Estimación de costos - contrato de obra

El arquitecto en nuestra empresa es a la vez jefe de obra y planificador. Él ha diseñado el proyecto y celebra con nosotros un contrato de obra. Encarga a empresas que trabajan para él y, en última instancia, nos construyen la casa. Básicamente, no tenemos nada que ver con la selección de las empresas. Por lo tanto, con el contrato de obra él nos debe la casa.

El problema es que ha realizado una estimación de costos que ahora supera en 20.000 euros el contrato de obra que nos ha ofrecido. Y eso no es todo.
Queremos saber, en principio, si hemos sido engañados porque no prestábamos suficiente atención durante la planificación, la elaboración de estimaciones de costos o la entrega del [LV] para la solicitud de construcción, o si él intenta estafarnos para obtener el mayor beneficio posible para sí mismo.
¿Tiene el [LV] que él entregó junto con la correspondiente estimación de costos algún valor legal o podría yo haber jugado a la ruleta rusa y haber puesto cualquier cifra en el balance?

El arquitecto en nuestro caso es jefe de obra y planificador al mismo tiempo. Él ha planificado el proyecto y firma con nosotros un contrato de obra. Él encarga a las empresas que trabajan para él y que finalmente nos construyen la casa. Nosotros en principio no tenemos nada que ver con la selección de las empresas. Por lo tanto, con el contrato de obra nos debe la casa.

Ahora empieza a quedar claro... y no es agradable... y es interesante...

Existe una diferencia importante (derecho de arquitectos, colegios profesionales) entre un arquitecto libre y un arquitecto que trabaja en el sector de la construcción.

El arquitecto libre es contratado por el promotor y está de su parte. Es su representante y es independiente de las empresas que ejecutan la construcción.

El arquitecto habilitado para el sector de la construcción tiene, debido a su actividad (p.ej. como contratista general, o como lo que sea), un interés financiero propio en el proceso de construcción, y no está, en principio, del lado del promotor que le ha contratado.

Además, los documentos para la solicitud de construcción fueron firmados por una tercera persona con la que no mantenéis una relación comercial directa, una constelación interesante...

Vuestro principal problema ahora es que legalmente solo existís vosotros y la otra parte, es decir, necesitáis urgentemente un experto de vuestra parte que os informe de manera neutral sobre las consecuencias de esta constelación. Yo juntaría todos los documentos contractuales y acudiría a un abogado especializado.

Saludos
WD

Hola,

No existe ningún "contrato principal" que lo incluya todo. Hemos firmado un contrato de planificación. En él están incluidas las fases del servicio 1-4. Además, hemos firmado un contrato para la planificación de las estructuras / estática.

Los documentos para la solicitud de construcción fueron firmados por una planificadora / ingeniera diplomada autorizada para presentar solicitudes de construcción designada por él.

El arquitecto es nuestro jefe de obra y planificador en una misma persona. Él ha planificado el proyecto y hace un contrato de obra con nosotros. Encarga a empresas que trabajan para él y que finalmente nos construyen la casa. Básicamente, no tenemos nada que ver con la selección de las empresas. Por lo tanto, nos debe la casa según el contrato de obra.

A diferencia de "WD", todavía no estoy más sabio.

En un post escribes sobre "contrato de planificación" y "contrato separado para estructura y estática" (la planificación estructural abarca todas las fases de servicio) y en este de nuevo sobre un "contrato de obra". Al mismo tiempo, tu arquitecto también es tu jefe de obra; por lo tanto, has encargado todas las fases de servicio. Poco a poco se entiende por qué otra arquitecta firmó la solicitud de construcción. En tu construcción — siempre suponiendo que haya entendido bien tus explicaciones por partes — se trata de excluir la responsabilidad de tu arquitecto planificador, que — visto objetivamente — ejerce la función de un contratista general. Sin embargo, no puedes probar esto porque falta su firma en los documentos relevantes — esta persona no aparece en ningún papel; al menos no en ninguno que sea importante. En consecuencia, tampoco haces un contrato de obra con él, sino con "x" empresas artesanales cada una con un contrato/servicio, ¿verdad?

El problema es que él hizo una estimación de costos que ahora se excede en 20.000 euros respecto al contrato de obra que nos ofreció. Y esto no es todo.
En principio, queremos saber si nos han engañado porque no prestábamos suficiente atención durante la planificación, la elaboración de las estimaciones de costos o la entrega del pliego para la solicitud de construcción, o si él intenta estafarnos y obtener el mayor beneficio posible para sí mismo.

Quizás sea una pregunta ingenua, pero poco a poco me siento estafado. ¿Por qué no le pagas al planificador / la arquitecta simplemente los "costos de planificación" ya generados y buscas un socio constructor que tenga un contrato menos opaco como herramienta de trabajo?

Saludos, experto en construcción

Los costos de planificación (fase 1-4) están todos pagados. El contrato siguiente sería ahora el contrato de obra, que aún no está firmado.
El contrato para la estática - así está estipulado - corresponde a las fases 1-4 y la planificación de ejecución no forma parte del encargo.

El contrato de obra ya lo habríamos cerrado con él, al menos él figura como contratista y no su ingeniera autorizada para presentar propuestas. Nosotros no cerramos contratos con las diferentes empresas, eso lo hace él.

¿Hasta qué punto está obligado el arquitecto a entregar todos los documentos que se han elaborado hasta ahora para la casa si ahora empacamos nuestras cosas y quisiéramos irnos a otra empresa?

¿Tiene alguna validez legal el listado de prestaciones que él presentó con la correspondiente estimación de costos o podría yo mismo haber jugado a la ruleta rusa y haber puesto cualquier número debajo del total?

Dejando de lado que ustedes ya están participando en la ruleta rusa y entrando en la "recta final", la valoración legal depende en gran medida de cómo hayan redactado el contrato. Qué se acordó y qué ley es aplicable. (No profundizo en eso, el abogado necesario para derecho de construcción y arquitectura cobra gustosamente más de 200 € por hora, seguro que las respuestas vienen por sí solas.)

Como dije, con la probable estructura contractual existente no cuentas ni con asesoría legal ni con conocimiento técnico de construcción de tu lado.
Ese es el punto crucial, y esos 20k son solo para empezar.

WD