Costos del negocio inmobiliario dentro de la familia

  • Erstellt am 11.11.2022 08:08:47

best-of-max

11.11.2022 08:08:47
  • #1
Una madre (jubilada) quiere transferir una propiedad, es decir, un terreno (aproximadamente 300 m²) con 2 edificios (en total aproximadamente 210 m² de superficie habitable) a su hija y recibir por ello aproximadamente 400.000 €. Una de las propiedades está alquilada (como tienda minorista). La segunda propiedad está actualmente deshabitada. La hija quiere mudarse y vivir allí con su pareja.
El valor total de la propiedad fue estimado en aproximadamente 400.000 € por el juzgado local y un agente inmobiliario.

La madre y la hija quieren realizar la transacción lo más posible sin banco/crédito. En su lugar, debe fluir una cantidad mensual (aproximadamente 1.400 €) de la hija a la madre hasta que se pague la suma de aproximadamente 400.000 €.

El caso tiene lugar en Hesse.

Mis preguntas:
¿Cuál sistema es el más adecuado para este tipo de transacción? ¿Una donación, compraventa con pago aplazado, renta vitalicia, etc.?
Es importante que todo esté regulado contractualmente (o notarialmente).

No será necesario que la hija cargue financieramente la casa, por ejemplo, para una renovación.

Como la hija y su pareja (no casados) comparten el precio de compra, también debe aclararse que la propiedad pertenece a ambos. Esto no tiene que suceder en el primer paso, pero sí debería ocurrir relativamente pronto después de la transferencia de la casa. ¿Qué se puede hacer al respecto?

En este caso, son importantes sobre todo dos factores:
1. Los costos evitables (por ejemplo, impuestos) deben mantenerse lo más bajos posible.
2. Debe existir seguridad jurídica para todas las partes (madre, hija, pareja).
La madre debe estar asegurada de que recibirá sus transferencias regulares dentro del período establecido.
La hija y su pareja deben ser ambos propietarios del terreno, ya que ambos participan en la financiación en partes iguales.

Le agradezco de antemano sus respuestas. Si tiene alguna pregunta sobre los hechos, estaré encantado de responderle.
 

Tassimat

11.11.2022 08:56:14
  • #2
A los hijos y parejas de hecho de los hijos no debería gravarles el impuesto de transmisión patrimonial. Por lo tanto, no hay costos evitables, ya que no se generan costos. Eso ya es bueno.

Por eso sugiero vender todo de manera totalmente regular. Así, cada uno aparecerá correctamente inscrito en el registro de la propiedad de inmediato y no habrá sorpresas desagradables si alguien más tarde no recuerda algún acuerdo. De este modo se logra la máxima seguridad jurídica.

El pago del precio de compra puede hacerse perfectamente de manera mensual mediante un préstamo con la madre, entonces no se necesita banco.

Para mí está abierta la pregunta de qué debe pasar en caso de fallecimiento de la madre. ¿Hay otros hijos y herederos? ¿Se transferirán entonces los derechos del préstamo a la hija (y a todos los demás hijos) o debería cancelarse el préstamo?


Tendría la máxima seguridad si recibiera su dinero directamente completo de un banco y les pagara al banco.

Sin banco, con un préstamo de ustedes a la madre, teóricamente puede darse el caso de que los hijos ya no puedan o quieran pagar y entonces la madre tendría que iniciar acciones legales. Dependiendo de la edad y estado de salud, probablemente la madre no pueda hacerlo. Por eso, para la mayor seguridad jurídica para la madre, debería insistir en un trámite con pago directo del precio de compra. Así tendría su dinero y nada podría salir mal.
 

