Necesito su evaluación para la rehabilitación de una propiedad de alquiler

Un cordial saludo al foro.
Antes de aventurarme en este proyecto, me gustaría presentarme y presentar la casa a rehabilitar, además de pedir vuestra opinión. Tengo 55 años, estoy casado y tengo tres hijos casi hombres en Hamburgo. Vivimos en una casa pasiva eficiente 50 reconstrucción piedra sobre piedra Danhaus Glücksburg. Tengo algo de experiencia en construcción con una obra nueva de 2011 y una pequeña rehabilitación de una casa unifamiliar de 1954 / aislamiento de tejado en 2014.
Sé que los tiempos para una rehabilitación son difíciles, pero como por motivos de salud (vista) el tiempo corre en mi contra, me gustaría simplemente escuchar vuestra opinión, también sobre la rentabilidad de este proyecto de rehabilitación, sobre todo porque no es una vivienda propia, sino un inmueble para alquilar.



La casa de dos familias está libre de cargas

[*]2 apartamentos independientes de 92 m² + 90 m² que se acceden desde el pasillo de la casa, en Essen Haarzopf sobre 460 m²
[*]El terreno limita directamente con el bosque, en una calle residencial tranquila casi totalmente rehabilitada (en comparación con las otras casas) – todas muy bien renovadas
[*]En la parte trasera hay bosque. Valor del suelo 420 euros/m² pero con muy buena infraestructura cercana
[*]Ingresos por alquiler mínimo de 750 euros en frío por apartamento (actualmente desocupados)
[*]La casa se reconstruyó después de la guerra, es decir, alrededor de 1960
[*]El estado es bueno: el tejado está impermeable, el sótano no está húmedo, las instalaciones de agua, electricidad y calefacción ya se han renovado
[*]El apartamento superior fue completamente renovado por dentro: instalaciones eléctricas, baño y radiadores, suelo laminado
[*]El apartamento inferior necesita 6 radiadores, suelo laminado y posiblemente una reforma del baño de 1980

Está previsto:

- Aislamiento del tejado y nueva cubierta, posiblemente con buhardilla, instalación de una chimenea hasta debajo del suelo del ático
- Aislamiento de fachada - retirar las viejas placas de revestimiento plástico, quitar el aislamiento viejo en la parte trasera
- Cambio de todas las ventanas - actualmente marcos antiguos de aluminio
- Sustitución de las dos calderas de gas por una caldera central de gas con un solo quemador y contador de energía térmica para 2 apartamentos (reemplazo de tuberías de gas dentro de la casa), + apoyo para agua caliente en tejado para casa KFW 115/100 (otra tecnología de calefacción probablemente no sea eficaz)
- Aislamiento del techo del sótano probablemente inevitable según KFW
- El suelo del ático debería ser laminado, el suelo (solera) ya está aislado con poliestireno y revestido con tablero de madera, posiblemente 2 radiadores + buhardilla posible + 2 ventanas adicionales en tejado con protección solar (da una superficie útil de aprox. 35 m²) espacio para zona de trabajo, habitación de invitados, zona de juegos (no se considera superficie habitable reconocida porque la escalera tiene sólo 75 cm de ancho)

La inversión estimada a grandes rasgos son 200.000 euros para la rehabilitación con mínimo estándar eficiencia casa 115 ./. subvención de amortización 30.000, programa de subvención KFW 430.
En 2003 podrían ingresarse directamente 50.000 euros para amortización de la deuda, ya que nuestro objetivo es estar casi libres de deudas en 5-6 años. El alquiler por apartamento es viable con un mínimo de 750 euros, y podría aumentar si se utiliza el ático.

Mi alternativa sería alquilar sin hacer nada, aunque probablemente la calefacción requerirá una inversión de 20.000 euros.
La venta de la casa daría alrededor de 350-380 K, pero carece de protección contra la inflación y es una forma de inversión menos segura.

¿Qué opináis?, ¿es realmente viable la rehabilitación con estos costes?, ¿qué debería tener en cuenta en mis reflexiones?

Tus medidas previstas las considero realistas con 200k.

Gracias Joedreck por la colaboración. En el contexto del encarecimiento del CO2 sobre el petróleo y el gas, ¿quizás considerar aún la opción de Pelletheizung? Los sótanos estarían disponibles. Quizás se pueda aumentar el objetivo o la subvención. (Desventajas conocidas: electricidad, limpieza, mantenimiento) Lo que aún no sé es cuán positivamente influye una pellet en los cálculos para la casa eficiente KFW.

No sé si me esforzaría tanto por un inmueble de rentabilidad, si el objetivo declarado aparentemente es la amortización lo más rápido posible.

