Planificación del plano de una casa unifamiliar de aproximadamente 240 m² con garaje doble y apartamento en el sótano

Querida comunidad de construcción de viviendas,

ya he leído varias planificaciones y aportes aquí en el foro y siempre estoy agradecido por las diferentes ideas y especialmente por los comentarios. Sobre nuestro proyecto: Ya poseemos un terreno urbanizado en un área residencial existente (solar libre) en el sur de Alemania (BW). Planeamos con nuestro arquitecto una casa de construcción sólida (ladrillo) probablemente en el estándar KFW 55.

Muchas gracias de antemano por vuestras ideas y comentarios.

Plan de urbanización/Restricciones
Tamaño del terreno: 967 m²
Pendiente: aprox. 1,5 metros de desnivel en 45 m de longitud del terreno
Coeficiente de ocupación del suelo: 0,4
Coeficiente de edificación: 0,5
Límites de construcción, línea de edificación: según plan de urbanización / ver foto "Plano de situación" - Líneas azuladas
Edificación perimetral: límite de construcción a 10 m de la calle (lado oeste). Terreno en límite sur aún sin edificar
Nº de plazas de aparcamiento: sin especificaciones

Número de plantas: 1
Tipo de tejado: tejado a dos aguas – 38° a 48°
Estilo: diseño abierto
Orientación: sin especificaciones
Alturas máximas / limitaciones: lado de la montaña altura del suelo de planta baja sobre terreno natural: 1 m
Altura máxima de cumbrera: 9,25 m

Requisitos de los promotores
Estilo, forma de tejado, tipo de edificio: casa unifamiliar clásica con tejado a dos aguas, sin ventanas de tejado pero con alero saliente en los lados a dos aguas. Altura alta en la pared inclinada del segundo piso sur (>2 m)
Sótano, pisos: sótano habitable con apartamento independiente (aprox. 50 m²). Vivienda en PB y primer piso con altura libre interior alta (aprox. 2,80 m) – porque mido 1,99 m
Número de personas, edad: 2 adultos (32 y 31), 1 niño pequeño (<1), máximo 3 hijos juntos como deseo.
Necesidades de espacio:
Sótano: apartamento independiente con entrada separada (oeste) separado de nuestra zona; bodega; instalaciones técnicas; habitación para invitados/hobby
PB: zona de estar abierta con cocina amplia abierta con isla de cocina, despensa, aseo con ducha accesible, oficina para teletrabajo/invitados, guardarropa, cuarto de servicio con zona de lavado y secado
Primer piso: baño principal con bañera, dormitorio principal, vestidor, 2 habitaciones infantiles, segunda oficina (profesor)
Oficina: 1 persona con 60-80% teletrabajo, 1 persona trabaja como profesor (correcciones entre otras cosas)
Huéspedes por año: muchos (>15), familia numerosa y amplio círculo de amigos lejano
Arquitectura abierta o cerrada: abierta
Estilo conservador o moderno: mi mujer desea un estilo acogedor de casa de campo, yo prefiero también elementos modernos y formas claras → será una mezcla
Cocina abierta, isla de cocina: cocina abierta (en forma de L con isla en dirección a la mesa del comedor)
Número de plazas en comedor: al menos 8
Chimenea: sí, idealmente como separador de ambientes en el “pasillo de estar”
Pared musical/estéreo: secundario, casi no vemos televisión, y si lo hacemos está oculta detrás de un armario en el salón
Balcón, terraza en el tejado: la terraza es muy importante, el balcón no tanto. Terraza sureste para disfrutar del sol y al mismo tiempo poder evitarlo cuando sea muy intenso. El apartamento independiente también debería tener una pequeña terraza hacia el oeste.
Garaje, carport: garaje doble para nosotros, plaza para apartamento independiente
Huerto, invernadero: huerto en el este
Otros deseos/características/rutina diaria:
Acceso abierto desde cocina y comedor a terraza/jardín
Acceso seco/cubierto desde garaje a la casa

