Financiación de la construcción - ¿Sus experiencias y consejos?

¿Estamos aquí en el ámbito de la sátira, cuando a una pareja de poco más de 30 años con 5.500 EUR netos se le sugiere una cuota de 3.000 EUR, es decir, el 55% del neto? ¿Se puede, en caso de duda, demandar al asesor bancario que vende una financiación tan irracional?

Veo una cuota manejable de 3.000 € - el estilo de vida debe ajustarse, pero con 2.500 € al mes se puede vivir. No sé si eso es lo que queréis.

En cualquier caso. Con esas dimensiones son aproximadamente 160 m² de superficie habitable. Actualmente se calculan unos +/- 3.000 € de costes puros de construcción + costes adicionales (trabajos de tierra, etc.) más garaje y zonas exteriores.
Eso encaja. Pero por favor, reconsiderad el balcón - por experiencia, nadie usa una cosa así cuando tiene un jardín. Solo cuesta dinero innecesario.

Llave en mano suele ser sin trabajos de pintura ni suelos. Así que por favor comprobad si esos trabajos están incluidos o no.

Y por último:
Reconsiderad, si no queréis tener hijos, si realmente queréis una casa tan grande para dos personas. Hay mucho espacio sin usar. El dinero ahorrado se puede invertir mejor que en salones de baile.

P.D. Con una cuota de 1.600 € y un préstamo de 430.000 € hay una anualidad del 4,47%. Eso es muy bajo y significa solo una amortización del 1,5%. ¿Realmente tenéis que gastar 4.000 € cada mes? Eso es un estilo de vida de lujo - encajaría con la casa. Pero no con los ingresos (igual que la casa).

Gracias por la valoración. La cuota del crédito de 1.600 € simplemente corresponde al ampliamente extendido "máximo 30 % del total de ingresos". Con los precios estimados realmente no se incluye ningún tipo de equipamiento de lujo, salvo una escalera diferente.
Respecto al punto de la casa para 2 personas, estoy de acuerdo. No es muy social en los tiempos actuales, cuando el espacio habitable escasea muchísimo y, sin embargo, la política permite —sin tener esto en cuenta— que cualquiera construya una casa unifamiliar entera para dos personas.

Una cuota manejable de 3.000 € sería más del 50 % de los ingresos, ¿esto iba en serio? Con 1.600 € solo se quiso decir la cuota "fría", sin costes adicionales, es decir sin electricidad, basura, agua, impuesto municipal, internet, etc., etc., etc.

Sobre el cálculo de los costes de construcción: Los 3.000 € /m² que se asumen deberían aplicarse a la superficie útil, ¿no a la superficie habitable?

Con respecto al tema de la casa para 2 personas, estoy de acuerdo. No es muy social en los tiempos actuales, en los que hay una escasez extrema de vivienda, pero al mismo tiempo la política, sin tener esto en cuenta, permite que cualquiera construya una casa unifamiliar entera para 2 personas.

Veo aquí, con diferencia, la palanca más sencilla y grande con la que todo esto se puede representar mucho mejor.

Ahorráis alrededor de 100k si en lugar de construir 160m² construís 130m². Si se planea bien, ¿no es ese espacio enorme para 2 personas? No necesitáis habitaciones para niños, etc., y aparentemente tenéis trabajos en los que no estáis en home office constantemente, ¿no?

Sobre el balcón: también tenemos uno en el dormitorio (porque ya estaba en la propiedad). Lo hemos usado hasta ahora 0 veces (vivimos aquí medio año) – cuando estamos afuera, estamos en el jardín.

Ya está todo planeado, pero creo que reducir las superficies a 8x10 m sería factible, sin una replanificación intensiva de los espacios. Eso debería corresponder a una superficie habitable de 130 m². ¿Necesitaría para eso una Tektur? Tengo una resolución con 2 excepciones en las determinaciones del plan BB. Esa resolución se basa en el plan de presentación; según veo, los cambios posteriores requerirían aprobación.

Olvidé mencionar que también se contempla una amortización extraordinaria de 2.000 € al año en el crédito. Probablemente no mejora la anualidad de forma significativa. Tal vez se pueda destinar más mensualmente; cuando me informo siempre leo la regla del 30% mencionada. No considero realizable el 55% mencionado. Hay gente que paga 3 mil al mes, pero como se describe, en Baviera la mayoría gana casi de forma absurda.

