Consideración y viabilidad de la compra o construcción de una propiedad

Hola a todos,

como ya escribí en la ronda de presentación, nosotros, es decir, mi esposa y yo queremos adquirir una propiedad.

Un poco sobre nosotros:

Yo 31, aprox. 2300€ netos
Esposa 31, aprox. 900€ (40%) netos
Hijo 15 meses
Capital propio aprox. 30000€ (+ un poco como reserva absoluta)
Sin deudas ni créditos.

A grandes rasgos, con estas finanzas debería ser posible una financiación de aprox. 220000 - 250000€. El problema es que por 250000€ no se consigue nada aquí, y si acaso algo, necesita renovación y reparaciones.

Aunque mi salario aumentará en unos 2 años, y posiblemente tengamos otro hijo, la situación financiera no cambiará mucho en los próximos años.

Por eso hemos pensado comprar algo junto con mi madre. Ella aportaría aprox. 50000€ de capital propio (como donación para mí, yo sería el único heredero).

Ella pagaría un alquiler pequeño, alrededor de 250-300€.

El plan era comprar/construir una pequeña casa para dos familias o una casa unifamiliar con un apartamento independiente.

¿Pero es esto siquiera realizable? Y sobre todo, ¿en qué medida? He calculado con varios simuladores en internet. Los resultados para la posible financiación oscilaban entre 250000€ y 600000€. Claro, los 600000 son totalmente irreales, sin duda…

Muchas gracias de antemano.

Saludos, Alex

¿Qué cuestan los terrenos con vosotros?
Quizás también podáis acceder a créditos regionales baratos (en Baviera, por ejemplo, el Labo).

Nuestra casa, con equipamiento medio y KFW 55, de 130m2 incluyendo costes adicionales de construcción + garaje, costó alrededor de 300.000€.

A eso se sumó la cocina con casi 10.
Y ahora las zonas exteriores con casi 20 y, por supuesto, el terreno con alrededor de 100k.

La situación inicial es similar para nosotros: a finales de 2016, en la firma del crédito, estábamos en un mínimo absoluto de tipos de interés y pudimos asegurar una gran parte de nuestro crédito a largo plazo y relativamente barato.
100k KfW a 20 años al 1,5%
140k Labo a 30 años al 1,75% como amortización total
40k Labo a 15 años al 0,5%
60k Commerzbank al 1,1% a 10 años

En definitiva, ahora pagamos mensualmente algo menos de 1200€ de cuota con un ingreso familiar similar.

Como queréis/must construir más grande, me parece bastante ambicioso.

Hola,

dependiendo de la ubicación, los terrenos cuestan entre 150 y 250€ / m².

En principio, somos bastante cautelosos, por lo que una financiación del tipo "tiene que funcionar a toda costa" no está contemplada.

Creo que ya has descrito la situación bastante acertadamente. También asumiría una suma de crédito máxima de 300.000€, si dejamos fuera a tu madre. Pero me parece bastante ambicioso, de modo que construir normalmente queda descartado y ya es ajustado incluso si es una propiedad de segunda mano. Sin embargo, probablemente seguiría buscando en ese sector, donde busquen una casa en el rango de 200.000€ que se pueda renovar con 50-100 mil euros.

Si el plan con tu madre les ayuda, por supuesto depende de si encuentran algo adecuado. Solo en cuanto al reembolso probablemente no habrá mucha diferencia, ya que tu madre probablemente quiera tener algún lugar para vivir entre 50 y 60m². Para eso probablemente no serán suficientes los 50 mil euros, de modo que el reembolso será mayor y los "ingresos por alquiler" se utilizarán para ello. Además, es cuestionable si el banco reconocerá esos ingresos, por lo que podría incluso afectar negativamente a su solvencia/liquidez.

¿Cuánto es vuestro alquiler actual y cuánto podéis ahorrar mensualmente?

Construir queda completamente descartado. 2 unidades habitacionales (ya sea con un apartamento anexo o una casa para 2 familias) costarán con terreno y todo el paquetazo 600.000 € o más.

Comprar de segunda mano es otra cosa. Ya has notado que por 250.000 € solo consigues casas que necesitan renovación. El problema es que seguramente tendrás que invertir entre 150.000 € y 200.000 € en la renovación. Un techo nuevo cuesta 30-40.000 €. Una calefacción nueva con tuberías lo mismo. 2 baños nuevos también. Luego 2 cocinas nuevas. Renovación interior también 2 veces. Así que rápidamente estarás en el doble del precio de compra, en total.

¿Son vuestros alquileres tan baratos que tienes que alquilar un apartamento anexo (60-70 m²) por 250-300 €? ¿Son 50.000 € de capital propio con un derecho vitalicio de vivienda algo que vale la pena si tienes problemas para pagar la cuota? Honestamente, no confío en esos modelos.

Intuitivamente creo también que si compras una propiedad de segunda mano, acabarás con un préstamo de unos 500.000 €. Para esa suma tendrás que estar dispuesto a pagar al menos 1800 € al mes de cuota más 2 veces los gastos adicionales. No veo que cumplas esos requisitos.

Actualmente pagamos alrededor de 900€ (70qm) con gastos incluidos por nuestro apartamento de 3 habitaciones.

Los 250-300€ asumidos fueron solo un ejercicio mental.

También creo que una construcción nueva probablemente no sea una opción. Es simplemente una situación molesta de principio a fin.

Incluso si decimos, bueno, compramos un apartamento. Algo decente ya empieza a partir de 250000€.