Lista de costos adicionales de construcción. ¿Más caro "por parte del constructor"?

Un saludo amable a todos,

Aquí publico mi lista de costes adicionales reales incurridos al construir una casa unifamiliar en NRW. Los costes pueden variar según el municipio, por lo que solo se enumeran valores aproximados.

Animo a los propietarios en curso de obra o ya orgullosos dueños de una casa unifamiliar a añadir en el hilo los costes adicionales hasta la ocupación final de la casa, como por ejemplo costes de papel pintado, revestimientos de suelos, áreas exteriores y/o lámparas, etc. Esta lista es visible al principio en el foro correspondiente y se "fija" allí.

También me alegra recibir listas de costes adicionales de construcción de otros estados federales. El HBF se lee a nivel nacional con fines informativos y para la preparación de la construcción así como el intercambio de experiencias. De esta manera, con el tiempo se pueden reunir valores relativamente fiables para ser considerados en la financiación de la construcción, visibles para todos.

¡Muchas gracias!



Costes típicos adicionales de construcción que deberían considerarse en cualquier cálculo de construcción/financiación de vivienda:


1. Terreno

- 6,5% impuesto de adquisición de inmuebles - varía según el municipio
- posiblemente honorarios de agencia, aprox. 3,57% del precio del terreno – varía según el municipio
- aprox. 2% costes notariales calculados sobre el precio del terreno
3 x inscripción en el registro de la propiedad (1. anotación preventiva de compra, 2. transferencia de propiedad,
3. inscripción de la hipoteca)

2. Financiación

- posiblemente costes de asesoramiento/fin de la financiación, aprox. 1,5% de la suma total del préstamo
- aprox. 0,25% intereses de disponibilidad, calculados sobre la suma del préstamo

3. Preparación de la construcción

- aprox. € 2.800-€ 3.200,00 servicios de topografía (planos cualificados de situación / medición de altura /
replanteo / medición del edificio)
- provisión de conexiones para agua de obra / electricidad de obra, aprox. € 6,00 - € 8,00 alquiler por
columna de agua/día, aprox. € 300,00 alquiler del contador de electricidad de obra más consumos
- tasas (para número de casa, permiso de drenaje, permiso de construcción), aprox. € 1.000,00
– € 1.500,00, varía según el municipio
- seguro de responsabilidad del propietario aprox. € 80 - € 150,00/año, según la aseguradora

3. Movimiento de tierras

- análisis del suelo (informe químico) de la tierra excedente para la determinación del vertedero, aprox. € 1.000,00
- transporte de la tierra excedente (condiciones normales del suelo) para sótano,
aprox. € 1.500,00
- urbanización interna (líneas de aguas residuales/pluviales), aprox. € 2.500 – según el recorrido de las tuberías
- pozos de inspección, drenaje infiltrante o pozo de infiltración, aprox. € 1.900,00 - € 2.200,00
- reserva para costes secundarios de cimentación aprox. € 8.000,00 para sustitución del suelo y/o similar

4. Costes de conexión a servicios

- electricidad/gas/agua/telecomunicaciones, conexión a la red de alcantarillado, aprox. € 8.000,00 - € 8.500,00 -
varía según el municipio

5. Tasas

- aceptación de la tubería de drenaje, aprox. € 150,00 - varía según el municipio
- deshollinador (aceptación de la chimenea / instalación de gas - atención, la tasa se cobra 2 veces), aprox.
€ 200,00 - varía según el municipio
- catastro (transferencia de los datos del topógrafo al mapa catastral), aprox. € 150,00 –
varía según el municipio


En total aprox. € 40.000,00

En esta lista no se incluyen aún los fondos necesarios para revestimientos de suelos, trabajos de pintura ni zonas exteriores.



Edición:
Importe del impuesto de adquisición y suma ajustados el 10.04.15

Edición 18.06.15:
El punto 3. Movimiento de tierras fue ampliado con los costes del informe químico cada vez más exigido por los vertederos.


