Comprar terreno para una casa, ¡por favor aconsejadme!

Bueno, el precio por metro cuadrado depende, como es sabido, de la ubicación. Aquí en la zona también cuesta entre 270€ y 550€ por metro cuadrado. Y ni siquiera he salido del lugar.

Ok, eso sí que es una cifra, en el sentido más literal de la palabra.
Entonces, los precios de las casas en esta zona deben ser bastante elevados también.

Aunque muchos protesten de nuevo, tal vez con un proveedor estándar como Danwood-House puedas ajustarte al presupuesto. Claro, solo si estás abierto a casas de madera. El sótano puede hacerlo otra persona. Para mí, esas fueron las casas prefabricadas más económicas que encontré en la búsqueda por catálogo y que ofrecen casas a nivel nacional. Como marca reconocida, probablemente no se puedan permitir muchos errores. Pero aún no he buscado referencias al respecto, así que primero hay que investigar.

Los precios del catálogo no dicen NADA. Tampoco los anuncios en el periódico semanal. Ni los anuncios en [Scout]. Lo decisivo es lo que NO está en la descripción de los trabajos de construcción. Porque eso cuesta todo extra. Al final, los proveedores solo difieren en unos pocos miles de euros. El mejor ejemplo es el baño, puedo equiparte un baño por 1000 €, o por 20 000 €. Ambos funcionan, pero ¿quién quiere las cosas baratas del ferretería si ya va a gastar casi 400 000 €? Cada uno debe decidir por sí mismo.

Los precios del catálogo no dicen NADA. Igual que los anuncios en el periódico semanal. O los anuncios en Scout. Lo decisivo es lo que no está en la descripción del servicio de construcción.

Sí, como ya dije, todos volverán a protestar... Pero no lo veo así del todo. No conozco ningún proveedor de casas que en sus ofertas no ofrezca siempre su solución más económica. Claro que también se pueden poner grifos de oro. Eso siempre es posible. Pero si realmente el presupuesto es ajustado, entonces eso no se puede hacer.

La pregunta es, ¿qué está todavía bien? ¿Es un problema que sea laminado o tiene que ser parquet? ¿Se necesita un alero de 50 cm o eso es irrelevante? ¿Es suficiente una escalera simple? ¿O tiene que ser de roble? Y así sucesivamente. La descripción del servicio de construcción es obviamente decisiva, eso es cierto. Pero, ¿qué se puede omitir en una casa prefabricada? Solo la losa/base y el sótano, y todo lo que es extra. Eso entonces tampoco es posible. O solo hasta donde alcance el presupuesto. Solo quería dar un ejemplo de cómo se puede construir económicamente incluso en zonas caras. El equipamiento siempre es una cuestión del presupuesto.

En algún momento uno empieza a ahorrar de todos modos. Pero si uno está al principio, debería saber qué le espera.
250 000€ incluido gastos adicionales de construcción no es una cifra tan mala. Porque para lograr los 1500 €/m², hay que aceptar bastante. Si uno se modera, al final quedan todavía 20 000 €. No es el fin del mundo, si se negocia bien, se pueden devolver gratis al banco. Lo peor es cuando se necesita un refinanciamiento. Ese colchón de 20 000 € debería planearlo todo el mundo.
Claro que se puede ahorrar mucho en el acabado interior, pero ¿de verdad lo harías?: las puertas baratas te cuestan en toda la casa unos 100 € por puerta + instalación. Estamos hablando entonces de unos 1500 €-2000 €
Las puertas buenas, es decir, no de lujo, cuestan entre 200 y 250 € por puerta.
Al final ahorras 2000 € o dicho de otra manera: gastas 1000 € en material malo. Y eso hay que tenerlo en cuenta en cada partida.

Al principio también pensamos que con 200 000 € construiríamos fácilmente una casa sin sótano. Pero pronto nos demostraron lo contrario.
La casa nos la ofrecieron por 190 000 €. Hasta que ajustamos el plano interior y añadimos ventilación y chimenea, ya estábamos en 215 000 €. Además vinieron poco más de 40 000 € de gastos adicionales, que nadie había calculado antes así.
Si no hubiéramos planificado de forma muy pesimista y tenido reservas en la mano, ahora el banco estaría feliz con una casa genial.

