Compra de una casa: ¿realista o nos estamos sobreexigiendo?

Moin Moin,

mi esposa y yo llevamos buscando una casa desde hace 1 año y medio y hoy hemos visitado una propiedad bonita. Sin embargo, como suele pasar, está realmente por encima del presupuesto que nos habíamos marcado. Ya habíamos hablado al inicio de la búsqueda con un asesor de [URL_INTERNA=https://www.hausbau-forum.de/threads/dr-klein-erfahrungen-bei-vermittlung-kredit-von-bank-genehmigt.29957/

Dr. Klein[/URL_INTERNA], pero antes o paralelamente me gustaría también escuchar la opinión de personas que no ganan dinero con esto y que quizás puedan basarse en su experiencia.

Información general sobre vosotros:


[*]Mi esposa y yo tenemos 36 años
[*]1 hijo desde diciembre de 2024
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[*]No se planean más hijos


[*]Soy ingeniero en la industria del automóvil
[*]Mi esposa es asistente de pedagogía social con poca experiencia profesional, ya que es una persona que ha cambiado de sector.
[*]Yo trabajo a tiempo completo, mi esposa está de baja por maternidad.
[*]Mi esposa quedará desempleada durante la baja porque el contrato temporal por supuesto no se renovará. Pero puede volver a trabajar allí en cualquier momento (de manera verbal).


[*]En general, confiamos en que encontrará rápido un trabajo en el área de guarderías o kindergarten.

Situación de ingresos y patrimonio:

[*
Actualmente 4600 netos para mí (Sk 3) + 1000€ de prestación por paternidad
[*]255€ de subsidio por hijo
[*]¿Cuánto capital propio tenéis?
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[*]Tengo unos 150.000€ en cuenta de ahorros/bancaria
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[*]+ 7.000€ en acciones, originalmente planeados como plan de ahorro para la jubilación
[*]+ 30.000€ en un contrato de pensión Riester (--> ¿Conversión a Wohnriester?)


[*]Mi esposa tiene unos 15k€ en su cuenta de ahorros

[*

¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto casa?


[*]Esta es la pregunta interesante. Estoy pensando en cancelar mi Riester para contar con unos 160.000€ de capital propio para la compra de la casa

Costes de vivienda:

[*
Alquiler con gastos incluidos 770€ por 85 m2
[*]Electricidad 50€
[*]Internet, streaming, móvil, tasa de licencia de TV aprox. 75€


Costes de movilidad:


[*]Coche 1 (mantenimiento, seguro, impuesto, gasolina):
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[*]unos 260€


[*]Coche 2 (mantenimiento, seguro, impuesto, gasolina):


[*]unos 140€

Costes de seguros:

[*
Seguro de responsabilidad civil (también para animales)
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[*]6€


[*]Seguro de pensión (incluye Riester, Rürup, etc.)


[*]Riester 162€ (aún será reducido a 130€ por suplemento por hijos)


[*]Seguro por incapacidad laboral


[*]65€

Costes de vida:

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Los alimentos los estimaría entre 250 y 300€
[*]Gastos en restaurantes
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[*]Máximo 1 vez al mes


[*]Cuotas de guardería/escuela (y dinero para comida)


[*]Será un tema a futuro, depende un poco de la región, por eso ahora es difícil de valorar y hay que investigar más


[*]Cuota IGM


[*]41€

Ahorros:

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Vacaciones
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[*]Una vez al año, seguramente entre 2000 y 3000€


[*]Plan de jubilación


[*]Además del contrato Riester, actualmente ahorro 400€ mensuales en ETF

Otros gastos:

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No hay préstamos activos ni otros gastos


Totales de ingresos y gastos:


[*]Ingresos totales
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[*]4600 + 1000€


[*]Gastos totales


[*]Gastos fijos mensuales aprox. 1600€

Información general sobre la propiedad:

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¿Qué tamaño tiene el terreno?
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[*]653 m2


[*]¿Cuál es el valor de suelo?


[*]300 m2 --> aprox. 200.000€


[*]¿Casa nueva, antigua (año de construcción), tipo?


[*]Casa de bajo consumo energético (prefabricada) de la empresa Haake Haus
[*]Construcción con structure de madera y tejado a dos aguas, casa unifamiliar construida en 2002


[*]¿Garajes?


