Opciones de financiación para construcción - Experiencias / Recomendaciones

Yo tampoco puedo xD Lo siento.

Qué mal, la cuenta antigua sí podría.

¡Buenos días! Hemos sido un poco más concretos en cuanto a la planificación. Lamentablemente, incluso ahora la estimación de costes es más alta de lo previsto. Por eso, ahora calculamos un 15 % de margen adicional sobre la estimación, lo que, por supuesto, tiene un impacto considerable. Si es posible, me gustaría conocer nuevamente vuestra opinión sobre nuestro plan para abordar la financiación. Porque en las próximas dos semanas tenemos que concretar la financiación. Para ello, tenemos citas con algunos intermediarios y bancos. Aquí están nuevamente las condiciones marco:

- Terreno por valor de 230.000 € ya disponible (financiado con capital propio)
- Costes de construcción incluyendo todos los costes secundarios, áreas exteriores, cocina y muebles con un 15 % de margen ascienden a 800.000 €
- Al inicio de la financiación aportaremos al menos 150.000 € de capital propio directamente. Nos gustaría dividir la financiación en diferentes bloques:

[*]Un crédito KfW-55 por 120.000 € incluyendo el subsidio de amortización de 18.000 € con plazo de 30 años y amortización del 3 %
[*]Un préstamo amortizable normal por 180.000 € con un periodo fijo de interés de 15 a 20 años y amortización del 3 %
[*]Un préstamo variable por 350.000 €, porque el importe estará disponible después de 2 años y queremos amortizar este bloque completamente antes de tiempo. (¿Qué condiciones podríamos esperar aquí?)

- Ingreso neto mensual promedio de 12.000 €; el (pequeño) inconveniente es que después de esos 2 años tendremos sin duda los 350k disponibles, pero el ingreso neto se reducirá a aproximadamente 4.400 €.

¿Es viable el camino mencionado? ¿Y es posible estructurar los bloques de financiación de esta forma?

Hola,

entonces los bloques se pueden hacer así. Con un ingreso neto de 4,4k no hay problema en cubrir los 300k. Con los costos adicionales y la reserva, estarán en unos 1.500€ al mes todo incluido.

Sería aún mejor seguir teniendo los 12k y financiar los 350k de forma normal, si es posible. La diferencia de 7,6k al mes = 91,2k al año es, por supuesto, grande. Se puede trabajar bien con amortizaciones especiales y en 10 años tendrían todo pagado. Sin embargo, no sé qué está detrás de la diferencia de 7,6k al mes.

Se puede abordar así, aunque yo no pondría el tercer módulo como variable. Aquí las condiciones suelen ser mayores al 3%.

La mejor solución es que para este módulo toméis un tipo de interés fijo de 2 o 3 años, dependiendo de cuándo tengáis los fondos para ello.

Alternativamente, y siempre que las condiciones lo permitan, en una Commerzbank también se podrían tomar los 5 años (normalmente mucho más baratos que 2) y compraros el derecho a amortización extraordinaria al 100% (recargo aprox. 0,5%), que se puede utilizar 2 años después del pago completo. Aquí depende de nuevo del tiempo de construcción, ya que puede ser rápidamente de 3 años.

Hola,

entonces los componentes se pueden hacer así. Con un ingreso neto de 4,4k no hay problema para cubrir los 300k. Con los costos adicionales y la reserva, acabaréis alrededor de 1.500€ al mes todo incluido.

Sería aún mejor seguir teniendo los 12k y entonces financiar los 350k normalmente, si es posible. La diferencia de 7,6k al mes = 91,2k al año es, por supuesto, grande. Se puede trabajar bien con amortizaciones extraordinarias y tendríais todo pagado en 10 años. Sin embargo, no sé qué hay detrás de la diferencia de 7,6k al mes.

Gracias por tu aporte. En cuanto yo también vuelva a trabajar, se sumarán otros 2k a tiempo parcial. Por supuesto, entonces también cambiará algo en mi marido por la clase impositiva. Aún así estaríamos en unos 5.200 al mes. Sí, lo del recorte de sueldo y el pago extraordinario están directamente relacionados y tienen sus razones. ¿Entonces también ves que con 300k no hay problema con el ingreso reducido?

Se puede enfocar así, aunque yo no haría variable el tercer componente. Aquí las condiciones suelen ser >3%.

La mejor solución es que para este componente toméis un plazo fijo de interés de 2 o 3 años, dependiendo de cuándo tengáis el dinero para ello.

Alternativamente y si las condiciones lo permiten, en un Commerzbank también se podría tomar el plazo de 5 años (normalmente mucho más barato que 2) y compraros el derecho a amortizaciones extraordinarias al 100% (recargo aprox. 0,5%), que se puede usar 2 años después del pago total. Aquí vuelve a entrar en juego el tiempo de construcción, ya que también pueden ser rápidamente 3 años.

Uy, vale. Si los créditos variables de verdad están por encima del 3%, tu propuesta inferior suena muy razonable. ¿Qué condiciones me darían si tomo el préstamo variable mencionado con un plazo fijo de interés de 5 años incluyendo el derecho a amortizaciones extraordinarias al 100%?

Si toman los 2 años y encajan con ING (criterios marco), obtienen para los 2 años un 0,76%.

La Commerzbank está para 5 años con opción de amortización especial en 1,09%. Aquí tienen la ventaja de que si el dinero llega un poco más tarde que después de 2 años, no tienen que ocuparse del financiamiento intermedio.

Para 20 años pueden contar con un 1,3x% sin saber más por ahora.

Los préstamos variables están entre 2,5% y 4,25%.

IMPORTANTE: Algunas bancos tienen descuentos regionales, por lo que las condiciones varían según la ubicación de la casa.

Financiar de forma variable no tiene sentido para mí ni desde el punto de vista matemático.