Cálculo de costos de construcción para el sótano

¡Hola a todos!

Como es sabido, el cálculo de los costos de construcción durante la planificación se realiza en función del volumen construido (BRI) y/o de la superficie bruta de los pisos (BGF). Esto se realiza para todos los pisos de la casa y, por lo tanto, también para cualquier piso sótano que exista.

Si se considera un sótano con valores ejemplares y habituales, se obtienen los siguientes costos:
- según BRI: 90m² x 2,7m x 340EUR/m³ = 82620 EUR
- según BGF: 90m² x 960 EUR/m² = 86400 EUR
- en promedio, por tanto, 84510 EUR.

Por otro lado, a menudo se indican unos 40000...55000 EUR como costos adicionales por un sótano, según el equipamiento y la impermeabilización.

Solo el orden de magnitud de las diferencias genera incertidumbre.

Ahora surgen tres preguntas:
1) ¿Cómo se pueden conciliar estos valores?
2) ¿Y cuál es la experiencia de antiguos propietarios que conocen retrospectivamente los costos reales?
3) Un piso sótano semiabierto en una ubicación en pendiente se considera planta baja. ¿Se aplica sin excepción el cálculo según BRI/BGF o la distinción se basa más bien en si son espacios habitables o de uso?

Hola Yves,

Si se considera un sótano con valores ejemplares y habituales, se obtienen los siguientes costos:
- según BRI: 90m² x 2,7m x 340EUR/m³ = 82620 EUR
- según BGF: 90m² x 960 EUR/m² = 86400 EUR
- en promedio, por lo tanto, 84510 EUR.

¿Cómo llegas a los valores de 340,00 € o 960,00 €? Para el primero es demasiado bajo, y para el segundo - el sótano utilizable - está sobreestimado...

3) Un semisótano en una pendiente se considera planta baja. ¿Se aplica entonces sin excepción el cálculo según BRI/BGF o la distinción es más bien entre espacios habitables y de uso?

En primer lugar - un sótano sigue siendo un sótano y no se convierte de la noche a la mañana en planta baja. A lo sumo, puede tratarse de un sótano adaptado para fines residenciales. Y si es así, se calcula como espacio habitable; con tus 960,00 € no llegarás muy lejos.

Con saludos renanos

¿Cómo llegas a los valores de € 340,00 y € 960,00? Para el primero es demasiado bajo, para el segundo - el sótano de uso - está demasiado alto ...

En primer lugar, un sótano sigue siendo un sótano y no se convierte de la noche a la mañana en planta baja. Como mucho, puede tratarse de un sótano habilitado para vivienda. Y si es así, también se calcula como espacio habitable; con tus € 960,00 no llegarás muy lejos.

El valor de 340 EUR por metro cúbico de espacio cerrado corresponde, en una casa unifamiliar, al estándar medio.
El valor de 960 EUR por metro cuadrado de superficie bruta de piso se refiere en consecuencia a las dimensiones exteriores de la casa multiplicadas por el número de plantas.

Este procedimiento se basa, según mi conocimiento, en la DIN 277, hemos recibido dicho cálculo por parte del arquitecto. Si se tomara la superficie habitable o útil, el valor último sería naturalmente más alto, por ejemplo, con 1500 EUR/m².

Ejemplo para nuestra planificación actual, casa de 7,88 m x 10,88 m con sótano, planta superior y ático, techo a 38 grados y muro de carga de 0,75 m:

Coste BGF: 7,88 m x 10,88 m x 3 plantas x 960 EUR/m² = 246.900 EUR
Coste BRI: 728 m³ x 340 EUR/m³ = 247.520 EUR

Sobre esto se aplica un factor de corrección para nuestra región de 0,925 y en promedio resulta en unos 233.000 EUR redondeados.

Aquí se hace evidente el tema que mencioné: el sótano cuesta 1/3, es decir, alrededor de 80.000 EUR, pero en otros lugares se calculan solo unos 55.000 EUR.

En nuestro proyecto se trata de un sótano de uso incluyendo garaje (27 m²), mientras que el vestíbulo de entrada, la lavandería y el garaje están calefactados. La entrada de la casa se encuentra en este nivel de sótano debido a la ubicación en pendiente.

Aquí se hace visible la temática que mencioné: aquí el sótano cuesta 1/3, es decir, alrededor de 80.000 EUR, ¡¿mientras que en otro lugar se calculan alrededor de 55.000 EUR?!

Claro que el sótano cuesta "más"... tiene que cargar con los costos demasiado bajos del espacio habitable...

Me parece extraño calcular el espacio habitable + sótano con el mismo valor...

Nuestro arquitecto, por ejemplo, calcula 1300€ para la superficie habitable y 800€ para el sótano... ¡bruto!

