¿Financiar y comprar o seguir alquilando en el área de Stuttgart?

Hola a todos,

mi primera publicación: Por lo tanto, primero un saludo a todos. Me llamo Marc y llevo aproximadamente un año leyendo aquí y ya he aprendido muchísimo - gracias de antemano por ello.

Quisiera contaros brevemente mi situación y los pensamientos que tengo actualmente. Vengo de la región de Stuttgart y los precios son correspondientemente altos, tanto en alquiler como en compra de inmuebles.

Tengo ya 34 años, actualmente vivo en un piso compartido de estudiantes con un amigo mío. Independientemente de si compro o alquilo, me mudaré en un futuro cercano, ya que con la situación del home office, en el último año y medio ha crecido mi deseo de tener algo propio. Trabajo en un empleo muy seguro, que prácticamente equivale a un estatus de funcionario. Quiero quedarme en los alrededores y mi objetivo es comprar una propiedad en los próximos 5 años (si será una casa adosada, casa unifamiliar o apartamento dependerá del bolsillo ;-)). Tengo pareja (30 años) y tenemos objetivos bastante similares; ella también tiene un empleo seguro.

Ayer tuve una visita a un apartamento de obra nueva con jardín (aún en fase de construcción), que realmente me gustó mucho. Datos: 4 habitaciones, 93 m², terraza + jardín, planta baja. Precio de compra aprox. 465,000 más gastos adicionales (aprox. 35,000) + plaza de garaje subterráneo (23,500). El suelo del apartamento debe colocarse uno mismo (o encargarlo). Estimaría el total incluyendo cocina y algunos deseos especiales en unos 550,000 euros.

Un apartamento comparable en esa ubicación probablemente tendría un alquiler frío entre 1,200 y 1,500 euros. A largo plazo, el apartamento probablemente sería pequeño para una familia (al menos si tuviéramos 2 hijos).

Básicamente, la pregunta que me hago es: ¿seguir alquilando hasta que todo sea más estable y previsible, o financiar este apartamento yo solo inicialmente y venderlo si con el tiempo se vuelve demasiado pequeño? Los puntos que realmente me inquietan son los factores de aumento de tipos de interés para construcción y aumento de costes de construcción, pero no quiero comprar por miedo a “perder la oportunidad”. Por eso me gustaría discutir el tema con vosotros y tomar una decisión racional (si es posible :)).

Información general sobre vosotros:

[*
¿Quiénes sois? Hombre (34), mujer (30)
[*]¿Qué edades tenéis? Hombre (34), mujer (30)
[*]¿Tenéis hijos? No
[*]¿Tenéis pensado tener hijos? Sí: 1-2
[*]¿Qué hacéis profesionalmente? (H) Jefe de equipo en gestión de proyectos, (M) administrativa en OEM
[*]¿Cuántas horas trabajáis? (H) aprox. 45 horas semanales; (M) 40 h/sem


Situación de ingresos y patrimonio:


[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? (H) Actualmente bruto aprox. 105k/año, (M) aprox. 90k; para ambos son realistas aumentos salariales
[*]¿Cuánto cobráis de subsidio por hijos? 0
[*]¿Otras prestaciones como subsidio parental, subsidio por enfermedad, etc.? 0
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? (H) aprox. 100k (el resto está invertido en el mercado de capitales)
[*]¿Cuánto de ese capital queréis invertir en el proyecto casa? Aprox. 80 - 100k



Costes de vivienda:


[*]Alquiler frío actual --> Resumiendo: actualmente pago por la vivienda (incl. todos los gastos adicionales + internet + Sky + Netflix, etc.) aproximadamente 450 euros.
[*]Contrato de teléfono móvil: 40 euros mensuales


Costes de movilidad:


[*]Abono mensual de bus y tren (¡también para los niños!): (H) 70 euros mensuales
[*]Coche: Tengo un coche de empresa con la regla del 1%, actualmente vehículo de 50k -> cambia cada 6 meses, no es posible un vehículo de clase inferior. Normalmente vehículo entre 45k y 50k.


