¿Ya has hablado con algún banco o te has inventado tú mismo lo del valor hipotecable? De alguna manera tengo la sensación de que aquí podría haber un error de juicio...
De lo contrario, ve a uno de los grandes intermediarios, que un banco rechace no significa que todos los bancos rechacen. Si realmente no se encuentra ningún banco serio que financie el proyecto, probablemente haya una buena razón para ello.
Un crédito privado para mí personalmente sería un no rotundo. Una pequeña cantidad sin intereses de los padres está bien, pero lo que pretendes deberías pensarlo bien.
No creo que esto se cuente como capital propio, es una carga que está inscrita sobre la casa. También al calcular vuestra cuota mensual máxima se tiene en cuenta el pago del crédito privado.
Lo mejor es que escribas las cifras reales. Precio de compra, costes adicionales, costes de renovación, capital propio, importe del crédito... así seguro que recibirás una valoración útil de tu proyecto.