[*]1 carport


[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / superficie útil)


[*]131 m2 de superficie habitable

Costes de construcción o compra:

[*
Costes adicionales de adquisición (notaría, registro, impuesto de transferencia, agencia inmobiliaria)
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[*]33.600€


[*]Costes de construcción o compra (incl. arquitecto, ingeniero estructural)
[*]Costes de renovación y/o rehabilitación


[*]Se necesita una nueva caldera de gas, por lo demás nada conocido actualmente


[*]Coste total


[*]480 + 33 --> 513.600€

Otros costes:

[*
Coste de cocina
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[*]Se puede asumir

Resumen de costes:

[*
Coste total
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[*]513.600€


[*]Capital propio deducible


[*]160.000€


[*]Importe a financiar


[*]353.600€

Tenemos algo de miedo de excedernos. La casa está listada actualmente por los 480.000€ mencionados arriba; habíamos planificado un pago mensual máximo de 1400€ para poder seguir teniendo una buena calidad de vida. Como actualmente vivimos pagando un alquiler bastante económico, todo nos parece demasiado.

Si calculo todo con los calculadores habituales, definitivamente no me sale bien, la cuota estaría por 1600€, probablemente incluso 1700€. ¿Soy demasiado conservador al ver un problema en esto?

¿Creéis que en la situación actual del mercado y debido a los intereses esto es realista? ¿Estamos siendo demasiado precavidos? Actualmente cuento solo conmigo como único ingreso, con los 4600€ netos mencionados. Nuestro hijo tiene ahora 4 meses, mi esposa planea volver a trabajar cuando el niño tenga entre 1 año y medio y 2 años, así que tendremos unos 1,5 años de transición. Por supuesto, si sucede tal cual. Cuando ella trabaje a jornada completa, su sueldo debería ser suficiente para cubrir la cuota del préstamo y los gastos adicionales, y entonces todo mi sueldo estaría disponible para vivir y ahorrar.

Además, todavía no estoy seguro de si debería cambiar mi contrato Riester. Sin embargo, el valor actual del contrato está muy por debajo de la suma garantizada, lo cual ya me ha hecho dudar bastante. La evolución de su valor ha sido pésima en los últimos años. Por eso estoy planteando cancelarlo para así aumentar un poco el capital propio.

¿Veis la cantidad prevista o la compra teórica como algo crítico? ¿He pasado por alto algo? Estoy abierto a vuestras ideas, preguntas y experiencias.

La casa actualmente está registrada por los 480.000€ indicados arriba, habíamos planeado una cuota máxima de 1400€ para poder seguir viviendo bien.

Eso encaja bien. También habría estimado la cuota de financiación en unos 1.400€. Eso equivale a aproximadamente un 1,5% de amortización. Puedes acordar un cambio en la amortización por si tu esposa puede volver a ganar buen dinero cuando vuelva a trabajar en serio.

¿Estoy siendo demasiado conservador al ver un problema en esto?

Más o menos. No estás lo suficientemente dispuesto a asumir un riesgo moderado en la vida por un gran objetivo. Recuerda que en la cuota hay un "alquiler en frío" de unos 900€ y una formación de patrimonio de 500€. Y que es posible que la inflación aumente tu salario (incrementos salariales), pero la cuota se mantenga igual.
Etc.
Una cuota de 1.400€ son el 30% de tus ingresos, ingresos de tu esposa aparte. Eso es realmente saludable. Con estos datos, cualquier banco os financiará sin pestañear.
P.D. La asignación por hijos es, por cierto, un componente normal de ingresos. También tienes en cuenta los gastos para el niño, así que no ignores los ingresos.

¿Ven la suma prevista o la compra teórica como algo crítico? ¿He pasado algo por alto?

No. Pero si quieres una cuota de 1.700€ o más (por una amortización mayor, pero no necesariamente necesaria), también estaría bien, aunque pensaría dos veces si realmente hace falta. Por si acaso llega un segundo hijo del estorch o por cualquier motivo tu esposa no puede o no quiere seguir trabajando. Pero aún funcionaría sin grandes pérdidas en la calidad de vida.

Calcularía unos 250-300€ en alimentación.

Consejo: lleva un libro de gastos del hogar. Al leer la estimación, sospecho que hace tiempo que no haces la compra o que comes continuamente en casa de los suegros. 300€ para 3 personas son algo más de 3€ al día por persona. Eso va a estar realmente justo.

nordanney ha dicho que sí a la mayoría. Muy importante fueron los costos de los alimentos. Yo calcularía más con 500€ que como mediana para 3 personas.