Costes de seguros:


[*]Seguro de responsabilidad civil (también animales): 65 euros anuales; ningún otro seguro (probablemente algo poco asegurado para los estándares alemanes :))


Costes de vida:


[*]No llevo libro de cuentas doméstico, pero no llevo un estilo de vida derrochador. Es siempre cuestión de perspectiva, pero basándose en las cifras de ahorro del siguiente punto se pueden deducir bien los costes de vida. :)


Ahorros:


[*]Ahorros actualmente:
[LIST]
[*]450 euros mensuales en ETF
[*]100 euros mensuales en un plan de ahorro bancario (con 40 euros en aportaciones subvencionadas)
[*]Wohnriester 160 euros/mes (¿qué hago con eso?!)
[*]1,300 euros/mes en cuenta de ahorro a la vista
[*]Todas las bonificaciones, primas, pagas extras de Navidad, vacaciones las he puesto hasta ahora también en la cuenta de ahorro a la vista: aprox. 10k al año
[*]Ahorro total al año aprox. 34k
[*]Durante el corona, además he tenido un excedente que a veces guardo o gasto (hago ciclismo de competición... quien conozca el hobby sabe que siempre se puede gastar dinero en ello. :rolleyes:)

Otros gastos:

[*]No hay otros gastos

Sumas de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales
[*]Gastos totales
[*]Saldo
[*]De eso suma alquiler frío y ahorros prescindibles (por ejemplo, cuota de ahorro para la casa): alquiler frío 260 euros, cuota de ahorro 1,300 euros + pagos especiales anuales de 10,000 euros (aprox. 800 euros mensuales)

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? Piso
[*]¿Qué dimensiones tiene? 93 m²
[*]¿Cuál es el valor de referencia del suelo? no sé
[*]¿Obra nueva, edificio antiguo (año de construcción), tipo de vivienda? Obra nueva
[*]¿Garajes? Plaza de garaje subterránea
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / superficie útil) 93m² superficie habitable, 15m² superficie útil
[*]¿Qué valor de mercado tienen terreno y casa después de la finalización? no sé. Los costes los he explicado arriba

Desglose de costes:

[*]Coste total aprox. 550,000
[*]Capital propio deducible 80-100k
[*]Suma de financiación 450k - 470k

¿Qué me aconsejaríais? Los 450 mil de crédito son, por supuesto, una cantidad considerable con mi salario y bastante alta. Pero en principio me interesa más qué sería lo más sensato para mí en esta situación ahora mismo. También había visto un apartamento de obra nueva por ejemplo por 370k (70 m², 3 habitaciones con jardín), pero lamentablemente ya estaba vendido.

PD: Si se nos queda pequeño, por supuesto financiaríamos la casa juntos. Precios aproximados ahora: obra nueva de 140 m² aprox. 700k más gastos adicionales.

Espero una buena discusión. Si tenéis más preguntas, por supuesto las responderé encantado.

Un saludo
Marc

¿Qué me aconsejaríais? El crédito de 450 mil es, por supuesto, una cifra importante y muy alta teniendo en cuenta mi salario.

Tienes unos 55 mil € netos al año - el préstamo no es muy alto en relación con los ingresos, sino moderado. Quizás simplemente no estás acostumbrado a estas cifras. Solo es una cuota de 1.500 € con una amortización razonable (se puede incluso conseguir más barato).
La vivienda no falla por los ingresos en absoluto - si no te alcanzan 3.000 € para el sustento y los gastos adicionales para una persona, tienes un problema. Además, está el ingreso de tu pareja, que puede y va a contribuir para vivir.

¿Juntos una casa por 700 mil €? A) no creo que consigáis mucho por ese precio en la región de Stuttgart y B) no será tan fácil para vosotros pagarla. No vemos frecuentemente tan buenas calificaciones crediticias aquí y los bancos os acogerán con los brazos abiertos. Gastar incluso un millón juntos en la casa sería asumible, siempre que ni tú ni ella seáis el único sostén económico a largo plazo.

¿Ahora es sensato comprar un piso? Eso nadie puede decíroslo. Personalmente pienso que una propiedad es un objeto de uso como cualquier otro. Si quiero un piso, lo compro. Si cinco años después necesito una casa (por ejemplo, aumento de familia o la convivencia con vecinos es demasiado "estrecha"), entonces compro una casa. Si no saco ganancia con la venta, pues así será. Pero esos cinco años de vida feliz en el piso nadie podrá quitártelos nunca. En mi opinión, aún estamos lejos de caídas fuertes en los precios de inmuebles.

