Hemingway84
30.12.2020 23:02:06
- #1
Prólogo:
Estamos construyendo con un gran contratista general (GU) de Königslutter, en el cinturón periférico de Berlín, una villa urbana con 190 m² de superficie habitable según el estándar KFW 55. Este recurre a diversos subcontratistas, que a su vez trabajan con subsubcontratistas (que a su vez emplean a otros subsubcontratistas). Hasta ahora han surgido varios defectos de construcción. Defectos graves se pudieron evitar aún gracias a nuestra intervención (por ejemplo, un encofrado de techo intermedio varios centímetros bajo se aumentó, literalmente, 5 minutos antes del vertido del hormigón). Lamentablemente, el encargado de obra es incompetente, sensible y ciego. Desde el primer día solo hay comentarios tontos y falta de motivación. Hasta ahora él nunca ha reconocido por sí mismo los defectos o solo los ha aceptado de mala gana tras ser informados por nosotros, o ha intentado minimizarlos con frases estandarizadas.
De facto estamos en la obra tanto como es posible, porque debido a los defectos ya surgidos estamos permanentemente en estado de alerta. Nuestra intervención ya ha mejorado o salvado muchas cosas desde nuestro punto de vista. También hemos contratado un supervisor de obra que de vez en cuando ha aportado valor, pero cuya pasión parece estar más en fotografiar la obra que en localizar defectos. A veces basta con una regla o un nivel de burbuja, al menos para nosotros.
Nuestro proyecto de construcción se ve además afectado por el hecho de que mi esposa enfermó de cáncer unos meses después de la compra del terreno y la firma del contrato de construcción. Una tragedia miserable con quimioterapia y todos los efectos secundarios relacionados, enmarcada en las circunstancias externas de la pandemia de Corona que nos afecta a todos. La pérdida de ingresos viene en mal momento, pero fue anticipada suficientemente en la financiación - aunque originalmente como posible baja por maternidad y no por enfermedad prolongada. No obstante, todo esto hace que la situación sea aún más agotadora de lo que ya sería.
Parte principal:
Nos estamos acercando al final de la obra, la secadura del enlosado estará terminada la próxima semana (entrega prevista de la casa a finales de enero, para así también perder la reducción del IVA). Ya se ha pagado el 90 % del precio de la casa; solo queda pendiente la factura final que probablemente llegará en las próximas semanas.
A finales de noviembre se aplicó el revestimiento exterior. En ese momento y los días siguientes no tuvimos más de 5 grados de temperatura exterior, con heladas nocturnas. Según el fabricante del revestimiento (Alsecco), el revestimiento de silicato utilizado solo debe aplicarse hasta 5 grados de temperatura exterior y la temperatura debe mantenerse por encima de 5 grados en los días posteriores. Si no es así, el revestimiento no puede fraguar correctamente, lo que puede causar daños en cuanto a resistencia y durabilidad.
Un día antes de comenzar los trabajos de revestimiento enviamos una notificación informal de reservas al GU y al CC debido al pronóstico del tiempo. El subcontratista respondió que no había que preocuparse, que incluso ofrecía por su cuenta una garantía un año más larga.
Se realizaron los trabajos de revestimiento, con el resultado de que el revestimiento exterior seguía blando incluso después de una semana. En algunos lugares se “deslizaba”, especialmente en los alféizares de las ventanas. Véanse los detalles en las fotos.
El subcontratista que aplicó el revestimiento exterior también instaló poco antes (pero solo después de colocar el sistema de aislamiento térmico exterior y el refuerzo de la fachada) los alféizares de las ventanas, y lo hizo torcidos. En parte, además, parecen ser demasiado cortos. En promedio sobresalen apenas 2-3 cm. En algunos casos están inclinados, por ejemplo, en un lado 1,5 cm y en el otro 3 cm. El canal inferior para el goteo está muchas veces a la misma altura que la fachada. También se bebió alcohol durante la instalación de los alféizares, lo que confirman varias (aproximadamente un número medio de dos dígitos) “cortos” distribuidos cerca del andamio. También fue "bonito" que cortaran con una amoladora nuestros alféizares de hasta 3 m de longitud porque, según dijeron, no cabían en el coche. Se olvidaron de que después habría que sellar la unión.