Me viene a la mente un punto más: tus 4,6k netos probablemente sean con la clase impositiva 3 y la prestación por maternidad/paternidad está sujeta al cálculo progresivo. Sin conocer sus características fiscales individuales, actualmente consideraría 100-150€/mes para la devolución de impuestos en el presupuesto del hogar. Por supuesto, esto cambia inmediatamente cuando la mujer deje de recibir la prestación por maternidad/paternidad.

un contrato Riester que esté por debajo de la suma garantizada, lo daría de baja inmediatamente. Esto solo es posible si no se ha ahorrado en un contrato de [Bausparvertrag]. Por eso no usaría [Wohnriester]. La tasa de interés estará por encima del 3,5% y con eso tendrán algo más del 1% de amortización. Se puede hacer.

Una pequeña advertencia sobre el contrato Riester: si se convierte en Wohnriester, se tiene que tratar con la [Wohnförderkonto] al utilizarlo. Normalmente, yo desaconsejaría claramente esto; en ese caso, por supuesto, podría reducir la suma de financiación y la cuota mensual. (Por favor, busque en Google [Wohnförderkonto] - si intento explicar esto, solo sonaré loco.) Por lo demás, aunque al principio parezca justo justo, en general parece factible, ¿no? Especialmente, tras uno o dos años (durante los cuales, por ejemplo, tal vez se renuncie a las vacaciones y se reduzca la previsión para la jubilación, palabra clave Riester), la situación debería relajarse - aumentos salariales, ¿posible reincorporación de la mujer?

Eso encaja bien. También habría apostado por una cuota aproximada de 1.400€ en la suma de financiación. Eso sería aproximadamente un 1,5% de amortización. Puedes acordar un cambio de amortización para el caso de que tu mujer pueda aportar dinero de nuevo cuando vuelva a trabajar en serio.

hm creo que fui un poco impreciso. Con los 480.000€ y el capital propio de 160.000€ no llego a 1.400€, pero esa sería la suma que nos gustaría apuntar. Probablemente solo lo lograríamos con un plazo extremadamente corto con el correspondiente riesgo de interés después de 10 años. Lo que quería decir con la frase: Intentaría negociar para llegar a una cuota de 1.400€, idealmente como amortización total.

Consejo: lleva un libro de presupuesto. Si leo la estimación, apostaría que hace mucho que no compras o que comes constantemente en casa de los suegros. 300€ para 3 personas son un poco más de 3€ al día por persona. Eso se pone realmente ajustado.

Es un buen punto. Los 250-300€ eran solo mis gastos en la compra. Por supuesto, mi mujer también hace la compra, por eso 400-500€ son más realistas. Revisaré los últimos meses y haré un promedio de ambas cuentas.

Se me ocurre otro punto: tus 4,6k netos probablemente sean con la clase impositiva 3 y la prestación parental está sujeta al criterio de progresión. Sin conocer vuestros datos fiscales individuales, actualmente yo incluiría 100-150€/mes para la devolución de impuestos en el presupuesto del hogar. Por supuesto, eso cambia inmediatamente cuando la mujer deje de recibir la prestación parental.

Exacto, estoy en la clase impositiva 3. La prestación parental dura hasta diciembre de 25, así que la próxima liquidación será un poco subóptima para nosotros.

También hay que decir que en septiembre tendré un ajuste salarial, entonces en lugar de estar en unos 6600~ estaré en 7000 bruto. En general, después de haberlo pensado una noche más, tengo una sensación un poco mejor.

Una pequeña advertencia sobre el contrato Riester: si se convierte en Wohnriester, al usarlo se trata con la cuenta de ayuda para vivienda.
Normalmente desaconsejaría claramente esto; en ese caso podría reducir la suma de financiación y la cuota mensual.
(Busca Wohnförderkonto en Google, si intento explicarlo solo parecería loco.)

Gracias, investigaré sobre eso.

La próxima semana pediré una cita con Interhyp y para una solicitud de condiciones contactaré a la Sparkasse local como comparación y aquí compartiré el resultado o el estado intermedio.

¡Gracias por vuestras preguntas, sugerencias y reflexiones!