Fijar la financiación temprano – ¿no hay margen de negociación con el constructor de la casa?

Hola foro de construcción de viviendas,

Tengo una pregunta para los expertos en financiación entre ustedes:

Actualmente las tasas de interés están subiendo de nuevo y me gustaría cerrar una financiación la próxima semana. Desafortunadamente, mi constructor (contratista general) aún no está listo para enviarnos el contrato de construcción terminado y la descripción de los servicios de construcción terminada; hasta ahora solo hemos recibido un contrato modelo.

Sin embargo, quiero que revisen el contrato de construcción y ajustar algunos pasajes.

Hasta ahora tenemos los siguientes documentos:

[*]Un desglose detallado de costos en Excel (que debería ser correcto en un 95 %)
[*]Planos
[*]Vistas
[*]Plano de ubicación de la casa en el terreno
[*]Borrador del contrato notarial (nos lo enviarán estos días, a partir de entonces empiezan los 14 días)

No tenemos todavía

[*]Cálculo de superficie habitable, cálculo del volumen construido
[*]Sección de la casa, alzado
[*]Contrato de construcción, descripción de los servicios de construcción

¿Es recomendable asegurar ya una financiación y entregar los documentos necesarios más adelante? Así lo hizo un amigo que está construyendo en la misma zona de obra nueva.

Veo los siguientes problemas:

Si la financiación ya está firmada y se han entregado los planos y el desglose de costos, ¿no podría ya no construir con otra empresa, verdad? Es decir, el constructor no tendría que ceder en la negociación del contrato porque ya estoy vinculado a su empresa, ¿no?

¿Es realista que los bancos nos aseguren el crédito si aún no tenemos un contrato de construcción final?

¿Qué harían ustedes?

¿Firmar una financiación lo antes posible o esperar 1 o 2 meses más hasta que todos los documentos estén fijados y el contrato negociado?

¿Qué pasaría si no se llega a un contrato de construcción con nuestro constructor y tuviéramos que encontrar otra empresa con la financiación existente?

¡Agradezco todas las respuestas!

Un saludo afectuoso

Momentáneamente las tasas de interés están subiendo de nuevo

Bueno, el verdadero aumento ya lo tuvieron hace siete meses hasta aproximadamente finales de junio. Después bajaron un poco desde un nivel muy alto.
Actualmente no hay un nuevo aumento de tasas. Solo un movimiento lateral (+/- 0,30% lo considero sin cambio).

¿Qué pasaría si no se llega a un contrato de construcción de la casa con nuestro constructor y tuviéramos que encontrar otra empresa con la financiación existente?

Entonces debes aceptar la financiación y construir con otra persona o compensar al banco.
El gran problema que veo con ustedes es que actualmente tienen un gato en la bolsa. Una oferta solo vale tanto como la descripción del servicio de construcción que la acompaña. Dependiendo del alcance, pueden surgir costos considerables adicionales, por ejemplo, elaboración; sin embargo, deberían considerar estos costos.

Entonces debes aceptar la financiación y construir con otro o indemnizar al banco.

¿Puedo entonces usar la financiación para otra casa de otro proveedor? El problema será que no conseguiré la misma casa por el mismo dinero, eso no le gustará al banco.

Veo el gran problema en que actualmente tenéis un gato en un saco. Una oferta solo vale tanto como la descripción del alcance de la obra que le corresponde. Según el alcance, pueden surgir costos considerables adicionales, por ejemplo, desarrollo, pero deberíais tener en cuenta estos costos.

Tenemos una lista de Excel bastante precisa (15 páginas), en la que se detallan todos los materiales con precio. Incluyendo placa de cimentación, movimientos de tierra, instalación de obra, electricidad temporal, etc. En la descripción modelo del alcance de obra se hace referencia a este listado de costos, de modo que se convierte en parte del contrato. Por eso realmente no debería haber grandes sorpresas en el precio.

¿Comunicaríais a la empresa constructora que ya tengo una financiación para el objeto o eso debilita mi posición de poder en la negociación del contrato?

¿Puedo entonces usar la financiación para otra casa de otro proveedor? El problema será que no conseguiré la misma casa por el mismo dinero, eso no le va a gustar al banco.

Tenemos una lista bastante detallada en Excel (15 páginas), donde están todos los materiales con su precio. Incluye la losa de cimentación, trabajos de tierra, acondicionamiento del sitio de construcción, electricidad de obra, etc. En la descripción estándar de servicios de construcción se hace referencia a esta lista de costos, de modo que se convierte en parte del contrato. ¿Entonces realmente no debería haber grandes sorpresas en los precios?

¿Les comunicarían a la empresa constructora que ya tengo una financiación para el proyecto o eso disminuiría mi poder de negociación en el contrato?

Dado que el banco evalúa cada proyecto de construcción, yo diría que no puedes simplemente elegir otro proveedor.

Puede haber muchas sorpresas en los precios, eso comienza con posibles incrementos de precios. ¿Tienen garantía de precio fijo? ¿Cláusula de ajuste por materiales? ¿En los trabajos de tierra también está incluida la eliminación de escombros? ¿Han pensado en los costos de las conexiones de servicios? ¿Está incluida una introducción multiservicio? Hay muchos puntos que a menudo no están incluidos en la descripción de los servicios de construcción.

¿Es realista que los bancos nos aseguren el crédito si aún no tenemos un contrato de construcción final?

Pregunta en tu banco favorito. Algunos seguramente estarán contentos inicialmente con el plano y las vistas. Más tarde se puede entregar el resto. Pero ¿quién sabe cómo lo quiere tu banco?

¿Firmar una financiación lo antes posible o esperar 1-2 meses más hasta que todos los documentos estén fijados y el contrato negociado?

Recientemente leí que los intereses han bajado un poco. Por lo tanto, todo está abierto para ti: podrían haber bajado en un mes. Así que: ¡espera! …al curso de la vida ;)