Los alféizares no tienen ningún sellado visible. Para un sistema de aislamiento térmico exterior debería haber, según los gremios especializados, dos niveles de sellado en los alféizares. Yo no reconozco ninguno. También me parece extraño que los alféizares hayan sido recortados en el aislamiento térmico exterior. Las juntas innecesariamente grandes que así se generaron no se sellaron o solo se rellenaron con silicona u otro material similar, que después de más de 4 semanas todavía no ha fraguado y está blando como mantequilla.
En los bordes de los alféizares se acumula constantemente agua, que corre continuamente por la fachada y sigue humedeciendo el revestimiento, y en algunos lugares se congela o se adhiere al revestimiento. ¿De dónde puede venir esa agua? En el interior aún está funcionando el programa de secado del enlosado, que genera calor correspondiente. ¿Podría ser un indicio de una posible filtración en el área de las ventanas? La humedad interna se extrae de forma constante con tres deshumidificadores (actualmente por debajo del 40 % de humedad relativa). La sospecha de filtración en las ventanas surge del hecho de que todavía he detectado humedad residual significativa y una ligera protuberancia del enlucido interior en la esquina más afectada. En todas partes, el enlucido interior está superficialmente seco.
La base de la casa también fue entregada de forma mediocre por el mismo subcontratista. Un revestimiento de refuerzo raspado muy fino no puede ser en modo alguno el revestimiento impermeable contra la humedad acordado según la descripción del servicio de construcción, ya que es demasiado delgado y, según las fotos, siempre está húmedo (¡sin lluvia!).
Perspectiva:
¿Cómo seguimos? Los defectos han sido notificados, documentados con imágenes y registrados. ¿Deberíamos proceder a una recepción con reservas con estos defectos, o negarnos a aceptarla por completo? Nos gustaría mudarnos a finales de febrero, ya que mi esposa tiene a partir de marzo su tratamiento de rehabilitación tras la quimioterapia y no quiere más estrés por la mudanza, que acabaría con cualquier recuperación. La posible doble carga tampoco es sencilla.
El revestimiento está claramente deteriorado y en realidad también desmenuzable, con manchas irregulares y simplemente mal hecho. En nuestra opinión debe retirarse completamente y rehacerse. Los alféizares también deberían quitarse y volver a colocar, ya que son demasiado cortos y en parte fueron cortados con amoladora sin necesidad técnica. Nos preocupa especialmente el sellado y los posibles daños en el sistema de aislamiento térmico exterior. Quién sabe qué pasará en unos años.
La próxima semana vamos a contratar a nuestra costa un perito público certificado en pintura para aclarar la gravedad de los daños y las reparaciones necesarias. Del GU y del encargado de obra no esperamos, por experiencia, nada o muy poco. Queremos mantenernos firmes y no aceptar trabajos de reparación ni descuentos. Por ahora solo vemos la solución de “empezar todo desde cero”. Eso sería muy caro y sobre todo interesante en cuanto al pago final.
Solo hemos recibido del GU una fianza de finalización del 5 %, que probablemente no sea suficiente para una nueva ejecución completa debido a los defectos (y según el texto contractual solo debe mantenerse para defectos graves tras la entrega de la casa). Sin embargo, con referencia a esta fianza el GU ya ha indicado que en cualquier caso insistirá en el pago del 100 % por nuestra parte en la recepción, ya que contamos con esa fianza como garantía y se podría aumentar o prorrogar.
Cualquier indicación, comentario, idea o sugerencia... todo es bienvenido. Tenía que desahogarme un poco. A veces uno se siente realmente impotente y perdido como propietario.
