Préstamo mayor con solo 5 años de fijación de interés

Hola a todos,

estamos en proceso de planificar nuestra casa unifamiliar con nuestro arquitecto y a finales de año tendremos que ocuparnos de solicitar un crédito. Aún no están definidos los costos finales, pero probablemente estarán entre 600.000 y 650.000, dependiendo de la equipación que elijamos y si implementamos todos los deseos desde el principio o posponemos algunos inicialmente. El problema: solo tenemos aproximadamente 100.000 de capital propio, por lo que las condiciones para los préstamos son todo menos atractivas. Por eso tengo la siguiente idea:
de los 550.000 que necesitan ser financiados, unos 40.000 se cubrirán mediante un contrato de ahorro para vivienda [zuteilungsreifer Bausparvertrag] y 150.000 a través del KFW con condiciones relativamente buenas, ya que son independientes del capital propio. Para la suma restante optaríamos por un préstamo con amortización constante simple sin ningún extra (amortización anticipada, cambio en la tasa de amortización, etc.) con solo 5 años de tipo de interés fijo, para que el interés sea lo más atractivo posible. El objetivo sería amortizar aproximadamente 125.000 € en los primeros 5 años y solo después ocuparse del plan financiero final con condiciones mucho más atractivas, ya que el valor del préstamo en 5 años se verá mucho mejor que ahora.

Motivación del procedimiento:
Creo que la probabilidad de que los intereses suban mucho en estos cinco años es muy baja. Los bancos suelen valorar la diferencia entre 5 y 10 años de tipo fijo con aproximadamente 0,1 %, lo que básicamente significa que desde su punto de vista la situación en cinco años no será muy diferente a la de diez años. La eurozona con muchos estados endeudados en el sur, ya no puede permitirse subir los intereses sin provocar otra crisis en estos países, por lo que los intereses solo conocen una dirección desde hace muchos años. E incluso si, contra todo pronóstico, algo cambiara, no sucedería de un día para otro, sino en pequeños pasos, probablemente trimestral o semestralmente, de modo que en caso necesario, con un contrato de ahorro para vivienda o un préstamo a plazo, se podría proteger a tiempo de lo peor.

Tenemos un ingreso relativamente alto, por lo que podríamos afrontar una cuota de hasta 3.500 relativamente sin problemas. Sin embargo, no queremos vivir con estas cuotas durante los próximos 15-20 años. Si se implementa con éxito la estrategia mencionada, solo tendríamos tal carga en los primeros cinco años y luego podríamos relajarnos financieramente bastante bien.
Por cierto, la planificación familiar ya está concluida y ambos tenemos trabajos seguros e indefinidos.

¿Qué opinan de este procedimiento?

Es una apuesta, el caballo más rápido seguramente volverá a ganar ahora. Después de todo, ha ganado con mucha ventaja las últimas 10 veces. La única pregunta es, ¿qué pasa si se lesiona??

Harakiri es vuestro plan pero posible.

El objetivo sería amortizar aproximadamente 125.000€ en los primeros 5 años y después ocuparse del plan financiero final con condiciones mucho más atractivas, ya que el valor de tasación en 5 años se verá mucho mejor que ahora.

¿Lo hace? Dentro de 5 años no será una propiedad nueva, sino usada, con los correspondientes descuentos, que posiblemente sean mayores que la plusvalía que habéis calculado.

Creo que la probabilidad de que los intereses suban mucho en estos cinco años es muy baja.

Estoy de acuerdo contigo. La probabilidad es baja.

Los bancos valoran la diferencia entre 5 y 10 años de tipo fijo generalmente con aproximadamente un 0,1%, lo que en principio no significa otra cosa que, desde su punto de vista, la situación en cinco años no será muy distinta a la de diez.

¿Por qué entonces no fijar el tipo a 10 años con opción de amortización anticipada? Así tendréis 10 años para amortizar fuerte. Calcula cuánto podría subir el interés para que siga valiendo la pena.

Con la exitosa implementación de la estrategia mencionada anteriormente

No veo una estrategia real. ¿Por qué elegir una tasa baja solo dentro de cinco años? ¿Por qué no una anualidad del 6% durante 10 años? Así habréis amortizado fuerte y aún tendréis una cuota menor que con vuestra estrategia. Riesgo de refinanciación cercano a cero. Especialmente si hacéis alguna amortización anticipada, ya que dispondréis de más dinero mensual que con vuestra estrategia.
O simplemente fijar a 20 años con amortización baja y por lo tanto una cuota baja. Tampoco es mucho más caro y es mucho más seguro. O un préstamo con posibilidad de cambiar las cuotas, que podáis ajustar según vuestros deseos de vez en cuando. O o o...

¿Cuánto tiempo sería el plazo fijo de interés con el KfW? ¿También 5 años o 10 años? No sea que después de 5 años, debido al KFW, estés atado al banco... Por lo demás, comprensible. Pero personalmente tendería a los 10 años. Después de 5 años puedes hacer un forward o un contrato de ahorro para vivienda si se prevé que la situación de los intereses será diferente a la planeada...

¿Escribes que es poco atractivo? Si eliges un plazo fijo largo, la tasa de interés es correspondientemente más alta. ¿Puedes publicar la tasa que tienes?

De lo contrario, estoy de acuerdo con los que hablaron antes, puede funcionar o no, y especialmente en los primeros años después de la construcción no se amortiza mucho, o más bien se ahorra paralelamente.

Ahí se acumula bastante.

Los bancos valoran la diferencia entre 5 y 10 años de tipo fijo a menudo con aproximadamente 0,1%

Entonces está claro que, por supuesto, eliges 10 años.

Pero acláranos qué tasa de amortización consideras. Y no vengas ahora con un 2%.

Edit: Debería ser algo más de un 6% de tasa de amortización, ¿no?