¿Construir / comprar una casa es posible dadas las circunstancias?

Hola,

mi amigo y yo estamos ante la decisión de comprar una propiedad existente en buen estado o construir (y así no tener "nunca más" o durante un largo periodo gastos imprevistos).

Como sabéis, las ofertas actualmente son escasas o increíblemente caras. Aquí en nuestra zona (Ruhrgebiet) hace poco se vendió una casa de 200 años sin conexión a la red de alcantarillado, sin calefacción, con "electricidad" de la época de construcción y justo al lado de las vías del tren por más de 130.000 €.

Tengo 35 años, mi amigo 34. No tenemos hijos y aún estamos indecisos sobre si queremos tenerlos algún día.
Ambos trabajamos a tiempo completo, él con contrato indefinido en la industria metalúrgica con 13 pagas al año y yo como funcionaria. En total, tenemos unos ingresos netos mensuales de 4.500 € más su 13ª paga, que se divide en dos pagos (vacaciones y Navidad).

Tenemos poco capital propio, unos 15.000 €, ya que hasta ahora hemos preferido gastar nuestro dinero en viajes, salir a comer fuera, etc. Somos plenamente conscientes de que, tras comprar una casa, eso muy probablemente ya no será posible.
Una parte del capital la vamos a gastar en nuestra boda dentro de 2 meses, por lo que diría que afrontamos la financiación con CERO capital propio, ya que el resto que quede tras descontar los gastos de la boda lo queremos guardar como reserva para una cocina, etc.

Actualmente, en el apartado de gastos están:
- Alquiler con calefacción 950 €, 750 € sin calefacción
- Costes de electricidad 50 €
- Contratos de móvil 20 €
- Internet + teléfono fijo 30 €
- Seguros 400 € (incluyendo mi seguro médico privado)
- Combustible 80 €
- Préstamo del coche 240 € (el otro coche está pagado)
- Ahorros 800 + 400 €
- Alimentación incluyendo droguería 300 €
- 300 € para la jubilación

Hace un total de 3.470 € de gastos (ya incluyendo los ahorros) frente a 4.500 € de ingresos = 930 € que actualmente se gastan en "tonterías" como viajes de fin de semana, salir a comer, etc.

¿Qué otros ingresos tenemos? En algún momento, esperemos que dentro de mucho, ambos heredaremos una casa, pero eso realmente no se puede calcular, ¿no?

Ya hemos presentado a nuestro asesor financiero una propiedad visitada y una solicitud de estimación de costes, el precio de la propiedad: 260.000 € (casa adosada central con garaje)
No habría que renovar nada allí. La calefacción, ventanas, puertas, jardín, suelos, todo fue renovado hace 4 años.
Nos calcularon una financiación total.
No tengo la oferta por escrito porque primero solo queríamos una estimación aproximada.
Nos dio una cuota mensual de 1.080 € (más costes adicionales como impuestos de propiedad, ahorros para inversiones, etc.), el préstamo estaría totalmente pagado en 28 años.

¿Qué opináis? ¿Tiene sentido con nuestros ingresos seguir mirando casas nuevas? ¿O deberíamos optar por la propiedad "de segunda mano"?

Hola, ustedes deberían ser conscientes de que en una propiedad antigua con costos adicionales (incluidas reservas) se van 1.500€ al mes. Además, el riesgo del niño. Cuesta dinero (costos y empleo a tiempo parcial). ¡Eso deberían tenerlo en cuenta para su futuro! Y sí, con 4.500€ netos más bono adicional son unos ahorradores pésimos. Un edificio nuevo lo veo con probabilidad 0.

Más rápido que con una financiación del 110-120% (en vuestro caso) no se puede tirar el dinero por la ventana. No solo recibís malos intereses por el 100%, además recibís intereses aún peores por el resto del 10-20% (agente inmobiliario, impuesto sobre la propiedad, notario, etc.), ya que estos generalmente se gestionan mediante préstamos al consumo.

¿Dónde se llega entonces con un interés del 2,9%?

Un ejemplo de cálculo: en una casa de 260k€, se pagan 130k€ de intereses:

Costo de la propiedad: 260k€
Gastos adicionales de adquisición: 33k€
Préstamo: 293k€

Vinculación de intereses por 20 años, interés al 2,9%, amortización al 2% = cuota de 1200€ más 450€ de gastos adicionales + 150€ de provisiones debido a que es una casa "vieja".

Así que tenéis que contar con aproximadamente 1800€ al mes durante los próximos 20 años para la casa y aún os quedarán otros 10 años, ya que entonces quedará una deuda residual de 137k€.

