Opciones de financiación para construcción - Experiencias / Recomendaciones

11.07.2019 13:49:18

Con vuestra estructura no conseguís un plazo de 20 años. Con la cuota tarda mucho más.
También calculé con aproximadamente un 1,1% de interés y llego, con amortización constante alta, a casi 1.200 €.

Sí, perdona, nos hemos malentendido. Lo que quería decir eran los 20 años de tipo fijo pero con un plazo de aproximadamente 30 años. Más de 20 años de tipo fijo no era posible en los bancos donde estuvimos hasta ahora.

Tenéis en comparación con el planteamiento bancario unos gastos de vida muy altos. Ahí hay mucho potencial (los costes adicionales de la casa son en realidad bastante más bajos, ropa/otros programas/vacaciones también son unos 12.000 € al año). Para ti es "llorar desde un nivel extremadamente alto".

Eso ya me tranquiliza mucho. Como dije, tenemos poca documentación y los valores están especialmente en el bloque otros estimados más bien de forma conservadora. Sobre todo en el área de ropa, otros y vacaciones hemos preferido poner cifras más altas.

Pero en cuanto a los costes adicionales de la casa no pensé que hubiéramos estimado demasiado alto. ¿Lo estoy viendo mal? (La casa probablemente 175 m² en 460 m² de terreno, el coeficiente para el impuesto territorial del municipio es más bien bajo)

¿Querías decir con eso que en realidad no debería ser un problema con el "préstamo más pequeño"?

11.07.2019 14:13:35

El banco tiene su propia contabilidad doméstica. Esta utiliza "sus" valores. Lo que realmente gastan, por ejemplo, si ustedes tres gastan 300€ al mes en ropa... asunto suyo. En cuanto al leasing, por otro lado, ¿no son ustedes responsables de las reparaciones del coche?

¿Qué tal si consultan a un intermediario? Él introduce sus ingresos, etc., y así de paso se enteran si la contabilidad doméstica cuadra. Por ejemplo, yo tengo un hobby caro, pero nadie preguntó por eso. Ingresos, otras deudas o gastos corrientes (por ejemplo, su leasing), cuántas personas, cuidado de niños, de eso se trataba.
También me parecen muy altos los intereses ofrecidos, ya que ustedes ya tienen un 30% de capital propio, no deberían salir 1,9%. En esa visita seguro consiguen una mejor oferta; probablemente podrán elegir a su socio financiero.
Si al final pueden manejar sus (elevados) hábitos junto con la cuota y los gastos accesorios de la casa, eso deberán saberlo ustedes mismos.

11.07.2019 14:22:37

El banco tiene su propia contabilidad doméstica. Establecen "sus" valores. Lo que realmente gastáis, por ejemplo, si vosotros tres gastáis 300€ al mes en ropa... asunto vuestro. En cuanto al leasing, sin embargo, probablemente no sois responsables de las reparaciones del coche, ¿no?

¿Qué tal si acudís a un intermediario? Él introduce vuestros ingresos, etc., y entonces os enteráis de paso si la contabilidad doméstica cuadra. Por ejemplo, yo tengo un hobby caro, pero nadie preguntó por ello. Ingresos, otras deudas o gastos continuos (por ejemplo, vuestro leasing), cuántas personas, cuidado de niños, de eso se trataba.
También me parecen muy altos los intereses ofrecidos, ya tenéis un 30% de capital propio, no pueden salir esos 1,9%. Una oferta mejor sale fácilmente en esa visita: probablemente podéis escoger al socio financiero.
Si al final podéis manejar vuestros hábitos (elevados) con la cuota y los gastos adicionales de la casa, eso tenéis que decidir vosotros.

¿Y qué opinas de la variante 2 con un crédito más pequeño? ¿Crees que es posible?

Como he dicho, en realidad no tenemos muchos hábitos elevados. Probablemente los habré evaluado demasiado generosamente si valoro vuestras reacciones.

Sí, en el leasing siempre hay un contrato de mantenimiento que no genera más costes para montar y almacenar las ruedas después de la temporada.

11.07.2019 15:02:36

Pero no creía haber calculado demasiado los costos adicionales de la casa. ¿Estoy equivocado? (Casa probablemente de 175 m² en un terreno de 460 m², la tasa impositiva para el impuesto predial del municipio es más bien baja)

¿A qué costos adicionales te refieres? Ya has listado la electricidad por separado. Entonces quedan el impuesto predial, seguros, calefacción, basura, agua/alcantarillado. Debería ser manejable, ¿alrededor de 150-200€?
Por supuesto, puedes hacer provisiones. Pero seamos honestos, ¿quién realmente lo hace y forma provisiones reales para la casa? Sobre todo, porque en los primeros 15 años tras construir la casa prácticamente no debería haber gastos.

¿Querías decir que en realidad no debería ser un problema con el "crédito más pequeño"?

Lo veo como algo no problemático. Cualquier banco se alegrará de tenerlos como clientes.

11.07.2019 15:14:23

¿Qué costos adicionales quieres decir? Ya has separado la electricidad. Entonces quedan el impuesto sobre la propiedad, seguros, calefacción, basura, agua/alcantarillado. Debería ser manejable, ¿alrededor de 150-200 €?
Por supuesto, puedes empezar a calcular reservas. Pero seamos honestos, ¿quién realmente lo hace y forma reservas reales para la casa? Sobre todo porque en los primeros 15 años de una casa nueva no deberían surgir gastos.

Eso lo veo como algo no crítico. Cualquier banco estará encantado de tenerlos como clientes.

Gracias por tu valoración. Básicamente, un banco no tiene realmente riesgo (con un 60% de capital propio), ¿o estoy siendo un poco ingenuo?

Sobre los costos adicionales, habíamos escuchado que se deben calcular entre 3,24 y 4 € por m² al mes. Claro, como tú dices, ahí están incluidas telecomunicaciones y electricidad, que nosotros listamos por separado. Aun con 3 €/m², para 170 m² llego a 510 €.

Aquí tienes el desglose de Dr. Klein al que me refiero:

Impuesto sobre la propiedad	37,50 €	450 €	público
Tarifas de basura	12,50 €	150 €	público
Limpieza de calles	25 €	300 €	público
Agua (incluido alcantarillado)	35 €	420 €	público
Calefacción	162,50 €	1.950 €	privado
Mantenimiento de calefacción	33 €	400 €	privado
Electricidad	100 €	1.200 €	público o privado
Seguros	33,33 €	400 €	privado
Gas			público o privado
Telecomunicaciones	30 €	360 €	privado
Deshollinador	6,66 €	80 €	privado
Total	485,49 €	5.830 €	-
Costos por m²	3,24 €	38,86 €

P.D. Ya he notado que probablemente los costos de calefacción en este ejemplo son un poco elevados si se planea usar un sistema de bomba de calor.

11.07.2019 15:57:40

Sí, eso es demasiado alto. En mi edificio antiguo gasto alrededor de 100€/mes en gas.
Una bomba de calor tampoco necesita un mantenimiento tan caro y el deshollinador también se elimina, siempre que no tengas chimenea.

Las aseguradoras puedes simplemente probar con Check24 y obtendrás una visión realista.

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