Estimación de costos casa unifamiliar Múnich 200 m²

Hola,

mi esposa y yo acabamos de recibir de nuestro arquitecto una estimación de costos para nuestro proyecto de construcción y nos quedamos bastante sorprendidos. En lugar de los 450 000 € previstos y el límite máximo de 500 000 €, ahora enfrentamos costos estimados de 640 000 €. Esto incluye las fases de construcción 1-8 y las áreas exteriores con un garaje doble. Ya tenemos el terreno, por lo que no está incluido en el precio.

Detalles:
Al sur de Múnich, planta baja, sótano, ático, 200 m² de superficie habitable, 100 m² de sótano, techo a dos aguas, garaje doble, KFW70, construcción de ladrillo.
El equipamiento es estándar, nada extravagante, la arquitectura es clara y sencilla.

Incluido en la estimación están:
Trabajos de tierra, trabajos de maestro de obras, andamios, carpintero y techador, fontanero, carpintero, electricidad, fontanería, calefacción (bomba de calor aire-aire), enlucido interior y exterior, soleras, cantero, colocación de azulejos, revestimientos de suelo (baratos), cerrajería en construcción de escaleras, pintura, seguridad: 10 %, arquitecto, estructurista, coordinador de seguridad, comprobación de la ordenanza de ahorro de energía, comprobación de protección contra incendios, planificación del drenaje, topografía, permiso. 19 % IVA.

No incluido:
Persianas, tasas de alcantarillado.

Según la estimación, llegamos a 610 000 € para la casa + 30 000 € para el garaje. Sin trabajo propio.
La estimación de costos se realizó en base a ofertas promedio de proyectos de este año.

Las estimaciones de costos de los arquitectos siempre son un asunto aparte...

Aproximadamente para Renania estimo:

Casa unifamiliar, KfW 70, 200 m² de superficie habitable sobre losa de cimentación: 300 000 €
Sótano útil 100 m²: 50 000 €
Garaje doble, como garaje prefabricado: 25 000 €
Costos adicionales de construcción: 35 000-40 000 €
Trabajos de pintura + revestimientos de suelo en la adjudicación: 40 000 €
Áreas exteriores en el presupuesto de licitación: 10 000 €
Reserva para extras: 10 000 €

Esto da en total una inversión de 475 000 € - incluyendo persianas manuales y considerando los costos adicionales típicos de construcción. Ahora bien, Baviera, especialmente Múnich, siempre es más caro que el resto del mundo. Puedes contar con un recargo del 4-5 %; con eso llego a, redondeando, 500 000 €. No bajará de eso y solo será posible si realmente se basa en una arquitectura sencilla y el sótano se construye como simple sótano útil.

¿Sería una alternativa una casa prefabricada?

No, no importa lo que otros usuarios puedan decirte - basándome en proveedores serios. Esto se debe al método de producción del sistema de casas prefabricadas en sí y - al considerar todos los procesos hasta que una casa prefabricada realmente se puede instalar en el terreno - no es para nada demasiado caro. Por supuesto, hay los clásicos proveedores baratos - pero al final del día llegarás exactamente a las cifras mencionadas arriba, porque no quedarás satisfecho con la calidad base de los proveedores baratos, y entonces meterás el dinero que se maneja en el proyecto.

Una alternativa para ti pueden ser proveedores nacionales de casas de construcción sólida. Allí también hay un recargo por Baviera; en conjunto - si eliges cuidadosamente (tampoco proveedores baratos como por ejemplo Stadt-Land-Fluß) - debería terminar en las cifras que mencioné arriba.

Saludos, Experto en Construcción

Una alternativa para ti pueden ser proveedores nacionales de casas de obra maciza.

Hola Bauexperte, ¿dónde podría encontrar, verificar y comparar a estos proveedores nacionales? La ventaja de los proveedores regionales es que se puede preguntar a personas que ya han tenido un proyecto con ese proveedor y que un proveedor regional debe cuidar mucho su reputación. Eso significa menos chapuzas.

No, no importa lo que otros usuarios quieran contarte, yo me baso en proveedores serios. Eso se debe al proceso de producción del sistema de construcción prefabricada en sí y, si se consideran todos los pasos necesarios para que una casa prefabricada pueda realmente ser colocada en el terreno, no es en absoluto demasiado caro. Por supuesto, existen los clásicos proveedores baratos, pero al final del día llegarás exactamente a las cifras mencionadas arriba, ya que no estarás satisfecho con la base asumida de los proveedores baratos, y tomarás el dinero disponible.

Hola Bauexperte,
lo siento, pero por supuesto se puede hacer más barato. Nosotros construimos con un buen proveedor de casas prefabricadas. El proveedor tiene su sede en el norte de Baviera y construye muchas casas al año. Nuestra casa de 140 m² (KFW 55 - confirmación KfW 70), con sótano utilizable y lista para entrar a vivir, costó 250.000 €. Los costos adicionales para construcción en nuestra zona, Múnich, son un poco más altos, alrededor de 30.000 € en nuestro caso con condiciones de suelo perfectas (grava de Múnich que incluso podría venderse,...). Ahora añade un garaje y áreas exteriores + 60 m² adicionales de espacio habitable, entonces estarás en aproximadamente 350.000 €. No digo que una casa prefabricada de madera sea más barata que una casa prefabricada de obra tradicional, pero una casa prefabricada debería ser más económica en Múnich que una casa de arquitecto con artesanos regionales sobrevalorados.
También en trabajos de pintura y suelos estás, en mi opinión, con 40.000 € para 200 m² demasiado alto. Nosotros pagamos casi 14.000 € por 140 m², sin trabajo propio (suelo de corcho pegado).

