el terreno en la financiación total. De lo contrario, podrían surgir problemas con las posiciones de la hipoteca en el registro de la propiedad. Si no tengo un error de cálculo, lo que haya pagado hasta entonces del terreno más el dinero adicional disponible debería representar mi patrimonio neto.

La casa debe ser simplemente diseñada: rectangular, tejado a dos aguas, aproximadamente 140 m² de superficie habitable. Para simplificar, he calculado con 1.800 euros por m² (norma de ahorro energético 2016, calefacción de gas, zona residencial relativamente económica).
En los gastos adicionales ya hay un margen de seguridad. Aquí solo tenemos terreno plano, por lo que probablemente pocas excavaciones. En la zona de construcción adyacente, al menos, no hubo problemas con los terrenos (suelo prácticamente igual).

Intentamos obtener la mayor cantidad posible de tipos de interés bajos, ya que no disponemos de un patrimonio neto abundante. Por eso haremos muchas cosas de exteriores por nosotros mismos, tal vez terminar el piso superior por cuenta propia. Todavía no tenemos hijos.

Hola, me uno a readytorumble. ¿Cuánto puede costar la nueva casa? Tú 29, casada, construcción de la casa (nido) y luego ¿niño? ¿1? ¿2? ¿También han hecho aquí una planificación financiera personal? En el peor de los casos tienen un terreno, pero no pueden asumir la casa porque debería costar 800.000 € (esto es solo un ejemplo exagerado).

También nos hemos planteado esto. Durante el permiso parental tendría derecho a una asignación parental de 1.800 euros (los niños están planeados para dentro de unos años). Como principalmente trabajo desde casa, el tiempo parcial (60 % más o menos) también es posible. Mi esposo también trabaja mucho desde casa. Como funcionaria con complemento familiar y subsidio por hijos, también se pueden pagar bien los lugares de cuidado. Los padres viven además en el lugar.
Fundamentalmente, la financiación total se calcula con un ingreso de solo 4.000 euros. En años buenos hacemos entonces pagos extraordinarios. No quiero estar mucho tiempo en tiempo parcial.

Espero poder asumir la financiación con una cuota de 1.200 euros. Pero eso todavía tengo que calcularlo en detalle cuando lleguen las ofertas.