¿Es sensato un contrato de ahorro para vivienda con una deuda pendiente alta como garantía parcial?

Querida comunidad,
necesitaría vuestra opinión sobre el tema del contrato de ahorro para vivienda. Sé que ya se ha discutido aquí en uno u otro momento, pero generalmente con una deuda residual manejable.

En el año 2020 obtuvimos un tipo de interés realmente bueno, que lamentablemente solo podía cerrarse a 10 años. Los recargos para plazos más largos eran relativamente altos y en ese momento no se veía todavía un cambio en los tipos de interés. También me queda claro que, desde la perspectiva actual, no fue inteligente, pero ya no se puede cambiar.
Hemos establecido la amortización relativamente baja porque preferíamos utilizar el dinero disponible restante para pagos anticipados. También como garantía por si ocurre algo imprevisto.

Importe total del préstamo: 770.000 euros
Dividido en tres partes:
- Préstamo amortizable con el banco: 530.000 euros - plazo 10 años - amortización 2% - tipo de interés 0,55%
- 2x préstamo KfW (por 2 unidades de vivienda): 240.000 euros - plazo 10 años - tipo de interés 0,95% (+ subvención de amortización 36.000 euros)
Para el préstamo bancario es posible una amortización anticipada anual de 25.000 euros.

Deuda residual tras el período fijo de interés: probablemente alrededor de 570.000 euros.

Ahora los períodos fijos de interés vencerán en 2030 y tendríamos que refinanciar al tipo de interés vigente entonces. Cómo será eso en 2030 hoy nadie lo sabe.
El banco nos ha ofrecido un contrato de ahorro para vivienda con la LBS. Conozco las reservas y costos de un contrato de ahorro para vivienda, pero aun así me gustaría escuchar vuestra opinión.

Caja de ahorro para vivienda: LBS Südwest
Tarifa de ahorro: ZukunftPlus
Intereses de saldo: 0,01%
Comisión de apertura: 1,6%
Tipo de interés nominal: 1,19% (efectivo 1,54%)
Cuota de amortización: aprox. 1.000 euros

Costes totales (incluidos intereses): aprox. 7.000 euros.
Durante la fase de aportaciones nos propusieron varios modelos, ya fuera con pagos mensuales o anuales.

La idea sería ahora asegurar una parte de la deuda residual (p.ej. 200.000 €) a través del contrato de ahorro para vivienda con un interés del 1,19%. El resto lo financiaríamos con los tipos de interés futuros.

Podríamos cubrir la amortización anticipada de 25.000 € al año con nuestros sueldos. Si calculamos de forma conservadora con 20.000 €, surgirían tres variantes:
1) Pago anticipado en el crédito -> reduzco la deuda residual en 140.000 € y financio luego 430.000 € con el tipo de interés futuro
2) Contrato de ahorro para vivienda -> podría asegurar 200.000 € (o el 55% de ello) con un interés del 1,19% (me costaría unos 3.200 €) y luego financiar 370.000 € con el tipo de interés futuro
3) Invertir -> con un cálculo muy optimista del 5% de interés obtendría unos 20.000 € de "ganancia". Con eso reduzco la deuda residual en 160.000 € y financio 410.000 € con el tipo de interés futuro

¿Cuál es vuestra opinión al respecto? ¿He pasado algo por alto?
¿Y hay actualmente contratos de ahorro para vivienda mejores en el mercado en comparación con la LBS?

Gracias por vuestras respuestas.

Estaría a favor de invertir.

La desventaja del pago anticipado: la tasa de interés del 0,55% está actualmente muy por debajo del mercado. Si ahora devuelves dinero que pagas al 0,55%, incluso en comparación con una inversión de bajo riesgo a plazo fijo al 3%, sufrirías una gran pérdida económica.

La desventaja del contrato de ahorro para vivienda es que, aunque aseguras una buena tasa de interés del 1,19% para una parte del saldo pendiente, durante los próximos 7 años cada año "inviertes" dinero al 0,01% (para que esa parte alcance la madurez para asignación), dinero que podrías invertir a rendimientos significativamente mejores. Esto debes considerarlo en el cálculo.

1) y 3) en la proporción 25-50/50-75 sería mi propuesta. Dependería de qué estrategia de inversión consideres para los máx. 7 años. El contrato de ahorro para vivienda lo considero la peor opción.

Incluso si ahorrar y la deuda restante de 410k funciona, eso serían más de 16k en intereses al año con un 4%. Así que yo ya no podría dormir tranquilo.

El alto crédito implica implícitamente un alto ingreso. Que también se puedan ahorrar los 25k de amortización especial por año muestra que los intereses del 4% serán asequibles más adelante. No tendría noches sin dormir por eso.

En cualquier caso, primero invertir el dinero. De eso, la mitad más conservadora con depósito a plazo fijo, y la otra mitad un poco más arriesgada. La bolsa está un poco volátil en este momento y siete años es un período corto. La próxima crisis seguro que llegará.

debido a 2 unidades de vivienda

ah sí, ¿qué tal si subimos el alquiler? ;)