¿Cómo se financia la casa de un millón? (BW, casa pasiva, 140+50 m2)

Hola querida comunidad,

Sé que aquí no se trata de una financiación según manual ("máx. 30% de los ingresos para vivienda" / "máx. 120 veces los ingresos mensuales como carga crediticia mensual"). Tenemos el problema de vivir muy cerca de Stuttgart. En nuestra región simplemente hay poca oferta y muchos demandantes, con grandes carteras. Ahora solo quiero compartir algunos pensamientos sobre nuestro proyecto esbozado con ustedes. Seguramente aportaríamos mucho trabajo propio, pero aquí prefiero dejar eso de lado y dejar que hablen solo los números puros.

General sobre vosotros:

[*
Mi esposa 33 años, yo 35 años
[*]Niños 2 años y 4 años


Situación de ingresos y patrimonio:


[*]450€ base, ama de casa
[*]4400€ netos + 13,5 sueldo + bonificación adicional por objetivos, empleado como ingeniero
[*]2x 419€ subsidio por hijos
[*]Capital propio 100 000, posiblemente 150 000
[*]En 4-5 años 100 000 adicionales por donación
[*]Estamos dispuestos a poner todo en la casa
Costos de movilidad:
[LIST]
[*]1 coche, valor actual aproximadamente 13 000€ pagados en efectivo. Aproximadamente 12.000 km al año
[*]19€/mes seguro
[*]33€/mes impuestos
[*]90€/mes combustible
[*]50€/mes reparaciones/neumáticos


[*]Vivienda, seguros, gastos de vida, ahorro


[*]1020€ vivienda (alquiler actual con gastos incluidos: electricidad, gas, agua, GEZ, basura, internet y pagos adicionales)
[*]6€/mes móvil
[*]4€/mes seguro de responsabilidad civil
[*]7€/mes seguro de vida de capital o riesgo
[*]10€/mes (previsión/seguro de pensión)
[*]60€/mes seguro de invalidez profesional
[*]400€/mes alimentación incluyendo hogar, ropa
[*]13€/mes Netflix + Spotify
[*]250€/mes vacaciones


[*]Otros: 300 000€ préstamo para propiedad en alquiler. Después de intereses, amortización e impuestos hay un excedente actual de aproximadamente 500€/mes
[*]Resumen de ingresos y gastos:
5350€ ingresos totales


[*]Subsidio por hijos no considerado, se usa para los niños
[*]-1020€ gastos de vivienda (de los cuales 720€ alquiler básico)
[*]-942€ suma otros gastos
[*]=3388€ saldo
[*]+600€ alquiler de vivienda en planta baja en construcción nueva


[*]General sobre la propiedad:


[*]500-700m² - no hay un terreno concreto.
[*]600€/m²(?) valor orientativo del suelo
[*]Construcción nueva 140m² con vivienda en planta baja 50m²(?), 10m² técnico, carport
[*]Estructura de madera o maciza – aún sin decidir, estándar pasivo


[*]Costos de construcción o compra:


[*]462 000€ terreno grande incluyendo notaría, impuesto de adquisición, etc. (+10%)
[*]488 000€ costos de construcción casa incluyendo costos adicionales de construcción, exteriores, cocina, muebles, lámparas
[*]950 000€ costos totales


[*]Desglose de costos:


[*]950 000€ costos totales
[*]100 000€ capital propio deducible
[*]850 000€ suma a financiar
[*]-75 000€ subvención KFW 2 unidades de vivienda
[*]=775 000€ a financiar

100 000 – 150 000€ con plazo 5 años. El resto fijo a 20 años. Deuda restante 400 000 a 500 000€…
Un intermediario financiero nos ofreció a principios de año una suma de crédito de 700 000€ a 1,3% de interés y 2% de amortización durante 20 años (cuota mensual 2310€).
Inmuebles existentes en nuestro entorno cuestan 600 000€ y necesitan una renovación completa. Somos ahorrativos, con un enfoque ecológico minimalista.

