La oficina de construcción solicita un plan de diseño de áreas libres para una casa unifamiliar - ¿experiencias?

Hola a todos,

primero la versión corta: ¿Puede una oficina de construcción simplemente exigir un plan cualificado de diseño de áreas libres para una solicitud de construcción de una casa unifamiliar en Baviera, si esto no se menciona en el plan de desarrollo?

Más detalladamente:
Después de planificar durante mucho tiempo nuestra casa unifamiliar en la hermosa Baviera, hemos presentado nuestra solicitud de construcción y ahora la oficina de construcción nos exige un plan de diseño de áreas libres. Aunque tenemos un arquitecto que nos lo hace, ese no es el problema. El problema es más bien que en este momento todavía no sabemos cómo queremos diseñar nuestro jardín y no queremos comprometernos con nada. Tal vez construyamos una piscina (pero no ahora), o tal vez no. Y tampoco sé cómo quiero diseñar la protección visual, porque no tengo ganas de cortar una cerca de 60 metros a los 80 años. Tampoco sé todavía si y dónde quiero plantar un árbol. En realidad, quería prescindir de eso porque simplemente significa mucho trabajo. La idea de plantar un árbol con el nacimiento de un hijo o incluso construir una casa en el árbol para mi pequeño, puedo descartarla con tranquilidad. Ambos ya serían demasiado tarde.
Y en realidad aún estamos completamente ocupados con la planificación eléctrica.

También sorprende a nuestro arquitecto y, basándonos en ello y tras algo de investigación, a nosotros también, ya que esto suele solicitarse más para grandes edificios de apartamentos o comerciales.
Tampoco aparece nada de eso en el plan de desarrollo (lo revisé específicamente antes de comprar el terreno).
Sí hay un plan que muestra las áreas verdes y los árboles que deben plantarse, pero están en el área pública, no en los terrenos de construcción.
Tampoco he podido determinar que algo así se trate en la normativa del municipio o en la BayBO.

Por eso ahora me gustaría saber: ¿Pueden exigirlo simplemente o no se necesita una base legal? Y si se necesita una base legal, ¿cuál podría ser? ¿Dónde puedo investigar sobre ello? Yo supongo que un plan así sería vinculante, ¿no? Nuestro arquitecto nos envió sin consultarnos planes para firmar y enviar, con 19 árboles. Se ve bonito, pero NO. Aunque él solo supone que la oficina de construcción quiere ver si queda suficiente área verde, no quiero presentar nada tan ingenuo que luego me obligue a plantar 19 árboles.

Claro que también podría preguntar en la oficina de construcción, pero creo que con esta pregunta nuestro proyecto de construcción podría demorarse mucho.

¿Tienen alguna indicación o consejo? Quiero decir, si pueden hacerlo simplemente, pues tendremos que cumplir, no hay otra. Pero no me gusta comprometerme innecesariamente para siempre basándome en la pura arbitrariedad.

Si necesitan más información, por favor avísenme.

¡Saludos!

Creo que ahora es tonto copiar aquí investigaciones de Google. Eso lo puedes hacer tú mismo.
Lo que pude encontrar (ya me confrontaron con este término hace aproximadamente 2 meses) es por ejemplo esto aquí


Cuando se investiga, se llega a hojas informativas y avisos bávaros. Además al BDLA, Federación Alemana de Arquitectos Paisajistas. Lo que probablemente en general aplicaba para la construcción de viviendas y edificios públicos o de oficinas, desde el cambio climático y sus catástrofes también desde 2022 se aplica más para la construcción de casas en el sector de viviendas unifamiliares. Y muy probablemente los bávaros se lo toman muy en serio. Siempre habrá fundamentos.
Porque

Tampoco sé ahora si y dónde quiero plantar un árbol... En realidad quería renunciar a ello porque significa simplemente mucho trabajo

Justo ESO no es deseado.

Exactamente ESO no es deseado.

Así es.
Teníamos un plan de desarrollo urbano y, a pesar de la vegetación ya existente y planificada, realmente fue un trabajo considerable, que retrasó el permiso de construcción dos meses.
Tuve largas conversaciones con la joven, recién salida de la universidad técnica, especialmente porque estábamos dispuestos a plantar, pero a veces era difícil razonar lógicamente.
Por lo tanto, te aconsejaría que te pusieras en contacto proactivamente con la autoridad correspondiente o con tu arquitecto. En nuestro caso fue así: la persona responsable del permiso de construcción dejó nuestro expediente sin atender hasta que recibió una noticia positiva de esta oficina de protección ambiental.
Seguramente se puede discutir mucho, ya que no tienes instrucciones claras, como lamentablemente nosotros en el antiguo plan de desarrollo urbano. Por ejemplo, nos ofrecieron "revegetación compensatoria" por sumas exorbitantes... ahí preferirás plantar tú mismo. Infórmate, puede convertirse en un paquete de deseos bastante extenso que te propondrán. Quizás también sea más sencillo.
Me gustaría recibir una respuesta una vez que tengas claridad.