Cada uno debe decidir cuánto riesgo quiere asumir, pero personalmente no quiero engañar a nadie con números bonitos. Si uno parte del peor escenario que todavía puede afrontar, y luego mejora, todo está bien. Pero ¿qué hacer si el dinero se acaba a mitad de camino porque tal vez haya que cambiar el suelo vegetal no 40 cm sino 80 cm?
A ese tipo de reflexiones uno no llega al inicio de la planificación.

250.000 € incl. costos adicionales de construcción no es una cifra tan mala. Porque para conseguir alrededor de 1500 €/m², hay que aceptar bastantes cosas.

Estoy de acuerdo.

Claro que se puede ahorrar mucho en el interior, pero ¿realmente lo harías?

(?)
Sí. Si ya no puedo permitírmelo, sí.

cada uno debe decidir cuánto riesgo quiere asumir, pero personalmente no quiero embellecer nada para nadie. Si se parte del peor escenario que aún se puede manejar, y luego mejora, todo está bien.

Pero eso me parece una tontería. En el peor caso me rompo el cuello y de todas formas estoy muerto.
Hay que planificar con realismo. Escribir todo, pero de verdad todo, lo que se necesita absolutamente. Luego añadir una reserva encima y ver si todavía es posible.

El terreno ya se conoce, otros han construido justo al lado: hay que llamar y preguntar cómo es el terreno. Minimizar riesgos en todo lo que sea posible. Sobre todo no tener miedo. Preguntar inmediatamente lo que no esté claro y seguir preguntando o consultar a otros constructores de la zona.

Adjunto una lista que habíamos hecho antes (!) de empezar la construcción (por si a alguien le interesa):

Terreno

Precio de compra

Costos judiciales tesorería estatal

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Tasa distrito permiso previo

Tasa Pegau permiso previo

Tasa permiso infiltración

Costos notariales

Tasa permiso compra terreno

Costos de arquitecto permiso previo 1

Costos de arquitecto permiso previo 2

Tasas permiso previo

Tasa perforación profunda / bomba de calor

Tasa solicitud de construcción

Casa

Precio base

Empapelador

Persianas abajo

Persianas eléctricas

Persiana arriba

Vidrio de seguridad planta baja

Calefacción por suelo radiante

Depósito acumulador

Chimenea

Balcón saliente

Techo protección entrada casa

Energía geotérmica

Ducha a nivel del suelo

Azulejos completos

36,5 Ytong

Electricidad propia (-)

Radiador toallero

Ducha adicional abajo

Bañera grande

Elevación total de la casa 50 cm

Tableros OSB para estructura del techo

Escalera interior de haya

Puerta corredera

Puerta de casa abatible aluminio

Pararrayos

Revoque con color diferenciado

Chimenea

Arquitecto

Instalaciones exteriores

Agua potable

Suministro eléctrico

Electricidad dentro de la casa (resto)

Fundamento del garaje

Teléfono

Suministro de agua exterior

Vigilancia de obra

Calle / entrada

Topografía

Informe del terreno

Pozo

Cisterna

Planta de tratamiento

Movimientos de tierra

Terraza y camino

Infiltración

Escalera exterior

Hola,

he empezado por hacer tu aporte legible editándolo

El terreno que queremos adquirir se toma de una parcela existente y está en venta. Tamaño aprox. 500 m², rectangular y suficiente para nosotros. En el terreno hay garajes que serán completamente eliminados por el propietario. Al mismo tiempo se eliminará la entrada. Por lo tanto, recibiremos el terreno a nivel del suelo. También la medición será realizada por el vendedor. Hasta aquí todo está en orden.

No debes asumir que con esto ya está completa la medición para la construcción. El vendedor solo pagará la parcelación o la medición de división. Para la construcción real de la casa, incluida la medición final, se deben contar aún entre 2.800,00 € y 3.200,00 € (dependiendo del agrimensor).

