Hola, pensé que también podría intentar darte un consejo... bueno, en nuestro caso se asumió el valor de mercado como capital propio (que en nuestro caso estaba por debajo del precio de compra). Realmente tenéis que tener mucho cuidado con los costos adicionales, intentad incluir la mayor cantidad posible ya en vuestro contrato de construcción y evitar "a cargo del constructor" y demás. Pueden salir muy caros, por ejemplo:
- Conexiones de servicios (gas, agua, electricidad); nosotros contábamos con 5.000 € por cada oficio y ahora sólo la conexión de agua cuesta 13.000 € (consulté unas 30 empresas y sin broma esa fue la oferta más barata).
- Cambio de suelo - nosotros construimos en Hamburgo - ¿dónde construís vosotros? - y allí tuvimos que gastar otros 12.000 € para cambiar el suelo que no soportaba la carga. En algunos casos incluso hay que construir con pilotes, lo que son otros 20.000 € más.
- Puede que haya que contratar algunos seguros, por ejemplo un seguro por incapacidad laboral o un seguro de vida riesgo, además de seguros para la casa por ejemplo de responsabilidad civil o contra incendios en fase de construcción.
- Costos administrativos - por ejemplo, 1800 € para nosotros por la licencia de construcción; las inscripciones hipotecarias en el registro de la propiedad generan nuevamente gastos de notaría y de tribunal.
- Nuestra casa tiene 215 metros cuadrados útiles y cuesta 380.000 €, pero sin trabajos propios como la electricidad y la cubierta, que tenéis vosotros. Tened en cuenta que si, por ejemplo, dejáis que amigos os cubran el techo por "una pequeña remuneración", también tendréis que asegurar socialmente a estos en la BG.
- Nosotros además tuvimos que pagar 2.300 € para que inspeccionaran el terreno por si había bombas y 1.000 € para detectar gases tóxicos (requisito oficial, vigente desde hace 1 año), contratamos un perito de construcción porque no somos profesionales (2.400 €), y demás... en total (con el agente inmobiliario y los impuestos de compra) tenemos 90.000 € en costos adicionales.
- Cuando los niños estén y se vuelva al trabajo, gastos de cuidado (para nosotros hasta ahora por ejemplo 380 € por niño, pero eso se ha reducido un poco ahora).
Creo que se puede distribuir las habitaciones que mencionáis en 150 m²; en realidad eso depende de vosotros. También hay herramientas estupendas en internet para planificar eso. Nosotros tenemos 155 m² para seis dormitorios y además un apartamento independiente de 70 m². Ese se va a alquilar para que se pague solo ;-)
Financiación
Yo intentaría, dado que vuestros salarios probablemente no subirán mucho más, conseguir un período largo de interés fijo; a nosotros nos dieron 30 años. Claro, es más caro pero no se corre el riesgo de no encontrar una financiación adecuada después de 10 años. Y lo que me gusta de nuestro contrato (solicitamos un préstamo de 500.000 € y teníamos 150.000 € de capital propio) es que la cuota mensual es inicialmente baja (1.900 €), pero tenemos la opción de hacer pagos anticipados altos trimestralmente, creo que hasta 12.000 € por año. Eso da mucha flexibilidad, y si algún tiempo estamos apretados por gastos extraordinarios como un coche nuevo, simplemente renunciamos a los pagos anticipados y los recuperamos después.
- También deberíais tener algunos ahorros por si se retrasa la fecha de entrada. A menudo los bancos mantienen el crédito durante 1 año sin intereses, pero después hay que solicitarlo por completo y pagar intereses. Malo si además hay que pagar alquiler. Para nosotros justo alcanza, pero como la licencia de construcción tardó 4 meses, ¡se pone realmente justo!
¡Espero que haya algunos consejos útiles, contadme cómo os fue!