Puede sonar un poco duro. Pero con vuestro salario promedio y sin capital propio, una casa probablemente esté fuera de vuestro alcance. Vuestra tasa de ahorro, si es real, me parece alta. Si podéis mantenerlo durante 3-4 años más, la situación cambiará.

Deberíais cuestionar urgentemente vuestro motivo para comprar una casa. Una casa antigua os enfrentará rápidamente a gastos inesperados. Tan barato como ahora nunca volveréis a vivir, eso debe quedaros claro.

Y sí, con 4.500 € netos más bonos adicionales, son unos pésimos ahorradores.

Lo sabemos, siempre hemos vivido muy bien, pero precisamente por eso tenemos casi nada de capital propio. Hasta ahora hemos viajado varias veces al año (caro), no hemos mirado el euro en los regalos, vamos a comer fuera al menos una vez a la semana, etc.
Además, siempre he pagado mis coches en efectivo, es decir, el capital propio siempre estaba ahí, solo que también se gastaba una y otra vez.
Antes todos estos temas "serios" como casa, niños, etc., estaban tan lejos que solo ahora hemos descubierto la necesidad de ahorrar (y por supuesto queremos seguir haciéndolo así).

No hay forma de tirar el dinero por la ventana más rápido que con una financiación del 110-120% (en vuestro caso). No solo obtenéis intereses malos sobre el 100%, además recibís aún peores intereses sobre el resto del 10-20% (corredor, impuestos sobre la propiedad, notario, etc.), ya que estos suelen gestionarse a través de créditos al consumo.

¿Dónde se llega con un interés del 2,9%?

Fijación de interés a 20 años, intereses 2,9%, amortización 2% = cuota de 1200 € más 450 € de gastos adicionales + 150 € de provisiones por ser una casa "antigua".

Por lo tanto, tenéis que calcular aproximadamente 1800 € los próximos 20 años para la casa y aún os quedan otros 10 años porque quedará una deuda pendiente de 137.000 €.

Ni sí ni no. Como en este caso concreto se trata de una venta privada, no hay gastos de corredor. El notario es un amigo nuestro. Por eso ahorramos mucho en los costes adicionales de compra.
La oferta de financiación viene del Volksbank, intermediada por un asesor de Dr. Klein.
En el monto del crédito ya se incluyen, además de los costes adicionales de compra, 10.000 € para trabajos de renovación. Y tras 28 años estaríamos terminados, no habría deuda pendiente. El crédito sería por 28 años, no 20. Queremos evitar justamente un crédito puente.
Luego tenemos los estados de pago y la información sobre los impuestos a la propiedad de los actuales propietarios: los impuestos a la propiedad ascienden a 100 € al mes, más electricidad, más 60 € de gastos comunes (se trata de casas adosadas que pertenecen a una comunidad de propietarios).
Todas las cosas "caras" como la calefacción, ventanas, puertas, tejado tienen solo 2 años. ¿Nos pueden todavía surgir muchas sorpresas?

Puede sonar un poco duro. Pero con vuestro salario medio y sin capital propio, una casa probablemente esté fuera de vuestro alcance. Encuentro alta vuestra tasa de ahorro, si es real. Si podéis seguir así 3-4 años más, la cosa se vería diferente.

Deberíais cuestionar urgentemente vuestro motivo para comprar la casa. Una casa vieja os puede presentar rápidamente gastos inesperados. Nunca volveréis a vivir tan barato como ahora, tened eso claro.

No es un problema, ya hemos tenido esa preocupación. Solo nos preguntamos lo que también nos preguntan constantemente conocidos y amigos: "¿cómo lo hacen otras personas?". O lo que también oímos continuamente es "si vosotros no podéis, ¿quién entonces?"
Si uno mira alrededor ahora, quién ha comprado o construido una casa y la gente cuenta a veces con cierto orgullo lo difícil que fue encontrar un banco que les financie (por 10 años), entonces piensas "pues para nosotros no debería ser un problema".
Pero tampoco queremos caer en la trampa.

Nuestro motivo para la compra es muy simple: ya pagamos bastante al mes por un piso de dos habitaciones. Y sabemos lo que se paga hoy en día por un piso equivalente de tres habitaciones (al que tendríamos que mudarnos cuando tengamos hijos). Ya se está en unos 1.200 € con los gastos adicionales. No me imagino cómo evolucionará eso y cuánto pagaremos de alquiler a lo largo de nuestra vida.

Encuentro comprensibles vuestras reflexiones y puntos de vista y valoro la situación inicial como una base saludable para ello, además os doy el consejo de preguntar precisamente a esos amigos que lo consiguen cómo lo logran.

Gastáis 300 euros en la jubilación como tú escribes, además pagáis alquiler, el consumo podríais reducirlo.

También parece que vuestro banco valora el proyecto positivamente, por eso se os anima a seguir adelante con el proyecto.