Comprar el departamento de los padres por debajo del valor de mercado

Hola a todos,

actualmente vivo en el apartamento de mis padres, alquilado. Mis padres compraron este apartamento hace aproximadamente 10 años y pidieron un préstamo para ello. La idea original era que cuando se jubilaran, vendieran su casa y se mudaran al apartamento. Sin embargo, las circunstancias de vida han cambiado desde entonces y mis padres prefieren seguir viviendo en su casa.

Hasta ahora, el apartamento no ha sido amortizado y en 2 años y medio se tendrá que refinanciar. Ahora se está planteando la posibilidad de que yo compre el apartamento y mis padres me lo cedan por el precio de compra de entonces.

No obstante, el valor del apartamento es ahora más del doble (ubicación: Múnich). No se ha realizado una tasación actual, esta suposición la hago basándome en otros apartamentos vendidos en la misma urbanización.

Si he entendido bien, una venta así no sería posible, ya que se consideraría un “regalo mixto” si mis padres me ceden el apartamento por debajo del valor de mercado.

¿Esto solo sería posible mediante una donación del 100% o también existe algo como una venta y la diferencia con el valor de mercado sería un regalo?

Además, tengo una hermana y no sé cómo resolver esto de forma correcta. ¿Ella podría decir que está de acuerdo en que yo lo obtenga de nuestros padres a un precio reducido o tendría que compensarla en cualquier caso por la mitad de la diferencia entre el precio reducido y el valor de mercado?

Para mí la compra solo sería una opción si lo recibo al precio reducido, porque de lo contrario el importe del crédito (al valor de mercado) sería demasiado alto para mí como persona individual.

Muchas gracias

Hola,

1. Por supuesto, puede haber una compra con donación parcial. Sobre esta donación parcial solo podría aplicarse el impuesto de donaciones. Como para los propios hijos una donación de 400.000 € es libre de impuestos, probablemente aquí tampoco haya costos adicionales. Para la valoración ficticia del inmueble, además de un informe y los valores de oferta de los portales inmobiliarios, también existe la posibilidad de utilizar la herramienta para la distribución del precio de compra del BMF como ayuda. Allí, además de la distribución, se encuentra el "valor individual determinado" según, por ejemplo, el método del valor material. Normalmente salen valores más bajos, pero la administración fiscal tiene dificultades para cuestionar su propia herramienta.

2. Cómo quieran ser "justos" con tu hermana es un asunto familiar. Básicamente, tus padres pueden donar y vender a quien quieran, incluso a terceros, y tú y tu hermana no tendrían derecho a opinar (al menos jurídicamente). Diferente es en el caso de heredar, ya que siempre existe un derecho a la porción legítima.

P.D.: Las ventas en línea directa están exentas del impuesto de transmisiones patrimoniales. Sin embargo, se aplican los honorarios notariales y los costos de registro.

Sí, puedes hacerlo así sin problemas. Acabamos de hacerlo con el terreno de mi hijo. Compra al precio de entonces, entonces tampoco hay impuestos para tus padres. El resto simplemente transfierelo. Nuestro notario llamó a todo esto transferencia y lo detalló en el contrato. En realidad solo queríamos la venta al precio original, pero el notario se negó. Al final él recibe así las tarifas según el valor actual.

Con tu hermana seguro que encontrarán una manera. Después de todo, tú pagas la hipoteca. Ella debería contribuir o renunciar.

¿Tiene sentido cambiar ahora la propiedad? Los intereses, el mantenimiento y mucho más pueden ser deducidos fiscalmente por tus padres. Eso es, considerando puramente de manera racional, el modelo mucho mejor.

Puedes comprar el piso por cualquier precio. La transmisión de propiedad se realizará de todas formas. Si el precio es demasiado bajo, Hacienda se pondrá en contacto por la parte de donación. Exención de 400000.-- de cada padre. También el notario quiere los costos por el valor actual. La cuestión es a partir de qué precio alguien se da cuenta. Y el banco quiere el dinero inmediatamente, a pesar de que el interés fijo aún esté vigente. Si el piso se alquila alguna vez, solo puedes deducir el precio de compra bajo. Si los intereses actuales son más bajos que los actuales, esperaría todavía los 2 años y medio.
Pero las financiaciones a vencimiento final se suelen cerrar con otra forma de ahorro (contrato de ahorro para vivienda, seguro de vida)
Lo más justo es que compres el piso por el 75% del valor y que tus padres regalen el 25% a tu hermana
y luego responder a la pregunta de PACMANSH