¿Se debe tener en cuenta la ordenanza de superficie habitable (WoFIV) en la valoración?

En resumen: (AA) desea una subasta de división, en la que, debido a un contrato de arrendamiento indefinido con un pariente a un alquiler muy bajo, el precio está por los suelos.

Eso no encaja. El comprador que va a usar la vivienda para sí mismo simplemente compra el piso y echa al pariente. Un inversor incrementa el alquiler a partir de ahora en un 70% en 6 años (hoy un 20%, en tres años otro 20% y tres años después otra vez un 20%).
No se puede distinguir una diferencia de precio de 100 T€.

P.D. No puedes impedir una subasta de división. Solo puedes aumentar el precio.
Y con pisos razonables no se hace ninguna ganga especial. Si quieres vender con beneficio, también está el impuesto a la especulación.

Eso no cuadra. El propietario que vive en el inmueble simplemente compra el piso y echa a los familiares. Un inversor aumenta el alquiler de ahora en 6 años un 70% (hoy un 20%, en tres años otro 20% y tres años más tarde otro 20%). No se puede ver una diferencia de precio de T€ 100.

P.D. No puedes evitar una subasta judicial de división. Solo puedes subir el precio
Y con pisos decentes tampoco se hace un negocio especial. Si quieres vender con ganancias, también está el impuesto a la especulación.

Gracias por las sugerencias. Lo comentaré con mi abogada. Hasta ahora siempre me habían dicho que no es tan fácil “echar” a los familiares si de lo contrario quedarían en la calle con un amigo, dos hijos, dos perros y poco dinero en el bolsillo.

que el "desalojo" no es tan fácil,

Puede estar asociado con estrés. Pero con el abogado adecuado, apenas es posible evitarlo. Sobre todo si uno puede jugar en dos frentes. Primero el aumento del alquiler con la advertencia verbal de que en tres años vendrá el próximo aumento (entonces el alquiler casi se duplica en tres años) y luego la notificación de desalojo por necesidad propia.

El comprador en la subasta puede rescindir un contrato de alquiler por necesidad propia.

Eso sí. Pero ¿qué pasa si no puede demostrarlo?

¿Entonces no compra el apartamento en la subasta?

Los inversores sabrán exactamente qué está permitido y calcularán con precisión qué vale la pena y qué no. No tienen una necesidad propia. Como se dijo, aumentarán el alquiler al máximo y harán todo lo posible para que no sea realmente habitable. También hay excelentes documentales sobre este tema.

Todos los demás compradores privados tienen una necesidad propia real. Aquí también los compradores sabrán lo que es legalmente posible y lo harán valer a través de un abogado.

( ¿Eres AA o BB)