Hola,

El valor de 340 EUR por metro cúbico de volumen construido corresponde, en el caso de una casa unifamiliar, al estándar medio.

Otra vez - ¿quién lo dice? ¿Tu arquitecto?

El valor de 960 EUR por metro cuadrado de superficie bruta del piso se refiere, por lo tanto, a las dimensiones exteriores de la casa multiplicadas por el número de pisos.

Si el origen del valor superior es subjetivo, ¿cómo puede esta cifra ser válida?

Según tengo entendido, este procedimiento se basa en la DIN 277,

Esta norma DIN solo explica cómo se determinan las superficies básicas y los volúmenes de edificios en construcción en altura; no más ni menos.

Hemos recibido una cálculo de este tipo por parte del arquitecto...
Ejemplo para nuestra planificación actual, casa 7,88m x 10,88m con sótano, piso superior y ático, tejado a 38 grados y 0,75m de alero:
Costos BGF: 7,88m x 10,88m x 3 pisos x 960 EUR/m² = 246900 EUR
Costos BRI: 728m³ x 340 EUR/m² = 247520 EUR
A esto se le aplica un factor de corrección para nuestra región de 0,925 y en promedio resultan redondeados 233000 EUR.

Siempre me ha parecido y sigue pareciéndome interesante lo que calculan los arquitectos. Yo no creo que esta suma sea suficiente para tu proyecto de construcción; sobre todo no según la descripción del sótano ni tampoco en Jena.

Aquí se hace evidente el tema al que me refería: el sótano cuesta 1/3, es decir, alrededor de 80000 EUR, pero en otro lugar se calculan alrededor de 55000 EUR?!

Tu arquitecto usa un cálculo mixto; dado que un valor es demasiado bajo y el otro demasiado alto, el precio está calculado de forma relativamente correcta. Por lo tanto, no puedes asumir que 1/3 de la suma corresponde al sótano. Con poco menos de 8 x poco menos de 11, yo esperaría unos TEUR 40 para el sótano útil puro incluyendo aislamiento exterior/revoque en la zona del terreno inclinado (1/3 de la superficie) más otros TEUR 10 para el revestimiento del garaje y la calefacción de 3 habitaciones seguramente pequeñas.

Con saludos desde Renania

OK, entonces lo intento de nuevo

En mis aportes anteriores solo he hablado de los costos puros de construcción, es decir, de los grupos de costos 300 y 400 según DIN 276. Tienes razón, la DIN 277 sirve únicamente para el cálculo de volumen, etc.

Si el origen del valor superior es subjetivo, ¿cómo puede entonces esta suma tener validez?

Los valores de 340 EUR/m3 y 960 EUR/m2 son objetivos y provienen del índice de costos de construcción 2012, que debería serte conocido.

Siempre me ha parecido interesante lo que calculan los arquitectos. De hecho, no creo que esta suma sea suficiente para tu proyecto de construcción; especialmente no según la descripción del sótano y tampoco en Jena.

Por supuesto, los 233000 EUR mencionados no son suficientes para el proyecto, ya que estos son solo los costos puros de construcción y aún se deben añadir costos adicionales de construcción (aprox. 35 TEUR) así como otros costos por el terreno, acondicionamiento, etc. (aprox. 70 TEUR). Nuestro sótano se construirá en mampostería de ladrillo.

Aunque Jena no está lejos, nosotros construimos en una región completamente diferente alrededor de Gera - sí, existen diferencias regionales tan marcadas.

Por lo tanto, el procedimiento del arquitecto es comprensible y, basándome en los costos de construcción reales reflejados por el BKI, también lógico para la planificación.

El índice de costos de construcción registra solo, como indica el término, los costos puros de construcción (estructura y instalaciones técnicas).

Tu arquitecto usa un cálculo combinado; dado que un valor es demasiado bajo y el otro demasiado alto, el precio está relativamente correctamente determinado. Por lo tanto, no puedes asumir que 1/3 de la suma corresponde al sótano. Con casi 8 x casi 11, yo consideraría 40 TEUR para el sótano útil puro incluyendo aislamiento/estuco externo en la zona del talud (1/3 de la superficie) más otros 10 TEUR para revestimiento del garaje y calefacción de 3 habitaciones seguramente pequeñas.

Ahí están nuevamente los aprox. 50000 EUR para el sótano. De eso se trataba inicialmente.

El enfoque basado en el área útil (en nuestro caso aprox. 65m2) conduce a este resultado con 800 EUR/m2.

Aplicado a nuestro ejemplo esto significa para las plantas habitables 130m2 x 1300 EUR/m2 = 169000 EUR y para el sótano 65m2 x 800 EUR/m2 = 52000 EUR. En total, los costos puros de construcción son 221000 EUR.