Opinión / Evaluación de una propiedad

Hola a todos,

empezamos hace aproximadamente un año a buscar una propiedad para nosotros (mi novia y yo) así como para los padres de mi novia.

Una compra regular sería preferible para nosotros y también para el banco financiador ;) pero ya me he ocupado también del tema de subasta judicial y un financiamiento sería realizable incluso en ese caso.

Como ya hubo propiedades en subasta judicial que a primera vista parecían interesantes, ya he visitado varias veces el juzgado para consultar los documentos correspondientes y para participar en las fechas de subasta para ver cómo funciona todo. Lamentablemente, al visitar las propiedades siempre tuvimos que constatar que por diversos motivos simplemente no era lo adecuado.

Al parecer, no hay muchos interesados en subastas judiciales en Remscheid. Hasta ahora, todas las propiedades en cuyas fechas de subasta participé se vendieron claramente por debajo del valor de mercado o el banco se opuso a la subasta porque no se pudo alcanzar la suma deseada. Muchas veces solo había un postor realmente interesado en adjudicarse la propiedad.

Incluso las propiedades de compra regulares no han sido interesantes hasta ahora debido a su ubicación o estado, o la relación calidad-precio simplemente no encajaba.

Ahora finalmente hemos descubierto una propiedad que nos gusta mucho por su tamaño y distribución de espacios y la ubicación es simplemente un sueño. También se trata aquí de una subasta judicial. Lamentablemente, el estado, debido a un periodo prolongado de desocupación, está lejos de ser óptimo.

Se trata de una casa para dos familias con un apartamento independiente y un edificio anexo (garaje doble con sala de fiestas) con una superficie habitable de 217 m² en un terreno inclinado de aproximadamente 1.600 m².

La propiedad fue construida en 1958 y las paredes están hechas de mampostería no especificada con un grosor de 30 cm.

Según me informó la copropietaria, ella ya quiso vender la propiedad hace 3 años de forma regular, pero el segundo copropietario (hermano) se negó porque al parecer todavía vivía en la propiedad en ese momento.

Ahora la propiedad está desocupada y en el informe pericial se la califica como inhabitable, ya que el agua y la electricidad fueron cortadas. Por lo tanto, la propiedad no está calefaccionada.

La anotación de la subasta judicial se registró en el registro de la propiedad el 23.03.2015 y la inspección del perito tuvo lugar el 17.08.2015.

Los acabados de la propiedad en cuanto a suelos, paredes y techos se describen en el informe como obsoletos. Esto no me molesta, porque en cualquier propiedad se renovará completamente y se adaptará a nuestros deseos, esto se realizará con trabajo propio (en familia).

Lo mismo aplica para la instalación sanitaria, en la cual además deben ser revisadas y, si es necesario, renovadas las conexiones de entrada y salida debido a la falta de mantenimiento. Como el baño y la cocina están planificados de todos modos en otros espacios (más grandes), las tuberías deberán ser completamente rehacidas, lo cual también se realizará con trabajo propio (en familia).

En cuanto al suministro eléctrico, también se indica en el informe una revisión o un reemplazo parcial. Por supuesto, la pregunta sería si se debería planear una renovación completa de la electricidad. Quiero aclarar primero cuánto me costaría si un electricista amigo realiza el trabajo y qué trabajos podrían ser realizados en forma de trabajo propio.

Lo que más me molesta de la propiedad, sin embargo, son los daños por humedad debido a la falta de mantenimiento. Los daños en las paredes y techos (principalmente en las esquinas de las habitaciones) se manifiestan mediante desprendimiento y decoloración de los revestimientos de las paredes. En el momento del informe, aparentemente no había moho.

En cuanto a la calefacción de gasóleo, todavía no estoy decidido si la cambiaría o pospondría si todavía funciona, ya que no tengo información detallada sobre la caldera. En la calle definitivamente hay gas disponible y como alternativa también estaría una calefacción de pellet entre las opciones principales.

Actualmente todavía no ha sido posible una visita. Actualmente intento contactar al segundo copropietario, que tiene acceso a la propiedad.

La propiedad está exactamente en el barrio en el que nos gustaría vivir. Además, el gran terreno que limita directamente con el bosque y la ubicación tranquila en un callejón sin salida. Luego la casa misma, que salvo por el estado, también es adecuada, hacen que la decisión sea realmente difícil :(

¿Hay aquí en el foro personas que ya hayan adquirido una propiedad que estuvo desocupada por un tiempo y sin mantenimiento? Aquí me ayudarían algunos relatos de experiencias para tomar mi decisión.