Saludos, experto en construcción

Con el ejemplo de Berlín, los costos promedio son los siguientes. Hago una distinción entre costos de adquisición, financiación y costos adicionales de construcción, con el ejemplo de adquisición a través de una empresa constructora, casa de aproximadamente 140 m², terreno de unos 600 m²:

Costos de adquisición (partiendo del terreno. Precio de compra)
- Impuesto de transmisiones patrimoniales: 6,0%
- Agencia inmobiliaria: 7,14%
- Gastos notariales, inscripciones: 2,0%

Costos de financiación (partiendo del importe del préstamo)
- Comisión de intermediación del préstamo: 1,5%
- Intereses de disponibilidad (frecuentemente desde el sexto mes): 0,25%
- Doble carga alquiler, asumido un mes: 1.000€

Costos adicionales de construcción (valores aproximados)
- Topógrafo: 5.000€
- Preparación del terreno para construcción, demolición, tala, etc.: 3.000€
- Servicios de arquitectura e ingeniería (en algunos proveedores incluidos): 3.000 - 6.000€
- En Brandeburgo adicionalmente cálculo estructural(!): 1.500€
- Tasas administrativas: 1.000€
- Trabajos de tierra para la losa de cimentación: 2.500€
- Alternativamente, trabajos de tierra para sótano: 6.000 - 8.000€
- Solicitud(!) de suministro eléctrico de obra: 800€
- Solicitud(!) de suministro de agua de obra: 800€
- Consumos de electricidad y agua de obra: 1.000€
- Instalación de abastecimiento y saneamiento en la casa, conexiones domiciliarias: 15.000€
- Realización de la entrada para vehículos en la acera: 500€
- Preparación del lugar para la grúa, camino de obra, accesos: aprox. 500€
- Estudio geotécnico: 800€
- Seguros: 150€
- Contenedor y WC en la obra (frecuentemente incluidos)
- Áreas exteriores, cercados, accesos, terrazas, plantaciones, etc.: 8.000€
- Fiesta de colocación de la última viga: 300€

Otros costos (valores aproximados)
- Reservas, provisiones para imprevistos / modificaciones: 10.000€
- Material para trabajos propios, pintura, azulejos, suelos: 7.000€
- En caso de trabajos propios, familiares / amigos, registro en *Seguridad social profesional, según esfuerzo: 500€
- Compra de herramientas, maquinaria: 500 - 1.000€
- Compra de muebles nuevos: ?
- Cocina (en muchos casos no incluida): 5.000 - 10.000€
- Desplazamientos a la obra, visitas, reuniones preliminares, parques de casas modelo, etc.: 300€
- Llamadas telefónicas, correspondencia: 100€
- Posible perito: 2.000 - 3.000€
- Otros costes administrativos: 500€
- Gastos de mudanza: 1.000€

[I]*Cada año en Alemania ocurren varios cientos de accidentes en trabajos de construcción no profesionales, algunos con desenlace fatal. Muchos accidentes dejan secuelas graves, como parálisis medular o traumatismos craneoencefálicos, y las personas afectadas deben ser atendidas durante años o incluso toda su vida. Todos los ayudantes, como compañeros, amigos, conocidos, parientes y vecinos están asegurados por la BG BAU, incluso si trabajan solo temporalmente. Solo hay una excepción para servicios ocasionales entre familiares. Otra excepción: si todos los ayudantes juntos no han colaborado más de 40 horas, la jornada semanal según el convenio colectivo del sector principal de la construcción. En esos casos, los ayudantes están asegurados en las cajas de accidentes públicas. Fuente: Bau BG[/I]

Esta lista no pretende ser exhaustiva, los valores aquí indicados son orientativos, pueden variar y diferir según el estado federado y el proveedor, incluso dentro de Berlín (en ocasiones significativamente).