Una cuota asequible de 3.000 € sería más del 50 % de los ingresos, ¿era eso en serio? Con 1.600 € solo se quería decir la cuota "fría", sin gastos adicionales, es decir, sin electricidad, basura, agua, impuesto predial, internet, etc., etc., etc.

Sí, es una afirmación seria. Y vengo desde el enfoque de que te quedarían aún 2.500 € para el mantenimiento de la vida.
Nosotros no financiaríamos tan alto, pero con 2.500 € se puede vivir – aunque entonces solo se vive para la casa.
El 40-45% del neto como pura anualidad (con ingresos normales) es el límite superior sensato, para también tener un margen de seguridad.
Lleva un libro de cuentas y así conocerás exactamente tus gastos y podrás hacer una valoración personal – independientemente de cualquier estimación estándar (nosotros asumiríamos con un neto de hogar de 5.500 € una estimación de 2.500 € para un solo, o el 50% del neto para el mantenimiento de la vida – es decir que una cuota de 2.750 € sería posible – eso es como lo hacen unas 300-400 bancos en Alemania que trabajan con nosotros. No está lejos de mi valoración personal).

¿Estamos aquí en el ámbito de la sátira, cuando a una pareja de poco más de 30 años con 5.500 € netos se le sugiere una cuota de 3.000 €, es decir, el 55% del neto? ¿Se puede en caso de duda demandar al asesor bancario que vende una financiación tan absurda?

No, véase arriba.
Son valores aprobados por la supervisión bancaria. Con mayores ingresos son concebibles cuotas de hasta el 70% del neto.
Y ahora viene lo sorprendente: con esos valores tenemos casi ninguna morosidad. Solo un dato de la práctica.

Sobre el cálculo de costes de construcción: ¿Los 3.000 € /m² que se asumen deberían valer para la superficie útil y no para la superficie habitable?

No, se calcula sobre la superficie habitable.

Todo ya está planeado, pero creo que reducir las dimensiones a 8x10 m sería factible sin replanteamientos intensos de las habitaciones.

¿De verdad? Normalmente algo no encaja ya entonces. Escalera, habitaciones, puertas, etc.

¿Necesitaría para eso un permiso de obra?

Eso no es suficiente.

Quizás se podría destinar más cada mes, pero cuando me informo siempre leo la regla del 30% mencionada.

No, normalmente se habla del 40%.

No considero realistas los mencionados 55%.

Depende de vuestra forma de vivir.
Seamos honestos: gastáis casi 4.000 € cada mes. Eso no es una vida sencilla. No lo digo de forma ofensiva. Pero veo una cuota de 1.600 € para la financiación planeada como demasiado baja.

¿Podéis ayudarme con mis preguntas sobre la financiación de la construcción?

Yo diría: con tu propia valoración, costear 1600€ apenas permite en 10 años una amortización significativa con unos costos de construcción de 600000€.
¿No habéis consultado aún con un asesor financiero?

Al final, al construir siempre es así, nadie sabe antes cuánto cuesta, pero ¿acierto más o menos con una cifra aproximada o estoy muy equivocado?

Así es, me confunde que hagas una estimación pero ya tengáis una licencia de construcción. ¿Qué dice el experto sobre los costos de la obra?

con un poco de trabajo de tierra

. . Normalmente no es suficiente. A menudo sobrepasan lo calculado.

Tenemos 33 y 30 años, hasta ahora ningún deseo de tener hijos

¿hasta ahora?

En consecuencia, veo una cuota de crédito de 1.600 € factible. ¿Lo veis diferente?

Citas en orden incorrecto: ¿Tenéis un estilo de vida alto que queréis mantener?

He estimado los costos de construcción de la siguiente forma:

La pregunta es, ¿qué pasa si en 5 años llega un hijo? ¡Entonces no se podrán pagar las cuotas!
En realidad me da igual socialmente cuántos m² construya alguien, aunque sea solo una pareja, pero me parece que 600000€ por una casa es realmente caro, lo que no encaja necesariamente con salarios de 5500 cuando además llega un hijo.
No es visible cómo habéis repartido vuestros gastos. Pero puedo imaginar que o bien aún hay "potencial de ahorro" para una cuota de amortización más alta, o realmente aconsejo ajustar el tamaño de la casa. En el texto se enumeran varios extras que encarecen bastante la vivienda: balcón, doble garaje, balcón.
Los 3000€ por m² de construcción como valor de cálculo se refieren a TODOS los m² de la casa dentro de la envolvente térmica, siempre que no incluya sótano o algo similar.