Saludos

Hay que mirar con atención y, al menos basándose en el informe pericial, sacar las conclusiones -esperemos- correctas antes de la fecha de subasta, si una visita previa definitivamente no fuera posible. Si el inmueble ha estado vacío durante varios años y es calificado por el perito como inhabitable = listo para demolición, esta valoración debe tomarse en serio. Querer rehabilitar completamente una propiedad lista para demolición generalmente implica costos al menos equivalentes a los de una nueva construcción. En ocasiones puede ser considerablemente más caro. La extensión y tipo de los daños estructurales son decisivos, así como el esfuerzo de modernización. La calefacción podría estar tan obsoleta que, según el reglamento de ahorro energético, ya no se permita utilizarla. Esto se refiere a todas las calderas que tienen más de 30 años. Las casas de esa época de construcción además suelen ser muy austeras y a veces construidas de manera muy "poco convencional", lo que puede hacer que un arquitecto o un ingeniero estructural se lo ponga difícil al realizar reformas/ampliaciones o extensiones.

Comprar el inmueble sin verlo puede abrir tras la compra una caja de sorpresas. En base al tamaño del inmueble y al estado de conservación que se pueda estimar a partir del informe pericial, se podrían calcular de manera aproximada los costos de una rehabilitación completa. Si la ubicación es muy buena, también sería una opción quizás más acertada demoler y construir de nuevo, opción que actualmente se elige con mayor frecuencia para obtener un terreno interesante fuera de las zonas de nueva construcción.

Gracias wpic por tu valoración.

Para mí, una compra sin inspección definitivamente no es una opción por ahora. El riesgo sería simplemente demasiado grande.

Como ya he hablado con una de las copropietarias, soy optimista de poder hablar también con el otro copropietario que tiene las llaves del inmueble.

Se trata de una ejecución hipotecaria ordenada por la tesorería municipal de Remscheid, ya que aparentemente no se pagaron los costos corrientes. El registro de la propiedad está libre de cargas por lo demás.

En consecuencia, los propietarios deberían recibir un monto residual de la subasta y, en última instancia, también está en interés de los propietarios obtener el precio más alto posible por el inmueble, lo cual generalmente será más alto después de una inspección.

El inmueble definitivamente no se considera apto para demolición, ya que el valor de mercado determinado es claramente demasiado alto para ello.

La inhabitabilidad actual se debe únicamente a la falta de suministro de agua y electricidad.

A continuación, la información sobre la depreciación:

Ubicación, ubicación, ubicación,... ;-)

Calcula el caso real: ahora pagas la suma x en la subasta. ¿Cuál es el valor solo del terreno? ¿Conoces el [Bodenrichtwertkarte]? ¿Qué se podría construir allí alternativamente? ¿[Bebauungsplan]?

Supongamos que la casa tuviera que ser demolida. ¿Sería eso una catástrofe teniendo en cuenta el precio? ¿Cuánto del precio de compra corresponde a la casa y cuánto al terreno?

Solo para comparar: pagamos el precio del terreno más los costos de renovación por nuestra casa ya renovada de la misma época de construcción. Es decir, sin renovación, la casa valía cero.

Cuéntame cómo sigue.
Mucho éxito
Michael

Pequeña aclaración: los costos están establecidos de tal manera que el objeto podría volver a alquilarse, es decir, probablemente de estándar más bajo.

En caso de vacancia/desinterés del propietario actual, también debes tener cuidado con el moho. Yo tampoco contaría con que alguien haga algo por el objeto o por ti, suena bastante a que el banco se quedará con todo y los propietarios se quedarán completamente sin nada. En consecuencia, su motivación será baja.

Saludos cordiales Dirk Grafe

Los propietarios habrían recibido dinero de todos modos, ya que la casa está libre de cargas y únicamente no se pagaron los costos corrientes de la ciudad de Remscheid. La tesorería de la ciudad de Remscheid también me informó que la adjudicación en la primera cita se concede ya al 50% porque las demandas están cubiertas y probablemente sean inferiores a esa cifra.

Sin embargo, anoche hubo un incendio en el inmueble, por lo que la cita del miércoles, por supuesto, no se llevará a cabo.

Dado que en realidad la infraestructura de la casa estaba apagada, un fallo técnico es más bien improbable. Mi opinión personal es que un propietario parcial, que estaba en conflicto con el otro y me había dicho "Lo llevaré hasta el final", podría tener algo que ver.

Pero como dije, esa es mi opinión personal... La policía esperemos que investigue lo que realmente sucedió.