Saludos, kosan

Costos de construcción en Baja Sajonia:

He registrado casi todos los costos de construcción en mi blog.
También he registrado los “pequeños” costos adicionales, que en suma resultan ser una cantidad muy grande, generalmente no calculada.
Pero véanlo ustedes mismos:
Para dejar constancia a los interesados en la construcción de con qué costos calculan los inteligentes, y con qué costos tienen que calcular los que no tienen ni idea:

Costos adicionales de construcción:

Notario contrato de terreno.......................453 €
Planos de ubicación................................................183 €
Notario constitución de hipoteca.....................454 €
Oficina de impuestos impuesto de adquisición......3037 €
Registro de la propiedad entrada de registro.....104 €
Registro de la propiedad................................1025 €
Informe geotécnico.......................................655 €
Permiso de construcción....................................634 €
Asociación de abastecimiento de agua...............1926 €
Electricista caja de corriente en obra................388 €
Instalador contador de agua/agua de obra...........257 €
Intereses de disponibilidad KfW124......................8 €
Asociación de propietarios privados....................90 €
Actualización losa base según informe...............3800 €
Medición de la casa.........................................584 €
Trabajos de tierra (45 cm capa fértil etc.)..........3053 €
Intereses de disponibilidad KfW124....................124 €
aprox. 100 m3 retirada capa fértil...................1800 €
Electricidad de obra, pago anticipado................100 €
Perito control de obras...................................370 €
Intereses de disponibilidad................................260 €
Agua de obra, pago anticipado............................390 €
Intereses de disponibilidad................................180 €
Alquiler de secador de banda, 2 semanas..............230 €
Pozo para agua de lluvia y aguas residuales.....3000 €
Conexión de gas............................................1500 €
Excavador, conexiones....................................510 €
Permiso adicional, garaje................................90 €
Proveedor de electricidad................................1140 €
Desagüe de agua de lluvia y grava en el patio....3300 €
Garaje, tuberías HT agua de lluvia.....................65 €
Telecomunicaciones.........................................400 €
Grava de patio, contorno de la casa............... desde 3000 € (sin material de capa superior)
Colocación de terraza...................................desde 2000 € (sin material de capa superior)

Pueden surgir costos adicionales individualmente “sorpresa”,
p.ej. después de dos meses aún esperamos la factura del deshollinador (inspección)

Además, los conceptos electricidad para obra y agua para obra, así como los intereses de disponibilidad aparecen varias veces
(he perdido el control...)

Mejoras en el acabado interior (precios brutos, recargos según descripción del trabajo de construcción, dependen del artesano):

Garaje: puerta seccional en antracita.........1250 €
Abertura para ventana en cuarto de trastos.............65 €
2 grifos exteriores resistentes a heladas...........370 €
Tablaroca, servicios especiales..............1000 €
Instalaciones previas baño....................1200 €
Bañera, 180 x 80 + instalación ................1000 €
Pedestal de calefacción.......................................110 €
Un foco empotrado incluido montaje................ 40 €
Radio empotrado incluido montaje.......................200 €
Un enchufe...........................................28 €
Antena parabólica SAT incluida montaje................650 €
Inodoro sin borde de descarga........................120 €
Termostato para ducha................................220 €
Canaleta de ducha + instalación........................560 €
Instalación de encimera de lavabo........................50 €
Cochera de aluminio............................................3000 €
...
...

Otros:

Fiesta de colocación de la primera viga................500 €
Abono verde................................................25 €
Pico de punta..............................................20 €
Seguro de contenido para almacenamiento.............30 €
Escalera (para el deshollinador)......................80 €
Carretilla..................................................75 €
Tambor de cable (siempre necesario).................70 €
Calefactor..................................................40 €
Accesorio de taladro para aislamiento térmico.........15 €
Aspiradora industrial, alquiler/día................20 €
Mudanza, almacenamiento...........................1200 €
Mudanza..............................................1400 €
Diversas propinas......................................300 €
Gastos de combustible o un coche nuevo
Cortacésped
..
..
..

