Supervisión de la construcción a través de Bauherren-Schutzbund, Asociación de Constructores Privados, TÜV, DEKRA, perito independiente o "xyz"...?

Un cordial saludo a todos,

quién no lo conoce... al menos lo ha leído alguna vez... oído en algún lugar: ¡la supervisión externa de la construcción debe evitar problemas/molestias en el aventura de construir una casa!

Como la discusión sobre este tema surge una y otra vez, os pido que describáis vuestras experiencias personales con peritos o asociaciones en el camino hacia la casa propia en este hilo:

[*]¿Por qué contratasteis supervisión externa de la construcción?
[*]¿Con qué perito cerrasteis el acuerdo?
[*]¿Cuántas inspecciones (en qué fase de la obra) acordasteis?
[*]¿Cuánto costó?
[*]¿Cuáles son vuestras experiencias?
[*]¿Volveríais a decidir igual?

Propietarias que renuncian conscientemente a la supervisión externa:

[*]¿Por qué prescindisteis de un perito?
[*]¿Cuáles son vuestras experiencias?
[*]¿Volveríais a decidir igual?

A medida que este hilo se llene de contenido (que por supuesto espero), lo fijaré en la parte superior de esta sección. Así, cada posible propietaria - antes de la obra - podrá informarse sobre los pros y contras de ambas opciones.

¡Gracias por vuestro apoyo!

Saludos, experto en construcción

Hemos decidido conscientemente no contratar a un perito, ya que temíamos que esto afectara negativamente la relación entre nosotros y la empresa constructora.

Aunque aún no hemos llegado completamente al final, hasta ahora sacaría una conclusión mixta. Como en cualquier construcción, también ocurrieron cosas imprevistas en nuestro caso. En casi todos los casos que hemos descubierto* - no necesariamente siempre defectos en el sentido de fallas de construcción, sino también inexactitudes en la planificación - la empresa constructora se ha mostrado receptiva. A veces no siempre directamente y solo después de insistir, pero en ocasiones incluso un domingo, por lo que queremos regalarle algo especial a nuestro encargado de obra. Sin embargo, por supuesto, he pasado alguna que otra noche sin dormir bien (especialmente al principio).

Creo que con un perito no habría sido diferente. Pienso que en algunos casos se podría haber defendido los derechos con más vehemencia y seguramente también se podrían haber negociado rebajas en el precio; la contrapartida habría sido seguramente que el contratista general habría revisado el contrato con lupa y se habría “vengado” de alguna otra manera, al menos esa es mi suposición.

Estoy interesado en leer las experiencias de otros propietarios con perito.

Si pudiera empezar de nuevo, quizás construiría con un arquitecto independiente que se encargara de todas las fases, incluida la planificación ejecutiva. Para no sobrepasar el presupuesto - estoy convencido de que una buena planificación cuesta proporcionalmente más - probablemente construiría entonces 25 m² menos.

* hemos observado con mucho cuidado y leído mucho, pero seguramente hemos pasado por alto algunas cosas debido a la falta de conocimientos técnicos y hemos exigido otras “injustamente”; creo que aquí es donde estará el núcleo y punto clave de la discusión.

Hemos contratado a un perito externo porque ninguno de los dos tiene conocimientos de construcción y tampoco en nuestro círculo de familiares y amigos nadie ha construido ni trabaja en la construcción hasta ahora.
El costo de nuestro supervisor de obra fue de aproximadamente 3000 € por 9 inspecciones/visitas de obra y 1 antes de que finalizara el período de garantía.

Ventajas:
- La inspección por parte del supervisor de obra se realiza a la luz del día (yo debido a la época del año a menudo llegaba al sitio de construcción ya de noche)
- Para las revisiones intermedias no era necesario que yo estuviera presente.
- Las discusiones se realizan entre expertos; como profano uno está totalmente en desventaja si el jefe de obra y los subcontratistas dicen: "Está bien", "Está dentro de la norma", "Según DIN xyz es así".
- Muchas cosas se resolvieron en segundo plano a nuestro favor sin que yo tuviera que preocuparme o incluso antes de que lo supiéramos.
- Ya en la negociación del contrato el supervisor de obra participó y logró negociar ciertos servicios adicionales.
- Como profano a veces te faltan los equipos (p.ej. medición de humedad), no sabes en qué prestar atención (p.ej. trabajos de impermeabilización), no conoces las normas DIN, etc.
- Los errores se detectan inmediatamente y no solo cuando ya han causado daños posteriores.
- Quizás es solo una sensación, pero podría imaginar que los obreros trabajan más cuidadosamente si saben que un perito revisa de nuevo (solo a nuestros enlucidores no les importó).
- Dormir más tranquilo.

Desventajas:
3000 € menos en el presupuesto doméstico.

Anécdota del vecino:
En la casa vecina (construida por la misma empresa de construcción) se llamó a nuestro supervisor de obra como perito.
En realidad, se discutía por el enlucido torcido en el dintel de la puerta de la terraza, donde la empresa constructora afirmaba que eso estaba dentro de la norma (probablemente solo si uno ya había tomado unas cervezas). En el informe pericial se detectaron tantos defectos en la casa que en realidad hubiera sido necesario quitar casi toda la capa de enlucido, desmontar los alféizares de las ventanas, etc. Por desgracia, ya se habían terminado las obras exteriores, se había construido el carport pegado a la casa, etc.

Primero que nada: La encuesta será muy poco representativa, ya que las personas que hacen clic en el hilo son más bien las que ya han contratado a uno; muchas que piensan que no hace falta, ni siquiera se interesan por el hilo.

Creo que un perito de construcción es útil, porque como profano uno se deja convencer fácilmente, mientras que el perito puede hablar en igualdad de condiciones con la empresa constructora.

Tenemos uno del Bauherren-Schutzbund, cuesta 312 € por visita a la obra (en total 9 visitas).

Yo lo involucraría desde el principio. Normalmente conoce a todas las empresas constructoras relevantes de la región y sabe con cuáles ha habido defectos de construcción o no, y puede asesorar al respecto en la selección. Además, puede revisar los documentos contractuales y desde ahí asegurar una redacción correcta y favorable al cliente.

Construyo con arquitectos y hago la adjudicación por oficios separados, normalmente puedo prescindir del perito - para eso tengo al arquitecto (si es que lo contrato para eso).

Por cierto, no solo me lo dijo el arquitecto (lo que podría generar desconfianza), sino también dos peritos. Solo si tuviera demasiado dinero...

Hasta ahora he estado satisfecho con las indicaciones del arquitecto...

Por eso la (falta de) respuesta a la encuesta: Depende. En principio tienes un perito de seguimiento de la construcción a bordo...sin ningún conocimiento no le recomendaría a nadie construir.

La última aportación de Sebastian es precisamente la pregunta que me acabo de hacer.

¿Debería consultarse a un asesor externo incluso cuando se construye con un arquitecto? Aquí ya hay varios hilos que tratan sobre problemas con el arquitecto.
Por supuesto, un asesor externo también puede cometer errores, pero al menos se tendría un "par de ojos" más y a alguien realmente independiente (posiblemente para detectar errores de planificación del arquitecto). ¿O da la impresión desde el principio de que no se confía en el arquitecto? Con el arquitecto, al menos me imagino el proyecto como algo un poco más personal que con un gran promotor inmobiliario.

¿Qué opinan los demás, o están de acuerdo con Sebastian en que el arquitecto en ese caso es más que suficiente?