Financiación para compra de casa - no podemos decidir

Debe tener una bola de cristal. La oferta de seguimiento será según las condiciones actuales de refinanciamiento. Si, por ejemplo, el interés es del 3,5%, una cuota igual solo es posible si se extiende el plazo.

Sí, es cierto, tiene una bola de cristal, se me olvidó mencionarlo. Pero me preocupo menos por los 33 mil que por los 53 mil o, peor aún, los 128 mil.

No, con la oferta tienes que pagar primero 33k después de 10 años, y luego 53k después de otros 5.
Si piensas en esto, con la oferta tienes primero 10 años para los 33k, luego 5 para los 53k.
Ahora oferta tiempo 10 años para 33k, y luego 10 años para 128k.
Visto con objetividad, es casi el mismo estrés (k€/año), pero ya no desperdicias 40.000 en costos.

Que KFW quiera ser amortizado en 33 mil después de 10 años está claro. Yo siempre lo dejo fuera, ya que es igual en ambas ofertas y no necesito tener en cuenta el KfW para comparar ambas ofertas.

Pagar 53 mil en 5 años = 10.600 por año
Pagar 128 mil en 10 años = 12.800 por año
-> Eso son en comparación 167€ más por mes. Ya es bastante más.

Dejando de lado las tasas de interés, hacia algo que veo más importante:
Ustedes tienen juntos un neto de casi 4.400€ o 4.100€ (ya descontado el coche de empresa).
Honestamente, me parece la cuota deseada bastante ambiciosa. Con una cuota de 1.350€, serían 31% o 33% (neto con coche de empresa) de vuestros . Desde mi punto de vista como banquero, es demasiado. Aconsejamos a nuestros clientes — salvo ingresos netos excepcionalmente altos — no gastar más del 30% del para cuotas frías de construcción, y eso ya es el valor máximo. Además, como dices, está la planificación familiar. Incluso si quien cuida más al niño empieza con la clase de impuesto 5 y el otro la 3, la cuota sería definitivamente demasiado alta.

Así llegó la cuota deseada, un tercio del neto. A diferencia de ti, ni dos bancos ni el intermediario se molestaron con la cuota. Aunque un tercio no es lo mismo para todos. Quien gana más, con un tercio aún se queda con más. Por tu forma de decirlo parece que tuviéramos que vivir de pan y agua. No llegará a tanto. Al fin y al cabo recibimos casi 5.500€ de bonus al año, seguramente tendré ajustes salariales, ahorramos bastante con el coche de empresa y lo mejor: somos cuidadosos con el dinero. Esto ni siquiera lo consideramos en nuestros cálculos. 2.750€ netos al mes restantes, después de la cuota, no es acaso ambicioso? No debemos suponer lo mejor, pero tampoco hay que ser tan pesimista; de lo contrario deberían seguir alquilando si no se atreven.

Aún no me decido por ninguna oferta. Tengo que recalcular lo de los 40 mil, para ver si realmente es una pérdida y comparar los plazos y garantías.

¿Cuál sería un plan posible para los 128 mil en el peor caso? ¿Cómo manejan el resto de la deuda? Por lo que leo, la mayoría no tiene un contrato de ahorro para vivienda (¿existen estadísticas/encuestas?). ¿Esperan hacer la mayor amortización anticipada posible? No quiero esperar eso, debería sorprenderme positivamente si la hay, pero no quiero contar con ello. Por eso me inclino hacia la combinación con el contrato de ahorro para vivienda. Si no fuera por los 40 mil de esfuerzo adicional... Tengo que recalcular eso otra vez…

No entiendo del todo el pánico por las deudas restantes. ¿Por qué no simplemente otro préstamo completamente normal como financiación de seguimiento cuando llegue el momento?

Como dije, la Rs de 128 no es un problema; probablemente sea el último bloque. Incluso si no haces amortización extraordinaria y el interés sube al 4/5 por ciento, no cambiaría la carga mensual.

Además, debería ser tu única RS. Ya te has preparado para la KfW y hasta entonces también has amortizado.

Las refinanciaciones RS en medio, como después de 10 o 15 años; y además tener un bloque fijo bastante grande (el TA/contrato de construcción del oferta 1), es más difícil de manejar. Especialmente porque no puedes simplemente cambiar de banco para la refinanciación de los 58 mil. En el registro de la propiedad todavía está tu TA/contrato de construcción.

También tiene que ver con la fidelización del cliente.

Ese es también el problema de la variante 1. Los 30,000 para la KfW todavía se podrían obtener a ciegas de una BSK. Pero los 58,000 solo te los dará tu banco actual en 15 años.

Si al menos la primera oferta incluyera todos los componentes (excepto KfW) sin riesgo de deuda residual, valdría la pena considerarlo, pero con el 58 después de 15, simplemente no está pensado en términos de uso/costos (al menos para el cliente; véase mi publicación más arriba sobre la fidelización del cliente).

¿No puede el primer banco hacer un pago total a 20 años?

El mío tenía el pago total a 20 años prácticamente al mismo precio que el de 15 años con deuda residual (tiene que ver con los costos de refinanciamiento).

Primero que nada: feliz año nuevo

Gracias por sus respuestas. Tampoco sé de dónde viene el miedo a la RS. Ahora también creo que es exagerado. No debería simplemente regalar los 40T. Ahora también he estado jugando con un calculador de amortización. Incluso si solo pago 2T al año como amortización extraordinaria y la tasa de interés sube al 6% después de 20 años, el préstamo se pagará después de 26 años. Y 2T euros al año son posibles en cualquier caso.

Con respecto a la oferta 1, he preguntado si se puede ampliar a 20 años para amortizar completamente la deuda pendiente de 53T.

Con respecto a la oferta 2, he preguntado cuánto costaría una opción de cambio de amortización y si se confirma la tasa de interés. Espero que la oferta sea aceptada.

Gracias, especialmente a Caspar, por su opinión, realmente me ha ayudado mucho

¿Qué fue lo que finalmente salió y por qué oferta os habéis decidido, eso también sería interesante saber el resultado?