Estamos construyendo con un gran contratista general (GU) de Königslutter, en el cinturón periférico de Berlín, una villa urbana con 190 m² de superficie habitable según el estándar KFW 55. Este recurre a diversos subcontratistas, que a su vez trabajan con subsubcontratistas (que a su vez emplean a otros subsubcontratistas). Hasta ahora han surgido varios defectos de construcción. Defectos graves se pudieron evitar aún gracias a nuestra intervención (por ejemplo, un encofrado de techo intermedio varios centímetros bajo se aumentó, literalmente, 5 minutos antes del vertido del hormigón). Lamentablemente, el encargado de obra es incompetente, sensible y ciego. Desde el primer día solo hay comentarios tontos y falta de motivación. Hasta ahora él nunca ha reconocido por sí mismo los defectos o solo los ha aceptado de mala gana tras ser informados por nosotros, o ha intentado minimizarlos con frases estandarizadas.
De facto estamos en la obra tanto como es posible, porque debido a los defectos ya surgidos estamos permanentemente en estado de alerta. Nuestra intervención ya ha mejorado o salvado muchas cosas desde nuestro punto de vista. También hemos contratado un supervisor de obra que de vez en cuando ha aportado valor, pero cuya pasión parece estar más en fotografiar la obra que en localizar defectos. A veces basta con una regla o un nivel de burbuja, al menos para nosotros.
Nuestro proyecto de construcción se ve además afectado por el hecho de que mi esposa enfermó de cáncer unos meses después de la compra del terreno y la firma del contrato de construcción. Una tragedia miserable con quimioterapia y todos los efectos secundarios relacionados, enmarcada en las circunstancias externas de la pandemia de Corona que nos afecta a todos. La pérdida de ingresos viene en mal momento, pero fue anticipada suficientemente en la financiación - aunque originalmente como posible baja por maternidad y no por enfermedad prolongada. No obstante, todo esto hace que la situación sea aún más agotadora de lo que ya sería.
Parte principal:
Nos estamos acercando al final de la obra, la secadura del enlosado estará terminada la próxima semana (entrega prevista de la casa a finales de enero, para así también perder la reducción del IVA). Ya se ha pagado el 90 % del precio de la casa; solo queda pendiente la factura final que probablemente llegará en las próximas semanas.
A finales de noviembre se aplicó el revestimiento exterior. En ese momento y los días siguientes no tuvimos más de 5 grados de temperatura exterior, con heladas nocturnas. Según el fabricante del revestimiento (Alsecco), el revestimiento de silicato utilizado solo debe aplicarse hasta 5 grados de temperatura exterior y la temperatura debe mantenerse por encima de 5 grados en los días posteriores. Si no es así, el revestimiento no puede fraguar correctamente, lo que puede causar daños en cuanto a resistencia y durabilidad.
Un día antes de comenzar los trabajos de revestimiento enviamos una notificación informal de reservas al GU y al CC debido al pronóstico del tiempo. El subcontratista respondió que no había que preocuparse, que incluso ofrecía por su cuenta una garantía un año más larga.
Se realizaron los trabajos de revestimiento, con el resultado de que el revestimiento exterior seguía blando incluso después de una semana. En algunos lugares se “deslizaba”, especialmente en los alféizares de las ventanas. Véanse los detalles en las fotos.
El subcontratista que aplicó el revestimiento exterior también instaló poco antes (pero solo después de colocar el sistema de aislamiento térmico exterior y el refuerzo de la fachada) los alféizares de las ventanas, y lo hizo torcidos. En parte, además, parecen ser demasiado cortos. En promedio sobresalen apenas 2-3 cm. En algunos casos están inclinados, por ejemplo, en un lado 1,5 cm y en el otro 3 cm. El canal inferior para el goteo está muchas veces a la misma altura que la fachada. También se bebió alcohol durante la instalación de los alféizares, lo que confirman varias (aproximadamente un número medio de dos dígitos) “cortos” distribuidos cerca del andamio. También fue "bonito" que cortaran con una amoladora nuestros alféizares de hasta 3 m de longitud porque, según dijeron, no cabían en el coche. Se olvidaron de que después habría que sellar la unión.