Adquisiciones, que (no siempre) son necesarias:

Buzón................................................120 €
Número de casa (incl. costos adicionales)................43 €
Armarios para lavadero (Ikea)..............................600 €
2 lámparas exteriores, arriba/abajo..................100 €
Lámparas interiores a elección, desde 50 €/unidad por habitación
Lámparas interiores a elección, desde 20 €/unidad por estancia secundaria
Bombillas (LED aprox. 10 € cada una)
Pedestales para lavadora + secadora........................160 €
Espejo de baño...........................................300 €
Persianas plisadas para 2 ventanas en banda............500 €
..
..
..
Costos de materiales para trabajos por cuenta propia:

Revestimientos de suelo a elección (m2 + 10-20% de merma)
Pegamento para alfombra, imprimación, masilla para solera, zócalos, etc. aprox. 1/4 del costo de revestimiento superior (¡el pegamento para parquet es bastante más caro!)
Diversos tacos especiales (equipo básico para mudanza)........50 €
Pintura para paredes, tienda especializada + herramientas............1200 €
Ferretería: pintura, material consumible...................600 €
Lavabo, baño...........................................50 € creatividad necesaria!
Soportes para lavabo...............................100 €
Lavabo normal...................desde 1000 €

Hay que tener en cuenta que se debe comprar mucha herramienta si se quiere hacer uno mismo.
Se deben calcular varios juegos para más ayudantes (nosotros necesitábamos muchas cosas duplicadas (para dos personas), rodillos para pintar aprox. una docena)

Tampoco se debe ser tacaño, generalmente lleva a comprar dos veces.
Aun así se ahorran varios miles de euros en horas de artesanos, pero también al menos unas vacaciones de 3 semanas se van en esto.

Generalmente se subestiman los trabajos de tierras, también los necesarios para la terraza y arreglo del patio.
Además las nuevas adquisiciones como lámparas exteriores, armarios empotrados -> aquí se juntan varios miles de euros que ni se planean
y por lo tanto no aparecen en la financiación.

Una cochera no solo cuesta el kit, sino también los cimientos, protección para la madera, montaje, canalón, cornisa, conexión a la casa, postes metálicos,...

Me gustaría añadir algo sustancial, es decir, la Außenanlage:

Para el paisajista hemos pagado aproximadamente 10,000 (incluyendo grava y base para la entrada del patio, unos 60 m² así como el borde del camino con la misma base para la casa de aproximadamente 10,5 m x 10,5 m) - ¡Pavimentar cuesta más!
Además está el material para la terraza de 3,000 € (unos 35 m² de granito con muro de piedra natural de pizarra por un valor de unos 1,000 €) - ¡todo eso sale más barato con pavimento de hormigón simple!

Césped en rollos para 250 m²: 750 € - La siembra de césped es más barata, pero si hay muchas malas hierbas hay que controlarlas.
Seto de laurel cerezo incluyendo tierra (20 ¡! metros): 770 €
varias plantas incluyendo tierra (árboles y arbustos para terreno de 650 m²): 800 €

El sencillo carport de aluminio de unos 3,000 € se paga en la instalación.

En verano se plantarán entonces plantas perennes en el jardín - mucho ayuda mucho - ahorro cada 10 euros... calculo con 300 €

Mis "cosillas" de bordes de parterres, semillas, bandejas, regadera, manguera y accesorio, compostador térmico, colector de agua, etc., ni quiero expresarlas en palabras/números -> ¡500 € no es nada!

Sí, y para terminar hasta ahora: también hubo que comprar un cortacésped y un recortabordes: 500 €

Hemos planeado los obligatorios 8,000 € para las áreas exteriores - ¡12,000 menos que el estado REAL!

Hoy me encontré con el siguiente artículo.