Diseño de la casa

¿De quién es el diseño?: arquitecto, incluyendo nuestro aporte tras 2 reuniones
¿Qué gusta especialmente? ¿Por qué?: entrada del apartamento independiente (separada de la nuestra); 1 oficina en planta baja, cuarto de servicio grande, gran terraza, altura alta en el primer piso sur, espacio encontrado para piano; mucha luz en la escalera con descansillo en el norte
¿Qué no gusta? ¿Por qué?: en general demasiado grande y por ello demasiado caro en perspectiva, en realidad queríamos un tejado abierto,
Estimación de costos por arquitecto/diseñador: total 300+400 bruto incluyendo garaje doble tras factor de corrección federal: 725.000 € (sin exteriores ni costes adicionales)
Límite personal de precio para la casa, incluyendo equipamiento: 600.000 € sin costes adicionales
Tecnología de calefacción preferida: calefacción híbrida bomba de aire-agua con caldera de gas, instalación fotovoltaica en tejado sur

Si debéis prescindir, de qué detalles/ampliaciones
-podéis prescindir: segunda oficina en primer piso, sala multiusos más pequeña, oficina pequeña 1/invitados, con dolor de muelas aún el baño con ducha en el primer piso, ventana sur en salón
-no podéis prescindir: baño con ducha en planta baja, cuarto de servicio con zona de lavado en planta baja, entrada separada y zona exterior para apartamento independiente)

¿Por qué el diseño es como es ahora?

[*]Posibilidades limitadas por terreno relativamente estrecho y alargado (l 44 m x a 22 m) así como pequeño límite de construcción (10 m de límite al oeste y calle al oeste)
[*]El arquitecto prefiere “casas estrechas”
[*]Optimizar terrazas y zonas ajardinadas hacia el sur “vivir hacia el sur”. Casa ubicada lo más al norte posible
[*]Este diseño permite vivir y trabajar con amplitud con una gran superficie de ventanas y terrazas orientadas al sur y este con máxima separación de la calle

¿Cuál es la pregunta más importante/básica sobre la distribución en 130 caracteres resumida?

¿Cómo se puede planificar de forma más eficiente este programa de espacios o una versión ligeramente reducida? ¿Hemos pasado por alto errores graves en la planificación?

Me gusta.
El apartamento necesita un trastero.
El dormitorio se vuelve demasiado húmedo - yo quitaría la ventana del sur. La tenemos (lamentablemente)
Ten cuidado de que la despensa no se quede demasiado estrecha.

Optimizar terrazas y área de jardín hacia el sur "vivir hacia el sur". La casa situada lo más al norte posible
Este diseño permite vivir y trabajar de forma espaciosa con una gran superficie de ventanas y terraza hacia el sur y el este con máxima separación de la calle
[...] ¿Hemos pasado por alto errores graves de planificación?

Yo me preocuparía poco por la calle, que parece no ser una autopista. En mi opinión, no habéis pasado por alto el error grave de planificación, sino que lo habéis cometido: se deja entrar el sol fuerte del sur y se ignora el sol de la tarde del oeste; así como el jardín hacia el este, la zona más tranquila.

Estimación de precio según arquitecto/planificador: Total 300+400 bruto incl. garaje doble según factor de corrección federal: 725.000 € (sin áreas exteriores y costos adicionales) Límite personal de precio para la casa, incl. equipamiento: 600.000 € sin costos adicionales

¿Cómo encaja eso financieramente?

Sótano habitable con apartamento independiente (aprox. 50 m²).

Y el apartamento independiente lo necesitáis otra vez, ¿por qué...? Si ya estáis 125 K en números rojos, deberíais urgentemente poner al arquitecto al corriente. ¿Quién planifica así cuando el requisito claramente no se cumple? Recuerda: los proyectos de construcción rara vez son más baratos (pero muy a menudo son más caros) de lo planeado.

En cuanto al tamaño, 600k simplemente es completamente irrealista. Personalmente, también considero que la estimación de Architekt es muy conservadora.