No hay empresa constructora - Todo lo recojo yo mismo

Hola,

Trabajo en una empresa donde están activos los oficios iniciales más importantes: arquitectos, estructuristas, jefes de obra. El jefe de obra también me convenció sobre el número: "¿Por qué no hacemos todo esto con los compañeros de la empresa? Las empresas ejecutoras las tengo controladas, buscamos juntas todas las empresas y así no tienes que pagar a las caras empresas de construcción de viviendas."

Entonces, en tu lugar comenzaría primero por preguntar los valores de los "oficios internos iniciales"; ¿no crees? Pueden hablar mucho, pero eso no te ayudará, porque necesitas cifras fiables.

Como referencia para ti aquí están los costos aproximados de estos oficios, con adjudicación normal: Arquitectura - etapa 1 a 9 - 25.000 € (de los cuales 8.500 € corresponden a la dirección de obra), cálculo estructural 2.100 € y certificado de eficiencia energética 1.600 €. Estas cifras se basan en un precio estimado de creación de 158.000 € para una casa unifamiliar de 110 m² de superficie habitable como casa eficiencia KfW 70 en Brandeburgo. En esta región, similar a SH y Baja Sajonia, los costos de construcción son algo más baratos.

Vale, la idea me parece bien por ahora. Pero lo que no puedo valorar en absoluto es: ¿cuánto será más barato que con los demás? En una empresa constructora he mirado los catálogos y precios. Según eso, una casa así costaría aproximadamente 130.000 €. Ahora mi cuñado, que acaba de construir una casa con sus amigos (cada uno de un oficio distinto) y que más o menos tiene los precios en mente, dijo que con mis colegas llegaría como máximo a 90.000 €.

Ya lo he escrito estos días en otro lugar: ten cuidado con comparaciones que no resistirán el día. Solo los 130.000 € ya son ilusorios para una casa unifamiliar del tamaño deseado, incluso en Brandeburgo; seguro que no se trata tampoco de una casa de eficiencia KfW.

¿Puede alguien que tenga idea confirmarlo de alguna manera? Me gustaría tener una cifra aproximada de hacia dónde va el camino. Sé que aquí no podemos hacer cuentas exactas, pero solo me interesa saber si al final llego a la empresa constructora o si me quedo un poco por debajo o realmente mucho menos como dice mi cuñado o si al final incluso será MÁS caro.

Puedo entender bien tu entusiasmo, ¡pero no deberías (todavía) bañarte en él!

Veo el mayor potencial de ahorro si puedes obtener los servicios de ingeniería por poco dinero. Hay que tener en cuenta que estas personas tampoco viven de regalar a terceros. La pregunta es entonces: ¿lo harán a precio de amigo y si es así, en qué periodo de tiempo? Todos los servicios de ingeniería necesarios para construir una casa unifamiliar - desde la elaboración del BA hasta el cálculo del certificado de eficiencia energética - requieren tiempo y por lo tanto no se pueden hacer por encima del hombro. No puedo valorar si tu amigo jefe de obra querrá prescindir de buenos 8.000 €, seguro que no lo hará gratis.

El siguiente punto es la licitación y adjudicación de los demás oficios - ¿basado en qué presupuesto base? El "precio de construcción" que lanzó el jefe de obra solo sirve para la mayoría de las empresas artesanales para evitar tiempos muertos; no generan la mayor parte de sus ingresos con ello, porque los compradores de los proveedores regionales/suprarregionales conocen muy bien su oficio. Y no deberías en ningún caso optar por adjudicación en negro, con la idea de: aquí te ahorras el IVA. ¡Eso te va a traer un muy mal despertar!

En mi opinión deberías probar dos variantes: pide 1 a 3 ofertas "públicas" basadas en tu plano deseado y compáralas - y solo estas, para que haya alguna comparación posible - con los valores que te han dado tus colegas. Solo entonces se podrá determinar un ahorro confiable. Y - algo que personalmente considero importante: con toda esta "complicidad", que no es más que eso, es importante que una persona independiente supervise la obra. ¿O quieres problemas en el trabajo porque en el peor caso haya desacuerdo sobre quién debe responder por un posible error?

Yo aprendí una vez que nunca debo realizar un proyecto con la familia o amigos y lo he aplicado hasta hoy. Siempre ha sido lo correcto - si esta máxima no es válida para ti, solo tú puedes decidir :D

Saludos cordiales

Adenda:

Precio de construcción Casa unifamiliar 110 m²/superficie habitable como casa de eficiencia Kfw 70 TEUR 158
Costos adicionales de construcción: TEUR 30
Reserva para posibles costos adicionales de cimentación: TEUR 8
Trabajos de pintura y revestimientos de suelos en EL: TEUR 10
Áreas exteriores en EL: TEUR 10
Garaje terminado 3 x 6 con puerta seccional: TEUR 8
Reserva para extras: TEUR 10

Saludos cordiales

Si tienes a todos los oficios en tu círculo de amigos y trabajan por una moneda y un huevo, considero totalmente posible construir la casa mencionada por menos de 90K.