- El ático debería tener una buhardilla, ventanas, calefacción, aislamiento y suelo, pero después seguirá siendo solo una superficie útil. Seguro que al inquilino le parece bien, pero ¿querría pagar el alquiler de una superficie habitable por ello?
- Derribar la fachada y aislarla costará al menos 30.000 €. El ahorro energético beneficia a los inquilinos, la estética a los vecinos. ¿Qué ganáis vosotros?
- Rehacer el tejado costará también unos 40.000 €. ¿Es necesario o podría aguantar otros 15 años?
- Una calefacción nueva tiene más sentido, ya que genera el mayor ahorro futuro en costes de calefacción. Pero ¿por qué una chimenea interior cara que además reduce la superficie habitable? Para un inmueble de alquiler puro, en mi opinión, puede colgarse en la fachada en versión acero inoxidable.
- Lo mismo aplica a las ventanas que a la fachada. Es una medida relativamente cara cuyo beneficio, en forma de menor coste de calefacción, solo tienen los inquilinos.
- La KFW no aportará en ningún escenario los 30.000 € indicados. El programa 430 ofrece un 15 % para la instalación de calefacción en combinación con, por ejemplo, ventanas, y un 10 % para otras medidas individuales como el aislamiento de la fachada. Suponiendo una inversión total de 200.000 € (asumiendo que se gasten completamente en medidas subvencionables) y de ellos 50.000 € para calefacción/ventanas (=7.500 € de subvención), la subvención máxima esperada serían 22.500 € (Casa eficiente 115 = 12.500 € de subsidio a la amortización).

En relación con el alquiler futuro, tiene más sentido invertir en cosas como baños, suelos, puertas interiores o también electricidad (tema: enchufes) y quizás una cocina.
En calefacción se podría considerar una caldera de pellets. La inversión suele ser comparativamente cara, pero después produce mucho calor barato. En realidad, perfecto para un edificio antiguo sin rehabilitar energéticamente.

Si te interesa mi opinión personal: vendan la casa y guarden el dinero bajo la almohada si hace falta. El pensamiento "La inflación se come mis ahorros" es solo un constructo teórico. Además, deben considerar que ahora pueden obtener un precio de venta mucho más alto que posiblemente dentro de 10 años y que la rehabilitación como tal tampoco representa una "forma segura de inversión". ¿Qué pasa con el aumento de costos, facturas infladas o retrasos en la obra y chapuzas? ¿Se refleja la inversión finalmente 1:1 en el valor de la propiedad? ¿Qué hacen ante el vacío o inquilinos morosos?
Además, un colchón de ahorros grande ofrece una enorme seguridad y flexibilidad para la vejez.

En resumen: vendan o enfoquen la rehabilitación en calefacción y estética interior.

¿Alquilar en Essen desde Hamburgo?
Piensa en los costos de agencia/administración.
No lo haría. Vende.

Todavía hay familia en Essen, Dr. Hix. Pago lo más rápido posible porque las depreciaciones se aplican durante 5 años, luego desaparecen y los ingresos por alquiler deben ser gravados. Cuando el pago casi esté terminado, el impuesto duele menos que cuando todavía se paga al banco. Si vendemos la casa ahora, no podremos invertir el dinero de forma rentable durante los próximos 5-6 años. La administración de la casa la hará entonces el hijo (jurista), igual que con otra casa ya renovada en Hamburgo. Si la casa no se alquila durante 5-6 años o el dinero se guarda debajo del colchón, entonces puedo renovar la casa durante ese tiempo y tal vez venderla después. Tendría durante esos 5 años una cantidad adicional de depreciación que afectaría favorablemente, desde el punto de vista fiscal, a los ingresos por alquiler actuales.
- Creo que entendiste mal: la chimenea no está en uso, ya hay una para el sistema de calefacción, por lo que no hay un punto débil en el techo ni un revestimiento costoso si se desmonta hasta el suelo del desván. También es una ventaja tener más espacio de movimiento en el desván.

Encuentro tus preocupaciones buenas y realistas, Dr. Hix, y en parte ya hay experiencia sobre disputas entre constructor y arrendatario hasta llegar al tribunal regional. No quiero parecer prepotente y estas preguntas y dudas también tenían que ser planteadas. En general, nuestro valor como familia hasta ahora ha dado resultado al comprar, construir y renovar. Pero queremos ser realistas, renovar de manera tan completa es algo diferente...

¿Por qué poca subvención para una casa eficiencia 115 con 2 unidades habitacionales? El 15 % de subsidio para mí son 2 x 15 K = 30 K. Tal vez también BAFA para la calefacción con pellets, quizás 3,5 K + termia solar, o ¿estoy equivocado?
Será importante en el futuro tener una casa de eficiencia, porque nadie quiere vivir sin aislamiento. No quiero maquillar el proyecto, también veo que la inversión solo se recupera a largo plazo. Algunos sueñan con una casa KFW 55 con mucho trabajo propio...

Pero tu En resumen: vender, o centrarse en la renovación en la calefacción y la estética interior. - ese es justamente el motivo por el que me dirigí al foro. Me gustaría recibir más opiniones y quisiera pedir de nuevo a Dr. Hix que por favor tome posición sobre mi respuesta y corrección...