Lo veo en principio dentro del rango aceptable.
Ya tienen un hijo, por lo que ambos ingresos pueden considerarse en gran medida sostenibles y también es factible una alta anualidad.
Financiar el terreno inicialmente de forma variable es inteligente, así no estarán atados a una institución en el futuro.
También definitivamente vendería el coche, en 5 años apenas valdrá algo.
Otra cosa interesante: ¿qué tan avanzado está el plan respecto a la construcción? Si ya está bastante claro, por supuesto que se puede cerrar todo ahora mismo.
Quizás presentes el proyecto de forma general, para poder evaluar qué tan realistas son esos 440k. Ese suele ser el punto crítico.
Puedes prescindir del seguro de incapacidad laboral (BU), estoy completamente de acuerdo contigo y con . 1500€ es muy poco, solo cuesta dinero y bastante. Ese dinero es mejor destinarlo a amortizaciones extraordinarias.
Definitivamente hay que contratar un seguro de vida por riesgo (Risikolebensversicherung), poniendo de tomador y asegurado a las personas cruzadas, así no hay problemas en caso de emergencia.
El valor hipotecable se calcula a partir del valor total de la propiedad (terreno + costos de construcción sin costos adicionales) respecto al capital propio. La parte pagada del terreno es capital propio.
Pueden mantener la amortización del 2% por ahora, son lo suficientemente jóvenes y debido al hijo planeado tiene sentido destinar el excedente a amortizaciones extraordinarias; cuando llegue el permiso parental, se puede aprovechar para irse de vacaciones. Deben asegurarse de que sea posible modificar la tasa de amortización.
No tendría miedo a 270k en 15 años, siguen estando en plena vida y podrán afrontarlo, incluso si la tasa de interés llega al 5% (lo cual no creo).
En mi opinión, en este momento es preferible tener deudas que dificulten el sueño a tener efectivo disponible.
Como dije, planificar bien el proyecto Y mantenerse en el plan, incluir margen, así todo irá bien. Se debe evitar una financiación adicional grande, porque podría hacer muy incómoda la baja por paternidad.
Ahora parto de un valor del inmueble de ~600.000€ y un capital propio de 130.000€ (80k + 30k coche + 20k ahorros adicionales) y costos adicionales de adquisición de 10k.
Así llegarían a un 80% de financiación y conseguirían un muy buen 1,6% a 15 años, con una cuota de alrededor de 1430€.
Gracias por tu esfuerzo y respuesta tan detallada.
Sobre la planificación de la casa y el proyecto:
Se construirá y planificará con un arquitecto sin vinculación a una promotora... básicamente llave en mano sin trabajo propio (o solo en pequeña medida, quizás para las áreas exteriores). Ya no es posible comenzar la construcción este año, estamos solo en la preplanificación y estimación de costos... antes de octubre/noviembre no habrá permiso de construcción, hay una aprobación previa positiva.
Casa de techo plano de 150 m² de superficie habitable con doble garaje adosado, calefacción de gas y sistema de ventilación central (coste extra del sistema de ventilación 10-12k), sin chimenea, sin sótano, terraza de 35 m², entrada de 40-50 m²... sin lujos pero tampoco se usarán materiales baratos.
Presupuesto para casa y garaje de estándar medio: 330k (incluye acabados interiores, suelos, pintura, etc.)
Costos adicionales de construcción (arquitecto, ingeniero estructural...): 55k
Conexiones y urbanización: 10k
Áreas exteriores: 25k
Mobiliario interior: 25k (no queremos cocina de lujo y podemos reutilizar mucho de nuestro piso antiguo)
¿Está un poco justo?
¿Cuál es actualmente una tasa variable común para el terreno?
Sobre el interés de disposición para comprender:
Supongamos que este año ya cogemos el préstamo para la casa, pero lo necesitamos completamente solo a comienzos de 2020 (para finalizar la construcción de la casa), ¿entonces a los 12 meses del contrato comienzan a correr los intereses de disposición? ¿Podríamos evitarlo usando el crédito ya totalmente y amortizando, aunque la casa todavía no esté lista para habitar? Claro que tendríamos que cubrir ese costo extra de alquiler, pero probablemente podríamos. La ventaja sería que podríamos asegurar una buena oferta este año aún.
¡Muchas gracias de antemano!