Los alféizares no tienen ningún sellado visible. Para un sistema de aislamiento térmico exterior debería haber, según los gremios especializados, dos niveles de sellado en los alféizares. Yo no reconozco ninguno. También me parece extraño que los alféizares hayan sido recortados en el aislamiento térmico exterior. Las juntas innecesariamente grandes que así se generaron no se sellaron o solo se rellenaron con silicona u otro material similar, que después de más de 4 semanas todavía no ha fraguado y está blando como mantequilla.
En los bordes de los alféizares se acumula constantemente agua, que corre continuamente por la fachada y sigue humedeciendo el revestimiento, y en algunos lugares se congela o se adhiere al revestimiento. ¿De dónde puede venir esa agua? En el interior aún está funcionando el programa de secado del enlosado, que genera calor correspondiente. ¿Podría ser un indicio de una posible filtración en el área de las ventanas? La humedad interna se extrae de forma constante con tres deshumidificadores (actualmente por debajo del 40 % de humedad relativa). La sospecha de filtración en las ventanas surge del hecho de que todavía he detectado humedad residual significativa y una ligera protuberancia del enlucido interior en la esquina más afectada. En todas partes, el enlucido interior está superficialmente seco.
La base de la casa también fue entregada de forma mediocre por el mismo subcontratista. Un revestimiento de refuerzo raspado muy fino no puede ser en modo alguno el revestimiento impermeable contra la humedad acordado según la descripción del servicio de construcción, ya que es demasiado delgado y, según las fotos, siempre está húmedo (¡sin lluvia!).
Perspectiva:
¿Cómo seguimos? Los defectos han sido notificados, documentados con imágenes y registrados. ¿Deberíamos proceder a una recepción con reservas con estos defectos, o negarnos a aceptarla por completo? Nos gustaría mudarnos a finales de febrero, ya que mi esposa tiene a partir de marzo su tratamiento de rehabilitación tras la quimioterapia y no quiere más estrés por la mudanza, que acabaría con cualquier recuperación. La posible doble carga tampoco es sencilla.
El revestimiento está claramente deteriorado y en realidad también desmenuzable, con manchas irregulares y simplemente mal hecho. En nuestra opinión debe retirarse completamente y rehacerse. Los alféizares también deberían quitarse y volver a colocar, ya que son demasiado cortos y en parte fueron cortados con amoladora sin necesidad técnica. Nos preocupa especialmente el sellado y los posibles daños en el sistema de aislamiento térmico exterior. Quién sabe qué pasará en unos años.
La próxima semana vamos a contratar a nuestra costa un perito público certificado en pintura para aclarar la gravedad de los daños y las reparaciones necesarias. Del GU y del encargado de obra no esperamos, por experiencia, nada o muy poco. Queremos mantenernos firmes y no aceptar trabajos de reparación ni descuentos. Por ahora solo vemos la solución de “empezar todo desde cero”. Eso sería muy caro y sobre todo interesante en cuanto al pago final.
Solo hemos recibido del GU una fianza de finalización del 5 %, que probablemente no sea suficiente para una nueva ejecución completa debido a los defectos (y según el texto contractual solo debe mantenerse para defectos graves tras la entrega de la casa). Sin embargo, con referencia a esta fianza el GU ya ha indicado que en cualquier caso insistirá en el pago del 100 % por nuestra parte en la recepción, ya que contamos con esa fianza como garantía y se podría aumentar o prorrogar.
Cualquier indicación, comentario, idea o sugerencia... todo es bienvenido. Tenía que desahogarme un poco. A veces uno se siente realmente impotente y perdido como propietario.