+- 4.700 € netos, 2000 € ahorros hacen 2700 de consumo.
Con unos costes corrientes de +- 600 €, ¿quizás deberías considerar llevar un [Haushaltsbuch]?

Tienes alrededor de 55.000 € netos al año - el préstamo no es muy alto en relación con los ingresos, sino moderado. Quizás simplemente no estás acostumbrado a estas cifras. Es solo una cuota de 1.500 € con una amortización razonable (también puede ser más barata).
El ingreso no es un obstáculo para el apartamento - si con 3.000 € para la manutención y los gastos adicionales para una persona no llegas a cubrir, tienes un problema. Además, está el ingreso de la pareja, que puede y va a contribuir a la vida.

¿Juntos una casa por 700.000 €? A) no creo que consigáis mucho por eso en la región de Stuttgart y B) será fácil para vosotros pagarla. Aquí rara vez vemos tan buena solvencia crediticia y seréis muy bien recibidos por los bancos. También sería asumible gastar un millón en la casa (juntos), siempre que tú o ella no sigáis siendo los únicos que ingresan a largo plazo.

¿Es ahora conveniente un apartamento? Nadie puede responderos eso. Personalmente, creo que una propiedad es un bien de consumo como cualquier otro. Si quiero un apartamento, lo compro. Si cinco años después necesito una casa (por ejemplo, aumento de familia o la vivienda con vecinos resulta demasiado “estrecha”), entonces compro una casa. Si no obtengo ganancia con la venta, pues así es. Pero esos cinco años de vivir feliz en el apartamento nadie te los puede quitar. En mi opinión, todavía estamos lejos de una fuerte caída en los precios inmobiliarios.

Hola nordanney,

gracias por tu publicación tan útil. Mi objetivo no es obtener ganancias con el apartamento. Si llegara a un punto de equilibrio, estaría muy satisfecho. Pero está claro: si sigo alquilando, no alquilaría 93 m² y el jardín también sería prescindible para mí en el apartamento de alquiler. Sin embargo, desde el punto de vista emocional, lo consideraría una limitación (el jardín en tiempos de Corona habría sido oro :) ). Por lo tanto, en realidad das en el clavo: ¿Merece la pena para mí asumir como riesgo posibles pérdidas por precios a la baja o estancados a cambio de 5 - 10 años de vivir feliz (sin limitaciones sentidas)?

También veo como factible la carga mensual del crédito, aunque para mí sería un cambio no ver esos 1.300 euros mensuales llegar a la cuenta de ahorro a plazo - pero sí, es cuestión de mentalidad.

+- 4.700 € netos, 2000 € ahorro hace 2700 consumo.
Con unos costos corrientes de +- 600 €, ¿no deberías tal vez pensar en llevar un libro de gastos?

Hola Tamstar,

creo que no leíste mi publicación del todo, pero en los últimos 2 años he ahorrado aproximadamente 34.000 € anuales: lo que hace un promedio de unos 2.800 euros mensuales. Es decir, consumo (sin alquiler) unos 1.300 euros mensuales en promedio (pero también hay vacaciones incluidas). No me atrevo a decir si eso es mucho o poco.

¡Buena suerte!
Marc

¿Dónde puedo postularme para el puesto de administrativo 40h semanales en OEM por 90k al año?? :D

¿Lo entendí bien: ustedes ganan juntos alrededor de 200k al año bruto?

Con una suma de financiación de aproximadamente 500k, no tienen que preocuparse por nada :)

aunque para mí sería un cambio no ver ya los 1300 euros mensuales ir a la cuenta de ahorro a plazo fijo

La cuota de ahorro podría ir a la "cuenta de amortización" = crédito del banco. La cuota de ahorro sería entonces idéntica a la ventaja del mayor valor habitacional. Siempre calculo la carga de intereses como comparación con el alquiler. Así que T€ 450 con un 1,5% de intereses son 562,5€ = similar al alquiler sin calefacción. Sin embargo, los gastos adicionales del apartamento son algo más altos (administración, etc.). En ese sentido, puedes echar un vistazo a lo que puedes alquilar por ese precio en Stuttgart (tengo un amigo en Waiblingen, así que conozco bien los precios).