Hyponex

11.11.2022 09:12:20
  • #3
Buenos días,

entonces
1) Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles:
para la hija no se aplica impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, para la pareja sí, ya que no está casado con la hija (en ese caso tampoco habría impuestos)
si la pareja quiere convertirse en copropietario, entonces no queda otra opción que pagar los impuestos aquí

pero lo óptimo sería:
la hija asume el 100 % = sin impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles
si se casan alguna vez, entonces se pueden transferir el 50 % al hombre, libre de impuestos

2) hmm, no lo entiendo muy bien
aquí se menciona a la vez que no hay financiación, y por otro lado que la hija/pareja comparten la financiación?
¿Probablemente los 400 TEUR que fluyen a la madre?

por eso recomendaría urgentemente ir al notario y asesorarse allí lo mejor posible.

porque para mí, como persona externa, surge la pregunta:
¿por qué debería beneficiarse la pareja?
porque al final la madre le da a la hija un crédito por el valor del inmueble, sin intereses.
puedo entender que la madre se lo dé a la hija, ¿pero por qué a la "pareja de la hija"?

ese también sería un punto importante, teniendo en cuenta que los intereses actuales son del 3,50%, se podría calcular con un 3%, entonces la madre regala tranquilamente de 300.000 a 400.000 € en condonación de intereses hasta que se pague (para la hija está bien... ¿para la pareja???)

¿qué pasa si la hija se separa del novio? ¿qué pasa entonces? ¿cómo se realiza el pago compensatorio?

es una casa con una unidad comercial, la unidad de vivienda la usarán la hija y el novio, ¿cuánto es la renta de la unidad comercial?

creo que aquí hay que resolver dos cosas, 1) cómo se hace la transferencia de la madre a la hija/pareja, y 2) asegurar en caso de separación de la hija/pareja

como madre me haría incluir una "cláusula de reversión", es decir, si la hija se separa del novio, haría que se revirtiera. Porque no se debería regalar tanto dinero.

la solución más limpia:
la hija asume el 100 %, asume todos los gastos completamente ella misma (tiene a cambio ingresos por alquiler de la unidad comercial)
el novio, que vive allí con ella, simplemente paga alquiler.

si alguna vez se casan, entonces pueden pensar en otras cosas.

PD: el novio, claro, también puede pagar menos que el alquiler "habitual", así se beneficia más que si tuviera que alquilar por su cuenta...
 

Tassimat

11.11.2022 10:26:10
  • #4

Honestamente, encuentro mucho más limpia la variante en la que ambos compran la propiedad al 50% cada uno. Porque después de la compra, la madre queda completamente fuera de todo el asunto, sin importar cómo cambie la relación interna de los dos compradores. ¿Quieres lidiar como jubilada en x años con devoluciones, etc.? Más bien no.
La hija también se beneficia en esta variante, ya que heredará los 400.000€.

La variante de la hija al 100% solo se puede elegir si la hija tiene ingresos y capital suficientes para poder afrontar todo ella sola. También es posible, pero entonces no hay una casa común y el hombre siempre será "un invitado".

Añadido : ¿Se pueden dividir las propiedades? Algo así como: donación de la unidad comercial a la hija, la casa vendida a ambos juntos?
 

Hyponex

11.11.2022 10:43:28
  • #5


¿Dónde va a heredar la hija 400.000€? Si la propiedad vale 400k y tienen que pagar esos 400k, entonces su herencia es 0.
(El préstamo sin intereses aquí es más bien el regalo, ¡los intereses son los que cuentan!)

Los 400k serán pagados por ambos, hija/pareja, en 23/24 años con una cuota de 1400€ a la madre, por lo que con inflación, etc., la madre pierde (recibe ajustado por inflación menos en ese tiempo de lo que vale hoy).

De esto se beneficia en un 50% la hija, y el 50% otro "externo" ya que aún no es esposo.

Por eso la pregunta, ¿se quiere eso, aunque sea el compañero, se le quiere regalar también una parte (cuando la donación debería ir más bien a la hija)?
(Por eso esto debe quedar claramente regulado = donación a la hija, el compañero debe pagar su 50% de la propiedad por su cuenta).

Si se quiere tener las cosas "claras cuando la madre ya no esté", entonces mejor se escoge esta variante:

La madre recibe inmediatamente 400.000€, que puede invertir, obteniendo así un 1-2% anual, por lo que a largo plazo tiene más de eso que con los 1400€ mensuales que en unos años valdrán mucho menos. Por tanto, sin inconveniente para la madre.

