¿Financiar una casa de 1 millón de euros sin capital propio?

Estimados señores y señoras,

tengo un problema y quiero comprar una casa por alrededor de 1 millón de euros. Realmente necesito vuestro consejo sobre cómo debo manejar esta situación o qué pasos debo seguir. ¿Qué haríais vosotros?

Actualmente gano 2000 euros netos, ella gana actualmente 1800 euros (Elterngeld), tenemos un hijo.

No tenemos créditos, tampoco pagamos alquiler porque el piso en el que vivimos es mío. Solo pagamos gastos de comunidad.

Situación de vivienda insoportable actualmente:

Actualmente vivimos en un piso de 1 habitación de 25 m². Se nos queda pequeño.

Queremos comprar una casa en el distrito de Stuttgart que cuesta exactamente 1 millón de euros, pero no tenemos capital propio en forma de dinero.

Nos rechazaron una financiación para la construcción o compra de la casa por 1 millón de euros.

Pero hay una particularidad.

Antes compré pisos de 1 habitación como inversión (baratos en 2005) y siempre los he alquilado. Actualmente poseo 10 llamados pisos de 1 habitación, y contando mi propio piso son 11.

Estos no están "financiados con crédito".

La idea sería vender todos los pisos o tantos como sea necesario hasta reunir el millón de euros.

El problema según Hacienda es la regla de los 3 bienes, me clasificarían como comerciante según ellos si vendo todos en poco tiempo.

Aunque tengan un periodo de tenencia de más de 10 años, esto no cuenta como propiedad contada.

Los bancos que financian rechazan una financiación para la casa por más de 1 millón de euros y no consideran los pisos de 1 habitación como garantía, lo que no entiendo.

Los bancos estarían asegurados en primer lugar, recibirían la totalidad del importe de la venta.

¿Cómo procedo? Tengo la impresión de que estos 10 mini pisos asustan a los asesores bancarios.

El problema según la oficina de impuestos sería la regla de los 3 inmuebles, según sus declaraciones me clasificarían como comerciante si vendiera todos en poco tiempo.

Sí. Es una situación fiscal compleja. Pero se puede manejar y optimizar con un asesor fiscal adecuado y, si es necesario, integrando los inmuebles en sociedades. Quizás incluso resolver una venta total de forma elegante en el marco de un Share Deal.

Antes compraba apartamentos de 1 habitación como inversión de capital (baratos en aquel entonces, 2005) y siempre los alquilaba. Actualmente poseo 10 llamados apartamentos de 1 habitación, con mi propio piso son incluso 11.

Son 11 inmuebles individuales que deben ser valorados cada uno según su valor real. Puede pasar que el flujo de efectivo sea bueno pero la valoración de valor real sea pésima. Además, el esfuerzo es 11 veces mayor. Eso nadie lo quiere.

Los bancos estarían asegurados en primer rango, recibirían el precio completo.

Discutir esto con un profano no tiene sentido. No lo interpretes mal.

¿Cómo procedo? Tengo la impresión de que estos 10 mini apartamentos de algún modo asustan a los asesores bancarios...

- Rezar y esperar que encuentres algún banco "tonto" que haga una financiación (nosotros tampoco lo haríamos).
- Vender los apartamentos y asumir las consecuencias fiscales desagradables.
- Darnos algo de información sobre los apartamentos y los alquileres.

Veo más el ingreso que la seguridad como problema y, por supuesto, el esfuerzo para la 11x garantía de un préstamo.
¿Solo declaraste los 3,8T€ como ingresos en el banco o también los ingresos por alquiler?

¿Fuiste a un banco o a un intermediario?
En el ámbito comercial lo conozco así, que algunos bancos, por ejemplo, tienen una "lista negra" para ciertos sectores y no financian estos inmuebles ni los reconocen como valiosos. Podría ser que esto suceda con estos mini departamentos.

¿Cuánto aportan las 10 viviendas en alquiler mensual y a qué valor estimas las viviendas?

¿La venta de las viviendas generaría alguna ganancia?

Vende 3 apartamentos y utiliza el dinero como capital propio. Quizás encuentres un banco que financie el resto. Puedes luego, poco a poco, vender uno u otro apartamento y, por ejemplo, hacer amortizaciones extraordinarias o, al vencimiento del plazo fijo de interés, contratar un crédito de seguimiento más bajo.

Sólo brevemente, soy de Stuttgart

No lo entiendo.

Tengo 11 apartamentos de propiedad de 1 habitación pagados en Stuttgart, cada uno genera al menos 100 000 euros, lo que equivale a un valor de aproximadamente 1,1 millones.

El banco no tiene ningún riesgo....

Parece que tendría que vender los apartamentos "alquilados" y luego comprar la casa que probablemente ya no estará disponible para entonces.

En Stuttgart, el apartamento se vendería inmediatamente en unas pocas semanas por 100 000 euros.

Vende 3 apartamentos y usa el rendimiento como capital propio. ¿Quizás encuentres un banco que financie el resto?
Luego siempre puedes vender uno u otro apartamento poco a poco y, por ejemplo, hacer pagos anticipados o, al finalizar el periodo de interés fijo, solicitar un crédito de seguimiento con una tasa más baja.

Creo que lamentablemente tendré que seguir ese camino, voy a vender 3 propiedades para ser "financiable" para los bancos.

Los bancos parecen valorar negativamente las 11 propiedades y los ingresos; un gestor dijo que muchos se desalientan por el esfuerzo.

11 veces inscripción en el registro de la propiedad no es tan bueno.