Evaluación y mejora de la variante de financiación

Hola,

tenemos dos variantes de financiación para un proyecto de nueva construcción.
Por ahora, algunos datos (intencionalmente breves). Si se necesita más información, por favor indicarlo.

He suavizado un poco las cantidades. Sin embargo, los intereses son reales.

Información general sobre ustedes:

[*]33 años, 34 años
[*]1 hijo + 1 planeado
[*]Empleados: ingeniero eléctrico, gerente de calidad

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]Ingresos: 6200€ (neto)
[*]Subsidio por hijo: 250€
[*]Capital propio: 215.000€

Situación de gastos:

[*]Gastos: 3.500€ (ya incluyen reservas básicas / ahorros)
[*]Saldo: 2.700€
[*]Costos adicionales futuros: 450€

Composición de costos:

[*]Costos totales: 572.000€
[*]Capital propio deducible: 215.000€
[*]Monto a financiar: 357.000€

Variante 1:
1 componente:

Préstamo amortizable

[*]Monto del crédito: 357.000€
[*]Tasa de interés (p.a. nominal, efectivo de otro modo): 3,88% / 3,97%
[*]Duración del período fijo de interés: 20 años
[*]Deuda restante al final del período fijo: 140.000€
[*]Duración total ficticia hasta la amortización completa: 28 años
[*]Tasa inicial de amortización: 2,0%
[*]Cuota mensual: 1750€
[*]Pagos anticipados posibles: 5% anual
[*]Cambio de tasa de amortización posible: 2 veces gratis, después 100€, 1-10%

Variante 2:
3 componentes:

[*]Préstamo amortizable
[*]KfW 124
[*]SAB vivienda en zona rural

Cuota: 1.710€
Tasa de interés mixta: 3,09%

Componente 1: Préstamo amortizable

[*]Monto del crédito: 227.000€
[*]Tasa de interés (p.a. nominal, efectivo de otro modo): 3,68% / 3,77%
[*]Duración del período fijo de interés: 15 años
[*]Deuda restante al final del período fijo: 113.600,00€
[*]Duración total ficticia hasta la amortización completa: 25 años
[*]Tasa inicial de amortización: 2,5%
[*]Cuota mensual: 1169€
[*]Pagos anticipados posibles: 5% anual
[*]Cambio de tasa de amortización posible: 2 veces gratis, después 100€, 1-10%

Componente 2: KfW 124

[*]Monto del crédito: 50.000€
[*]Tasa de interés (p.a. nominal, efectivo de otro modo): 3,87% / 3,94%
[*]Duración del período fijo de interés: 10 años
[*]Deuda restante al final del período fijo: 42.000€
[*]Duración total ficticia hasta la amortización completa: 35 años
[*]Tasa inicial de amortización: 1,423%
[*]Cuota mensual: 160€ (periodo inicial), 220€ (fase de amortización)
[*]Pagos anticipados posibles: importe total restante tras periodo fijo
[*]Cambio de tasa de amortización posible: -

Componente 3: SAB vivienda en zona rural

[*]Monto del crédito: 80.000€
[*]Tasa de interés (p.a. nominal, efectivo de otro modo): 0,95% / 0,95%
[*]Duración del período fijo de interés: 25 años
[*]Deuda restante al final del período fijo: 0€
[*]Duración total ficticia hasta la amortización completa: 25 años
[*]Tasa inicial de amortización: 3,55%
[*]Cuota mensual: 300€
[*]Pagos anticipados posibles: mínimo 2000€ anual
[*]Cambio de tasa de amortización posible: -

Básicamente, estamos interesados en la variante 2, porque queremos aprovechar la subvención SAB por las buenas condiciones de interés. Esto, sin embargo, requiere un crédito KfW para construcción de vivienda - en este caso el KfW124. En nuestra financiación, esta es la gran desventaja.
¿Cómo se podría integrar mejor el KfW de nuevo en la financiación al finalizar el período fijo? Veo posiblemente las siguientes opciones:

[*]Esperar una buena prórroga.
[*]Fijar el préstamo amortizable para 10 años y así agrupar la deuda restante y luego refinanciar.
[*]Cubrir la deuda restante mediante un componente adicional con contrato de ahorro para vivienda, aunque aquí debería considerarse el negocio negativo de intereses y el modelo podría volverse caro.
[*]Dejar la variante como está, ahorrar la deuda restante de otra forma y pagarla de una vez. También existe la opción de tomar el crédito KfW como préstamo al final del plazo. ¿Cuál es la experiencia al respecto?

¿O hay otras posibilidades?

Muchas gracias de antemano por las respuestas.

Revisar cuidadosamente los costos totales me parece muy bajo, a menos que se construya en algún lugar remoto con mucho trabajo propio. Tomaría la Variante 1, bonita y sin complicaciones, con seguridad a largo plazo. Los componentes con diferentes duraciones pueden causar problemas al redimirlos.

Bueno. Aquí se considera como Pampa, básicamente, todo lo que esté a más de 10 km de una ciudad de un millón de habitantes y que implique mucho trabajo propio en este foro, que significa que pintas tus paredes tú mismo, colocas los suelos, cuelgas las cortinas y haces el jardín por ti mismo...

Al final es una cuestión de si crees que los intereses estarán en 10 años considerablemente más altos que ahora o no. Si los intereses en 10 años están mucho más altos, es decir, al 6, 7, 8%, entonces la Variante 1 es la mejor.
Si los intereses en 10 años están al 4% o menos, la Variante 2 es (mucho) más barata.

Así es. Nadie puede decirte qué pasará.

Tomaría la Variante 1, bonita y sencilla, con seguridad a largo plazo. Los módulos con diferentes plazos pueden causar problemas al refinanciar.

Lamentablemente no puedo seguir ese razonamiento en absoluto. Solo hay que tomarse la molestia de calcular y comparar los intereses acumulados una vez:

La Variante 2 consta de tres módulos. La anualidad total durante los primeros 10 años es de 1.689,59 € mensuales (1.169,05 € + 220,54 € fase de amortización + 300,00 €) – mientras que en la Variante 1 es de 1.749,3 €.
La incertidumbre aparece en la Variante 2 después de 10 años, ya que entonces termina la fijación de intereses del préstamo Kfw 124. Ahorraría mensualmente 302,87 € junto con la anualidad total en una cuenta de depósito a plazo fijo; da una carga total mensual de 1.992,45 €. Después de 10 años, con un interés del 2,5 % (que actualmente se puede conseguir sin problema), habrás ahorrado 41.328 € para amortizar el préstamo Kfw 124. Si solo hay un 1,5 % de interés, tendrás cerca de 2.000 € menos – el riesgo es manejable.

Para no comparar peras con manzanas, podrías apartar 250 € mensuales en la Variante 1 (carga total mensual 1.999,30 €) para amortizar extraordinariamente 3.040 € anuales (incluidos intereses de ahorro del 2,5 %).

¿Cuál es ahora el resultado?
En la Variante 1 (asumiendo un tipo de interés constante durante 20 años), quedarás libre de deudas después de 24 años y 8 meses y habrás pagado 189.484,54 € en intereses.

En la Variante 2 (asumiendo un tipo de interés constante durante 15 años para el préstamo con anualidades), quedarás libre de deudas después de 25 años y habrás pagado 147.448,35 € en intereses, es decir, 43.258 € menos. – El riesgo de cambio de intereses para los 5 años menos de fijación del tipo de interés del préstamo con anualidades no puede ser tan grande – porque ese riesgo lo tienes también en la Variante 1 después de 20 años.

¡Excel es tu amigo!

Esto es Variante 1............palabra palabra

y aquí la variante 2... palabra palabra signo de exclamación