¿Qué te ayuda si la oficina de construcción no puede solicitar este plan o interpreta una normativa innecesariamente estrictamente? Al final, la oficina de construcción debe aprobar tu solicitud; si no lo hace, en el peor de los casos tendrías que demandar...

Pero si leo que en realidad no quieren un jardín, sino una superficie de césped delimitada por cercas metálicas, posiblemente con mucha grava y geotextil para hierbas…
Entonces puedo entender el deseo de la oficina de construcción de tener una planificación vinculante antes de aprobar la solicitud de construcción.

Porque como ypg ya dijo correctamente, ningún árbol, ningún parterre de flores, ningún seto, ningún arbusto. Eso no está en el interés del municipio.

Claro que podría preguntar también en la oficina de urbanismo, pero creo que con la formulación de la pregunta nuestro proyecto de construcción podría retrasarse debido a los largos tiempos de procesamiento.

Planeamos construir una casa en el próximo tiempo (2 años)

Querías construir dentro de casi nueve años en los próximos dos años - ¿realmente importa ahora un poco más de tiempo?

Tampoco hay nada de eso en el plan de desarrollo urbano (excepcionalmente lo revisé ANTES de comprar el terreno).
Aunque hay un plan del que se desprenden las áreas verdes y los árboles que se deben plantar, estos están en el área pública, no en los terrenos de construcción.
Tampoco pude determinar que algo así sea tratado en los estatutos del municipio o en la BayBO.

Si la oficina de urbanismo en tu caso realmente no tiene base legal para exigir este plan de espacios libres, entonces no puede, a la inversa, negar la aprobación por su ausencia, entonces que se atrevan a intentarlo primero.

Primero que nada, ¡muchas gracias por las respuestas! Aunque en realidad no es lo que quería escuchar...
Parece que simplemente estamos un poco adelantados. Si lo entiendo bien, el Art. 81, párr. 1, nº 5 BayBO otorga al municipio la posibilidad de regular mediante una ordenanza propia, entre otras cosas, el diseño y la plantación de superficies privadas no edificadas.
Actualmente está en discusión una "ley de modernización" que pretende simplificar mucho la construcción y eliminar justamente ese nº 5.
Lamentablemente, la ley aún no es definitiva, ni mucho menos aprobada. De lo contrario, quizá no tendríamos este tema.

Lo que me molesta es que el Art. 81, párr. 1, nº 5 BayBO da a la municipalidad la opción de regularlo en su propia ordenanza, pero aparentemente no lo ha hecho. En la lista de documentos a presentar se mencionan muchas cosas, pero no un plan de diseño de espacios libres. Desde el plano de construcción, el certificado contra incendios y el certificado de estabilidad estructural, hasta las aprobaciones para la asunción de distancias o, en casos especiales, una declaración sobre el arbolado.
Incluso los propietarios que construyen al lado de nuestro terreno no tuvieron que presentar eso.

Por eso me parece algo extraño, incluso arbitrario y sobreactuado. Y sí, antes de estar enfadado durante 40 años, también estaría inclinado a pensar en una demanda. No tengo prisa con la construcción.

Pero cuando leo que en realidad no queréis un jardín, sino un césped delimitado por vallas metálicas, quizá incluso con mucha grava y tela antihierbas...

Sí, exactamente así es. Ni césped; todo asfaltado para poder hacer donuts con mi coche. No quiero terminar encima de un árbol... De todas formas, no sobrevivirían a los gases de escape — ¡dinero tirado!

Bueno, casi toda la superficie del jardín tendrá colectores. Para ellos, no hay nada peor que raíces gruesas. Pero algunos parterres con flores y pequeños arbustos no molestan. Se ha dejado un espacio de unos 40 m² para poder construir una piscina allí algún día; tampoco sería ideal un árbol en ese lugar ahora. Y las raíces seguro que no se quedarán dentro de nuestros límites.
Por supuesto queremos parterres con flores y arbustos en el jardín, etc. Si no, no se vería nada acogedor. También está previsto un tipo de pabellón cubierto de hiedra para el futuro. Pero una cosa a la vez — también es una cuestión financiera — y tampoco queremos decidir ahora dónde irá todo.