No entiendo la afirmación de Bauexperte tampoco. Bauexperte conoce a mi proveedor de casas y creo, no, sé que aquí se ofrece alta calidad de Alemania. Este proveedor es claramente más caro que los "Baratos" pero también ofrece más por su dinero.

Hola Der Da,

No entiendo la afirmación de Bauexperte tampoco.

¿Por qué no? Estamos hablando en el hilo original de órdenes de magnitud completamente diferentes que las tuyas.

Bauexperte conoce a mi proveedor de casas y creo, no, sé que aquí se ofrece alta calidad de Alemania. Este proveedor es claramente más caro que los "barateros" pero también ofrece más por su dinero.

No quiero contradecir eso más

Saludos, Bauexperte

Hola Wastl,

lo siento, pero por supuesto que sale más barato. Nosotros hemos construido con un buen proveedor de casas prefabricadas. El proveedor tiene su sede en el norte de Baviera y construye muchas casas al año. Nuestra casa de 140 m² (certificación KFW 55 - KFW 70) costó 250k con sótano de uso y lista para entrar. Los costos adicionales de construcción son un poco más altos en Múnich, para nosotros alrededor de 30k con condiciones de suelo perfectas (grava de Múnich que aún podrías vender,..). Ahora si añades un garaje y las instalaciones exteriores + 60 m² más de superficie habitable, entonces estás en unos 350k.

¿Entonces he hecho una buena estimación para el OP? Tu casa de 140 m² + sótano de uso + costos adicionales de construcción = TEUR 280; el objeto solicitado por el OP con 200 m² de superficie útil + sótano + costos adicionales = TEUR 390. En ambos casos, se parte de un precio de construcción (todo incluido) de € 1.950,00 - 2.000,00, tal como se suele calcular aquí en el HBF.

Tampoco puedes simplemente añadir 60 m² así como así; 200 m² ya significa, por cierto, que se deben instalar vigas aquí y allá, etc.; también depende decisivamente de si solo son las paredes exteriores más grandes las que causan los costos adicionales o, por ejemplo, también las instalaciones sanitarias => recorridos de tuberías. Las superficies del techo tampoco deben subestimarse, así que una cosa lleva a la otra. En este sentido, normalmente parto siempre del peor escenario; en mi opinión eso es mejor que preocuparse más tarde por un agujero enorme en la financiación.

Con 200 m² de superficie habitable neta, uno debería poder asumir que el precio puro por m²/superficie habitable se reduce de € 1.500,00 a € 1.350,00 hasta € 1.400,00, porque la técnica no aumenta considerablemente, salvo un generador de calor más grande. Solo que si planteo estas cifras antes de las estimaciones y luego ocurre justamente lo contrario, tengo una responsabilidad que no estoy dispuesto a asumir; y mucho menos si no hemos construido esta casa unifamiliar. Por eso siempre soy prudente con las indicaciones de precio, porque también en esto me ha enseñado mi trabajo que un "ahorro supuestamente" puede desvanecerse fácilmente por equipamientos de mayor calidad.

No digo que una casa prefabricada de madera sea más barata que una prefabricada de construcción maciza, pero una casa prefabricada debería ser más barata en Múnich que una casa de arquitecto con artesanos regionales sobrevalorados.

¿Eso lo he negado yo? => "Las estimaciones de costes hechas por arquitectos siempre son un asunto particular ..."

Sin embargo, debo añadir por justicia que no necesariamente tiene que ser más caro; aquí en el foro hay innumerables ejemplos de ello. Los arquitectos consultan a sus socios de larga duración en construcción de casas y así llegan a una primera estimación de costes. Estas empresas artesanales no "tienen" que bajar los precios tanto como aquellas empresas que, para asegurar un volumen básico de negocio, cooperan con grandes proveedores; es decir, queda un margen mayor en los libros. Hasta aquí — si el arquitecto ha hecho una estimación razonable — no se observa ni una ventaja ni una desventaja en cuanto al precio, porque el mayor margen para los artesanos por un lado y los recargos de los grandes proveedores por otro se equilibran aproximadamente.

Pero ahora entra algo que a menudo se subestima: la falta frecuente de autodisciplina por parte de los clientes. Aquí un extra, allá un revestimiento de suelo más lujoso, etc. — una cosa lleva a la otra y al final se dice: construir con un arquitecto es caro. No puedo dejarlo así porque deja de lado criterios importantes de decisión por parte de los clientes.

También en los trabajos de pintura y suelos estás, en mi opinión, con 40k € para 200 m² demasiado alto. Nosotros pagamos con 140 m² poco menos de 14k € - sin trabajo propio (suelo de corcho pegado).

Aquí no hablamos de 140 m² a cubrir, sino de 200 m². Además, ya debería ser sabido que siempre incluyo un margen de seguridad. No sé qué entiende el OP por suelos "baratos". Para uno es laminado, para otro granito.

Como seguramente sabes, normalmente calculo TEUR 10-12 (dependiendo del tamaño de la superficie habitable) para revestimientos de suelo y trabajos de pintura en EL. Pero el OP escribió en su oferta que estos costes ya están incluidos en la estimación, por lo que deben considerarse "fijados".

Saludos, experto en construcción