Aunque ya se ha escrito mucho sobre el tema de leer y entender la descripción del alcance de las obras, siempre hay confusiones. "Todo lo que no esté incluido se considera no comprado" es a menudo la frase acertada. Sin embargo, también pueden mencionarse puntos que pueden ser malinterpretados. Por ejemplo, con la pequeña palabra bauseitig. Yo mismo tuve inicialmente un problema de comprensión aquí.

Aquí está el artículo:

CUANDO ES "BAUSEITS", SE PONE CARO PARA LOS PROMOTORES

El sueño de tener una casa propia suele realizarse en muchos casos como una construcción llave en mano. En el supuesto paquete integral hay un precio fijo y solo hace falta mudarse una vez finalizada la obra, al menos ese es el sueño. En la realidad, casi nunca se queda uno en el precio acordado. Formulaciones poco claras en la descripción de obras y en el contrato de construcción suelen dejar margen para un coste adicional. Una palabra que aparentemente suena inofensiva, que se esconde en muchos contratos, es especialmente traicionera. Cuando alguien ve "bauseits", suele costar caro.

El término "bauseits" sugiere al lego que la empresa constructora se encarga de estos trabajos. En realidad, "bauseits" significa que estas tareas deben ser gestionadas y asumidas por el promotor. Eso implica en cualquier caso costes adicionales. Muchos promotores no se dan cuenta al principio porque no entienden el significado de ciertos pasajes del contrato.

"Bauseits" cuesta dinero

Por ejemplo, la cláusula "Wasserhaltung bauseits" puede resultar muy costosa, pues significa: si después de la excavación hay agua subterránea o de infiltración en la excavación, el promotor debe hacerse cargo del bombeo, y suele ser durante todo el tiempo de la estructura. "Eso puede costar fácilmente 3000 euros", advierte el ingeniero civil Volker Wittmann, perito en la Asociación de Promotores Privados (Verband Privater Bauherren) y jefe de la oficina de la misma en Ratisbona.

Conexión de la casa y excavación

Trabajos clásicos que se consideran "bauseits" son la excavación y su eliminación o almacenamiento. También se suele dejar al promotor la urbanización del terreno. Los costes imprevistos adicionales pueden esconderse tras cláusulas que suenan inofensivas como: "Retirada de material de excavación excedente bauseits" y "urbanización y conexiones de canalización, agua, electricidad, teléfono y gas bauseits" o "todos los trabajos de tierra y canalización se ejecutarán completamente bauseits".

Hacer revisar el contrato por un experto

Los promotores se dejan engañar una y otra vez por el precio barato de las ofertas llave en mano. Una vez firmado el contrato, hay que aceptar los costes adicionales con los dientes apretados. Siempre vale la pena que antes de firmar un experto, ya sea perito o abogado, revise el contrato. Este también detecta otras cláusulas ilegales que son comunes en los contratos de construcción. Tanto la Asociación de Protección al Promotor como la Asociación de Promotores Privados advierten constantemente contra cláusulas abusivas para el consumidor que acortan los plazos de garantía, fijan planes de pago desbalanceados o pretenden limitar las garantías.

Formulaciones habituales con "bauseits"

La pequeña palabra "bauseits" puede referirse a casi todas las fases de la construcción. La Asociación de Promotores Privados ha recopilado algunas formulaciones habituales y explicado las consecuencias para el promotor.

"Calefacción del edificio hasta la entrega bauseits": La empresa constructora que incluye esta cláusula carga al promotor únicamente con el calentamiento antes de la entrega. "Y a menudo el promotor tiene que aceptar con los dientes apretados la costosa calefacción eléctrica", explica Volker Wittmann. "Porque quien quiere terminar rápido y por eso construye durante el invierno, tiene que calentar."