La hija/pareja compran la propiedad al 50%, cada uno aporta la misma parte de capital propio (el novio debe aportar además los impuestos), y luego se financia con las condiciones actuales, cada uno asume el 50% de costes, por lo que ninguno de los dos pierde, ya que se benefician de la revalorización, para lo cual también deben pagar el "interés de mercado".

Así es lo más claro para las 3 partes, y si el novio se separa de la hija, deben ver quién paga a quién, o si se vende la propiedad. Pero con el tiempo no hay desventaja para nadie.

ALTERNATIVA:
Valor de la propiedad 400k
La hija asume el 50%, paga los 200k sin intereses con 700€ mensuales a la madre.
El novio financia 200k y paga los costes de esos 200k, también cubre los gastos adicionales de su bolsillo (notaría/juzgado 50% y su parte de impuestos),
o puede también aportar íntegramente su capital propio, es decir pagar su parte del precio de su propio bolsillo si quiere el 50% de la propiedad.
Los 200k se pagan a la madre, que puede invertir el dinero.
Así es claro para las 3 partes.

Porque la pregunta es, si la madre da un préstamo sin intereses, ¿por qué debería darlo también al novio de su hija?
Porque por esa parte pierde intereses, para la hija se entiende (= donación!), ¿pero para un tercero? Menos.
(PD: no vaya a ser que luego Hacienda diga: calculamos aquí los intereses de mercado y la madre debe tributar por ingresos de capital aunque no haya recibido intereses).

Como se dijo, existe el riesgo de que después de algunos años, o incluso de 10-20 años, tomen caminos separados, entonces se habrán regalado miles de euros; o se regula bien con contrato, o se elige una de las dos variantes donde la madre no resulta "perjudicada".
 

Tassimat

11.11.2022 11:20:39
  • #6
¿Por qué gritar así con todos esos signos de exclamación?


Tonterías.

Si se vende la propiedad, entonces la madre tiene 400.000€ y esa suma la hereda alguien en caso de fallecimiento (si no se ha gastado, pero eso lo dejamos aparte). Si la madre sólo concede un préstamo de 400.000€, entonces la hija también hereda esos derechos frente al hombre.


Porque en el post inicial el objetivo era minimizar los costos.

Me parece que se entiende que aún no está claro cómo serán las futuras relaciones de propiedad. Primero se dice mucho tiempo que la madre transfiere a la hija, hasta que de repente se menciona al hombre que tiene que pagar, pero que después, por buena voluntad, puede aparecer en el registro de la propiedad.


Por desgracia faltan muchos números. Porque si hay mala suerte, la hija simplemente no tiene ingresos para realizar el proyecto sin el hombre. De ahí todas estas variantes complicadas.
 

Temas similares
02.11.2014Aumento del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles en NRW19
20.06.2016¿Error en la financiación?280
21.10.2016¿Es posible financiarlo?41
22.04.2019Préstamo inmobiliario con alta garantía, pero con bajos ingresos corrientes35
21.06.2019Préstamo mayor con solo 5 años de fijación de interés14
28.06.2019Comprar propiedades en el extranjero, qué tener en cuenta22
31.07.2019¿Vale la pena considerar un préstamo a vencimiento y un ETF actualmente?27
21.10.2019Financiación con préstamo de ahorro para vivienda + KfW + préstamo subordinado17
17.06.2025Financiamiento | Casa unifamiliar | Viabilidad | 2.º lugar99
14.05.2020Financiación Terreno y Casa - 2 tipos diferentes de préstamos34
01.03.2021Evaluación de financiamiento, casa o apartamento18
29.12.2020¿Préstamo variable posible / conveniente?155
11.01.2021Oferta de financiación: Préstamo TA con contrato de ahorro para vivienda24
07.01.2021¿Es posible una desviación del valor de mercado al vender un inmueble dentro de la familia?32
17.04.2023¿Es posible una financiación del 100% en la edad avanzada?18
29.06.2022Compra de propiedad / financiación en la situación actual - ¿sí / no?54
29.09.2022Altas tasas de interés con vinculación de tasa, ¿alternativa préstamos flexibles?54
09.07.2024Financiamiento para la compra de casa - Experiencias, Comentarios21

Oben