Hola a todos,
90.000 euros por una casa de 110 metros cuadrados de superficie habitable, con el apoyo (gratuito) de conocidos, suena tentador al principio. Pero eso solo funciona si los "conocidos" invierten mucho tiempo sin cobrar; de lo contrario, no es nada realista. ¿Están realmente dispuestos los conocidos a trabajar muchas noches y fines de semana sin remuneración durante un período prolongado?

En cuanto al aspecto formal: la planificación debe ser realizada por una persona autorizada para presentar proyectos de construcción (con sello), que además debe contar con un seguro de responsabilidad civil, etc., así como con los certificados técnicos como estática, protección térmica, etc.; por lo general son personas que han invertido mucho tiempo en su cualificación y deben ganarse la vida con ello. ¿Realmente transmiten sus conocimientos de forma gratuita? Una dirección técnica especializada para los oficios principales (por ejemplo, obra bruta, electricidad) debe poder ser documentada — ¿quién hace eso? Los andamios deben ser proporcionados por una empresa especializada. La ignorancia no exime de la culpa — y tampoco lo cubre ningún seguro.

Además, si hay una mayor proporción de trabajo propio, debe contratarse un seguro con una asociación profesional (Knappschaft) para eventuales accidentes.

Pero la pregunta decisiva es: ¿qué pasa si surgen defectos? ¿Quién asume la responsabilidad por el trabajo que ha realizado de forma gratuita como servicio amistoso? — Creo que nadie con gusto. ¿Se puede esperar o exigir puntualidad a conocidos que trabajan sin pago? ¿Está garantizada la competencia profesional? ¿Quién tiene todo bajo control?

Aunque pueda parecer que con mis preguntas soy un "aguafiestas", los trabajos propios están bien si se limitan claramente a tareas razonables y bien definidas, que primero sean realizables y segundo no sean críticas desde el punto de vista de la garantía. De lo contrario, existe el riesgo de que se cree un lío completamente confuso de responsabilidades.

Por experiencia, es especialmente importante dejar claros los acuerdos con conocidos. De lo contrario, los conocidos acuden cada vez menos cuando no se les paga o, si hay pago, no se obtiene el precio amistoso esperado.

Mi recomendación: limitar el trabajo propio a un nivel realista que además permita una delimitación clara del desempeño frente a las empresas profesionales de construcción — que entonces también pueden ser responsabilizadas en caso de daños.

¿Qué sirve tal vez ahorrar 20.000 euros, si en caso grave aparecen defectos mayores en la construcción y nadie se hace responsable, el tiempo de construcción se alarga indefinidamente, se rompen amistades y no se puede reclamar ninguna indemnización por posibles chapuzas — sin mencionar las cuestiones de responsabilidad en caso de accidente?

Por cierto, cuando hay una alta proporción de trabajo propio, debe contratarse un seguro en una
mutua laboral (Knappschaft) para posibles accidentes.

Bonito comentario aguafiestas. Solo puedo apoyar tu recomendación.

Sin embargo, la cita anterior no es del todo correcta. *En cuanto* un ayudante, además del propietario, mueve aunque sea un dedo, debe ser registrado en la BG Bau dentro de una semana. Aquí se trata principalmente de la protección legal del seguro.

Además, el SiGeKo debe ser definido por parte del propietario. También existe una ordenanza de obra, cuyos requisitos deberían cumplirse regularmente en una casa unifamiliar normal...
Ves, hay un montón de obligaciones para el propietario, y el legislador simplemente asume que uno debería saberlo... en cualquier caso, no basta con colocar el cartel de obra.

Hey chicos,

primero les doy las gracias a todos por el increíble apoyo. Realmente muchos respondieron mucho.
Tampoco siento que esto sea un post de aguafiestas... al contrario, para eso estamos aquí (o al menos yo) para aprender y recopilar información.
Ayer tuvimos la primera "reunión de construcción" en el pub con cerveza y comida :cool:. Resumo brevemente:
Los 3 oficios arquitecto, planificación estructural y dirección de obra me los regalan de verdad. No tengo que pagar nada por eso... me quedé realmente sorprendido... incluso dijeron que si ahora abro un barril aquí y quiero pagar, ellos no lo aceptan... bueno, ahí me quedé callado muy rápido :p
Los otros oficios los pago normalmente con contrato y factura, etc. Solo que tenemos que buscarlos uno por uno.
Primero el arquitecto tiene que dibujar y el plan actual prevé una casa de aproximadamente 108 m² y 1,5 pisos (es decir, planta baja y ático acondicionado con unos 60 cm de muro bajo el techo).

- Como muro se usarán "ladrillos Poroton de Wienerberger" con un grosor de pared de 36,5 cm.
- Enlucido o Eternit
- Ventanas de plástico con travesaño interior, algunas a ras de suelo
- Persianas enrollables
- Suelo radiante
- Bomba de calor de aire si es razonable en precio y energía
- Chimenea

esos son los puntos clave. Me tranquilizaron con respecto al seguro y el sello, etc. siempre que haya un sello y también un seguro de responsabilidad civil del arquitecto. Como los oficios que ejecutan están oficialmente contratados, el reclamo se hace por el camino normal. Eso me dijeron.

Ahora les toca a ustedes volver a quejarse :cool::D