Reclamar defectos y chapuzas de obra de forma eficaz

"Debe realizarse un estudio de suelo bauseits": esta es otra formulación habitual en los contratos de construcción. Al menos pone la atención del promotor en el estudio del suelo que, según la experiencia de la Asociación de Promotores Privados, siempre es necesario y cuyo coste varía entre 500 y 2500 euros, según zona y profundidad.

"El terreno debe quedar completamente despejado por el promotor antes de iniciar los trabajos de tierra": esta cláusula puede salirle cara al promotor, sobre todo si el terreno estaba previamente construido. "Con esta cláusula, el contratista traslada todos los riesgos al promotor", explica el asesor de promotores Wittmann. "Así puede hacer la oferta desde la oficina y ni siquiera tiene que visitar el terreno. Mientras el promotor piensa que recibe una oferta completa, el empresario puede prever desde el principio cambios posteriores. Todo lo que no esté cubierto en el contrato se lo hará pagar aparte después."

"El aislamiento del sótano y de la losa del suelo debe ser aportado bauseits": en realidad, el aislamiento es parte integral de la casa y está contemplado en el cálculo energético. "En las casas prefabricadas, las losas de suelo o sótano suelen hacerlas pequeñas empresas previamente", explica Volker Wittmann. "Hacen una oferta económica para las obras de hormigón que firma el promotor. Que falte el aislamiento debajo de la losa solo se percibe días después, cuando la misma empresa factura ese extra. Como una cosa no va sin la otra, el promotor debe firmar también esa factura."

También "Acceso a la obra bauseits" y "Reparación de juntas en forjado de hormigón armado bauseits" son formulaciones habituales que le cuestan al promotor al menos varios cientos de euros.

En Sajonia, en general, se puede conseguir todo un poco más barato que los descritos 35-40.000 €.
Aquí nuestro desglose:

Costos del terreno (del valor del terreno):
Impuesto sobre la adquisición de inmuebles 3,5%
Notario 1,5% (con constitución de hipoteca)
Inscripción en el registro de la propiedad aprox. 1%

Costos adicionales de construcción:
Asignación de dirección y número de casa (en zona de nueva construcción): 15 €
Renuncia al derecho de tanteo por parte del ayuntamiento: 25 €
Informe geotécnico: 560 €
Estudio de contaminantes: 230 €
Cálculo de carga térmica: 300 €
Topografía: 1760 €
Informe geológico (en caso de planeación de perforación de energía geotérmica): 210 €
Licencia de construcción 750 €
Instalación de conexión eléctrica para construcción: 82 €
Suministro eléctrico de obra ...... € (en nuestro caso mucho mayor de lo habitual debido a daños por agua, por eso no lo incluyo aquí)
Conexión eléctrica: 1200 €
Conexión de gas: 1344 €
Conexión de agua potable: 1260 €
Telecomunicaciones: 400 €
Permiso de vertido de aguas residuales: 43 €
Deshollinador (por gas): 155 €
Agua para obra: .... € (compartido con vecinos, factura aún no disponible)
Seguros (contra incendios en obra, construcción): 300 € (único pago)
Intereses del crédito (por importes solicitados): en nuestro caso 2.000 €

Por supuesto, además hay costos que no se deben olvidar, pero que son muy individuales:
Pintura y revestimientos de suelo: para nosotros exactamente 10.000 € (parte por pintor/instalador de suelos, parte trabajo propio)
Cocina: 10.000 €

Lámparas exteriores, grifo exterior, buzón, número de casa, herramientas de jardín (manguera, cortacésped), áreas exteriores (aunque sea solo para sembrar césped al principio); antena parabólica; lámparas, cortinas, estantes/armarios, etc., herramientas, en zona de nueva construcción normalmente también rellenar con tierra vegetal (esto puede costar varios miles), muebles de jardín, protección contra salpicaduras alrededor de la casa, utensilios de baño, etc....
Como ya escribió ypg: muchas pequeñas cosas que en conjunto suman bastante dinero.