Costos de construcción Estructura/llave en mano Comparación

Me cuesta muchísimo decidir si debemos entregar nuestra casa unifamiliar con sótano y doble garaje llave en mano o en estado bruto y contratar todos los oficios por separado. [...]
Mi pregunta es, ¿cuánto debo calcular para los otros oficios? ¿Cuánto podría ahorrar si contrato los oficios por separado en lugar de llave en mano?

No hacemos licitaciones a través del arquitecto, yo mismo contacto a los oficios, pero la respuesta no es muy alta.

Las solicitudes de oferta en Laieglaubtdaskannerselberqualität realmente no sirven para obtener ofertas seriamente útiles. Por eso, cuando llegan en frío, suelen terminar rápidamente en la papelera por parte de los solicitantes serios; con ello descartas de entrada al cuarto superior en calidad de los artesanos recomendables. De los candidatos restantes, en la mitad de los casos no eliges al equivocado si sospechas que aprovecharán tu falta de experiencia para hacer ofertas solo aparentemente baratas. Porque precisamente esos listillos prestaron más atención en la escuela profesional. El "potencial de ahorro" suele ser en la medida en que uno se engaña a sí mismo (al añadir trabajos propios sin contabilizarlos).
La fase 5 del arquitecto (cobrada según HOAI el 35/98 del honorario de la fase 1 a la 8) es más o menos una "constante" en el sentido de que omitirla conduce a experiencias costosas de aprendizaje (palabra clave "horas dirigidas"). Con las palabras clave "contratación propia" / "contratación individual" / "Gerddieter" la búsqueda en el foro te conducirá a mis explicaciones del campo fenomenológico, que aquí no quiero repetir en cita completa para evitar contenido [mindestens Double].

Aunque ya hace un tiempo... ¿cómo se llega a este precio de 320k?

Nosotros también acabamos de terminar la estructura; a grandes rasgos:

[*]2 plantas completas (forjado del piso superior hormigonado; escalera desde el sótano hasta la planta alta hormigonada con dos descansillos); ventanas impermeables del sótano 5x
[*]190 m² de superficie habitable
[*]Casa completamente con sótano
[*]Garaje de 57 m² (estructura vista del techo, acceso a la casa y escalera hormigonada al sótano)
[*]Detrás del garaje se construyó un cobertizo (casi queda corto decirlo) de aproximadamente 25 m². Todavía conseguimos negociar la losa de cimentación y también el soporte elevado. Nosotros mismos haremos el revestimiento.
[*]Tejado a dos aguas en casa y garaje

Para el albañil y el carpintero calculamos unos 205.000,00 €. Me había tomado 6 semanas libres para la estructura. Claro que algo se podría haber ahorrado. Parte del tejado también lo hemos cubierto nosotros mismos.

¿Tienes algo más incluido en tu presupuesto o por qué es tan caro?

Solo la estructura, incluyendo las excavaciones. Pero todas las ofertas están en ese rango. Parece que ese es el precio en la zona...

Solo la estructura básica, incluyendo movimientos de tierra. Pero todas las ofertas están dentro de ese rango. Parece que ese es el precio en la zona, lamentablemente...

Ok. Los movimientos de tierra para nosotros fueron 50k. La casa vieja aún fue demolida. La desmochamos nosotros mismos. Suelo arcilloso. Drenaje, cisterna, alcantarillado, etc., todo incluido. Redondeando, entonces 260K. Ladrillos exteriores sin rejuntar 42,5 y los interiores 17. Construimos en Alta Baviera (entre Augsburgo, Ingolstadt y Múnich.) Ahí sí que pagan bastante en vuestra zona.

Esto ya fue hace un tiempo... pero ¿cómo se llega a este precio de 320k?

También acabamos de terminar la estructura; en términos generales:

[*]2 pisos completos, techo del piso superior hormigonado; escalera desde el sótano hasta la parte superior hormigonada con dos descansillos; ventanas de sótano impermeables 5x
[*]190 m² de superficie habitable
[*]Casa completamente sótano
[*]Garaje de 57 m², estructura vista del tejado, acceso a la casa y escalera hormigonada al sótano
[*]Detrás del garaje se construyó un cobertizo (casi decir poco) de aprox. 25 m². La losa del suelo aún se negoció y también el soporte. La revestiremos nosotros mismos.
[*]Tejado a dos aguas en casa y garaje

Para el albañil y el carpintero llegamos a unos 205.000,00 €. Me tomé 6 semanas libres para la estructura. Naturalmente, aún se pudo reducir algo. El tejado lo cubrimos parcialmente nosotros mismos.

¿Tienes algo más incluido en tu presupuesto o por qué es tan caro?

¡Me parece un precio realmente bueno! Actualmente estoy construyendo una casa para dos familias en Unterallgäu (sin sótano). Nuestra estructura con 140 m² de superficie bruta y 2,5 plantas costó 190.000 € incluyendo las losas de cimentación para terraza y garaje, así como el balcón y su cubierta.

El tejado a dos aguas costó otros 30.000 € aproximadamente, aunque la cobertura del tejado y el aislamiento entre vigas fue trabajo propio. El aislamiento sobre vigas lo hizo el carpintero.

Los trabajos preliminares fueron para nosotros solo cerca de 5.000 €. El terreno, sin embargo, es muy plano y también fue trabajo propio.

¡Me parece un buen precio! Actualmente estoy construyendo una casa bifamiliar en Unterallgäu (sin sótano). Nuestra obra gruesa con 140 m² de superficie bruta de piso y 2,5 plantas costó 190 mil euros incluyendo las losas para la terraza y el garaje así como el balcón y la cubierta del balcón.

El tejado a dos aguas, otros 30 mil euros, siendo la cubierta y el aislamiento entre vigas trabajo propio. El aislamiento por encima de las vigas lo hizo el carpintero.

Las excavaciones nos costaron apenas 5 mil euros. El terreno es muy plano y también fue trabajo propio.

Eso suena razonable. El techo del piso superior también lo vamos a aislar nosotros mismos. Ahora no es un problema. El material (placas de poliestireno expandido y OSB) fue elevado con la grúa enfrente de la estructura del techo. Tuvimos ofertas de 4 o 5 albañiles. Luego bajaron el precio poco a poco... y mi favorito fue el que se quedó con el trabajo. El carpintero es de nuestro pueblo y está a menos de 300 metros.

Vuestra área residencial probablemente también pertenezca a la zona de influencia de Múnich. Ahí hay que fijarse y comparar precios.

Ok. Los trabajos de tierra nos costaron 50k. La casa vieja aún fue demolida. La desescombramos nosotros mismos. Suelo arcilloso. Drenaje, cisterna, alcantarillado, etc., todo incluido. Redondeado a 260K. Ladrillos exteriores sin rellenar 42,5 y por dentro 17. Construimos en Alta Baviera (entre Múnich, Augsburgo e Ingolstadt). Allí les sale mucho más caro.

¿Bruto o neto?

En septiembre debería estar aprobado el permiso de construcción, luego pasará a la planificación de la fábrica, financiación, calefacción, etc.