Una variante sería tomar conscientemente una financiación a 20 años (1,3%) y amortizar lo mínimo posible (1%). Eso equivaldría a un alquiler básico fijado a 20 años de 1485€/mes. Casi estaríamos alquilando al banco. El escenario sería: al finalizar el plazo del interés o bien extenderlo otra vez (reestructuración) o si las condiciones son malas, vender y mudarnos. Si los precios inmobiliarios no han caído masivamente, saldríamos de la situación con un pago adicional pequeño de 50 a 100 000€.

[*]¿Es posible nuestro deseo con la propiedad? ¿Estamos completamente locos? ¿Cómo ven la situación?
[*]¿Con 488k para la construcción de una casa incluyendo costos adicionales de construcción hasta dónde llegamos? ¿Son posibles 200m² de superficie habitable?
[*]¿Con qué costes adicionales podemos contar en una casa así (sin partes prorrateables de la vivienda en planta baja) (140m²/estándar pasivo)?

Comida y bienvenido,

¿entonces estándar Passivhaus, con 190 m² de superficie habitable por 488.000€ incluyendo costos adicionales de construcción, áreas exteriores, cocina y y y?

eso lo veo como un gran problema.

acabo de mudarme a una obra nueva, 170 m², estándar KfW-55 (aún no Passivhaus) sin fotovoltaica, etc.
firmamos la casa a finales de 2019 con el promotor (el contrato, es decir, precios hace casi 2 años) entonces el precio fijo estaba cerca de 400.000€ (con geotermia, etc.)
los costos adicionales de construcción y las áreas exteriores se añaden aparte.

entonces si quieres construir con 2 unidades habitacionales, 190 m² de superficie habitable y como Passivhaus, el precio con el proveedor más barato probablemente ya esté en 500.000€… (ok, estructura de madera podría ser un poco más barata, porque allí se pueden conseguir mejores valores más rápido)
pero se suman los costos adicionales de construcción (rápidamente entre 30.000-50.000€) luego las áreas exteriores (¿terreno grande? ¿accesos más largos? ¿terraza, etc.?) entonces aquí los precios pueden comenzar desde 50.000€.

y no sabemos cómo estarán los precios en 6-12 meses, por lo que mejor calcular con 600.000€.

otra pregunta: ¿qué tamaño debe tener el terreno?
500 m², con costos adicionales de compra aquí también podrían ser 100.000€ más baratos.

creo que si ponen todos esos deseos ahí dentro, al final se llega a unos costos totales de entre 1,1-1,3 millones.

PD.
no entiendo por qué todos aquí descuentan inmediatamente la subvención para la amortización.
es decir, si necesitan 850.000€, entonces financian también 850.000€ (el banco verifica esta cantidad y debe ajustarse a los ingresos)
cuando esté terminado, hay subvención para la amortización = sí, eso reduce la deuda, pero la casa debe alcanzar ese estándar. Y primero tienen que conseguir los 850.000€ del banco.
a menudo el banco ya ha experimentado que al momento de la finalización la casa no alcanzó el valor esperado, por lo que hay menos o ninguna subvención...

Entonces, si no es precisamente un error de construcción, uno sabe de antemano si cumple las condiciones del [KFW] y por lo tanto puede deducir claramente la subvención de inmediato.

¿Dónde se pueden encontrar terrenos "muy cerca de Stuttgart" por 600€/m2?
¿Y quién construye en esta región por <2500€/m2? Incl. costos adicionales de construcción, áreas exteriores, muebles, cocina...
Ultra ingenuo, tanto la parte de activos como la "calculación".

Pues si no es un chapucero en la construcción, uno sabe de antemano si cumple con las condiciones de KFW y por lo tanto puede descontar claramente la subvención desde el principio.

claro, entonces adelanta el dinero tú solo, y después del pago de la KfW te lo devuelven ;)

para el banco solo cuenta una cosa:
quieren que se les paguen 850 mil euros, y sobre eso se verifica todo...

tampoco se llama "sustitución de capital propio" sino "subvención para amortización"

cuando se paga, la deuda restante es menor... pero antes no lo es, porque aparentemente necesitan ese dinero para construir la casa...

¿Dónde se pueden encontrar terrenos "muy cerca de Stuttgart" por 600€/m2? ¿Y quién construye en esta región por menos de 2500€/m2?

Yo también lo veo así. Muy optimista en los cálculos. No es un deseo austero ni minimalista, especialmente en cuanto al tamaño del terreno y de la construcción en conjunto.