1) No existe un plan de desarrollo urbanístico! ¿Es eso un problema o el promotor lo solicitará en la oficina durante la construcción de la casa?

No es un problema, tendrás que construir según el § 34. Es decir, siguiendo la edificación circundante. Si en el entorno inmediato predominan casas unifamiliares de una planta, tendrás que construir de la misma manera. Si tienes deseos especiales para la forma del techo y no se encuentran en las inmediaciones del terreno, puedes despedirte de ellos. Así que también para el techo rige adaptarse a la edificación circundante.

3) Como queremos construir con sótano y todas las casas alrededor del terreno tienen sótano, ¿tengo que obtener un informe del suelo?

Quien construye sin un informe del suelo juega con su existencia; independientemente de si los vecinos han construido con o sin él. Además, se necesita un informe del suelo, entre otras cosas, para que el especialista en excavación sepa cómo, por ejemplo, debe hacer la pendiente para la excavación.

4) ¿Qué más debemos tener en cuenta que hayamos olvidado?

¿Aún no has tenido una consulta sobre la construcción? Entonces lee cuidadosamente el foro. A diferencia de tu afirmación inicial, aquí se tratan todos los temas que deberían interesarte. Tendrás que leer tú mismo

El terreno cuesta 124.500 €... se suman costos adicionales como notaría, impuesto sobre la compra de terrenos, etc... No queremos un edificio ostentoso y hemos establecido un límite de aprox. 320.000 € +- 20.000 €. Ya disponemos de todos los muebles y en caso necesario también de una cocina. Queremos construir lo antes posible.

Primero deberías echar un vistazo aquí:

https://www.hausbau-forum.de/ratgeber/bauherrenhilfe.422/bauherrenhilfe-vor-vertragsabschluss.424/bausumme.662/#Baunebenkosten%20und%20Grunderwerbsteuer

Dependiendo del estado federal y variaciones, esta lista se aplica de manera general; la he elaborado principalmente con base en costos para NRW.

Vamos a hacer cálculos suponiendo 120 m² de superficie habitable, más sótano útil y un presupuesto de 340.000 €

Presupuesto: 340.000 €
Terreno: 124.500 €
Casa unifamiliar 120 m² / Kfw 70: 186.000 € (casa unifamiliar de una planta sin mayores adornos)
Sótano útil: 38.000 €
Costos adicionales de construcción: 35.000 € - 40.000 €
Trabajos de pintura en mano de obra: 10.000 €
Revestimientos de suelo en mano de obra: 10.000 €
Áreas exteriores en mano de obra: 10.000 €
Cochera cubierta o garaje prefabricado 3 x 6: 6.000 €
Reserva para extras: 10.000 €

En total resulta un déficit de 94.500 €

Los usuarios que te han pronosticado costos de 400.000 € más "x" están bastante acertados con su estimación. Y - con estas cifras no debe haber sorpresas en el suelo (intercambio de tierra), porque si no, pueden sumar fácilmente otros 8.000 € - 10.000 €.

Si renuncias al sótano - lo cual te recomiendo encarecidamente dado tu presupuesto deseado - tienes que contrarrestar el sótano del vecino, fundando a nivel del suelo al nivel de sótano vecino. Esto requiere una espécie de escalonamiento y, dependiendo de la especificación del informe del suelo en cuanto a la ejecución, te costará entre 8.000 € y 10.000 €. Es decir, que ahorras hasta ahora aprox. 28.000 € al renunciar al sótano. Pero probablemente necesitarás un garaje prefabricado más largo y este cuesta 12.000 € incluyendo las cimentaciones necesarias. Realmente ahorrarías entonces al renunciar al sótano unos 22.000 €. Aún es mucho dinero, pero con estas medidas tu presupuesto deseado se ve superado. ¿Has consultado ya a un corredor financiero independiente y discutido con él tu situación financiera?

Saludos, experto en construcción