Construcción de una casa unifamiliar - Muchas preguntas sobre lo relacionado: notario, urbanización, etc.

Querido foro de construcción de viviendas,

planeamos construir una casa unifamiliar con un constructor de casas prefabricadas. Ya estamos bastante avanzados con nuestras ideas y tenemos ofertas sobre la base de las cuales podemos decidir. Siempre incluyendo la losa de cimentación.

Pero ahora nos surgen muchas preguntas sobre los aspectos alrededor y no tenemos claro el procedimiento:

1. El terreno todavía debe ser dividido. Actualmente pertenece a la parcela de mis padres, de la cual se deben separar 450 m² y regalármelos. ¿Qué pasos se deben seguir en este caso? Pienso en particular en la medición y el notario... ¿y con qué costos se debe contar en una donación?

2. Junto al terreno hay una zona de nueva construcción. Esta está aproximadamente 80 cm más alta que nuestro terreno. Suponemos que deberíamos hacer una nivelación. Como construiremos sin arquitecto, me pregunto quién puede dar información vinculante al respecto. ¿Qué tipo de empresa necesitamos para la ejecución y cómo se pueden calcular los costos con precisión?

3. ¿Pertenece a la pregunta 2: quién puede informar sobre los costos totales de las obras de tierra? Aquí el desecho también es una parte importante.

4. El terreno aún no está urbanizado. Desde el terreno hasta la calle hay aproximadamente 45 metros que atraviesan la parcela de mis padres. Allí pasaría también la entrada al terreno. ¿Quién da información sobre los costos de urbanización? He oído que los proveedores sólo cubren una cierta distancia y el resto debe hacerlo otra empresa. ¿Puede ser la misma que para las preguntas 2 y 3?

5. Medición: existen planos de situación del terreno actual, pero ¿qué planos se necesitan para que las empresas puedan comenzar su trabajo? ¿Puede un topógrafo ayudar y dar información al respecto?

6. Geólogo: ¿se necesita hoy en día siempre un informe geológico en construcciones nuevas o es un requisito que puedo consultar en alguna parte?

Con todas estas preguntas tengo la sensación de que los proveedores de casas prefabricadas no pueden ayudar realmente. Ellos básicamente colocan la casa sobre un terreno preparado, pero hasta entonces están todas estas incógnitas y probablemente ustedes encontrarán muchas más que yo ni siquiera he considerado.

¡Espero sus respuestas y muchas gracias por su aporte de antemano!

Saludos cordiales, VICOMA

1. Notario y topógrafo proporcionan información. 2. Oficina de construcción. ¿Quién debe responderte esto aquí? 3. Solicitar oferta al constructor de obras subterráneas. 4. Servicios municipales/proveedores/constructor de obras subterráneas. 5. Sí, topógrafo. 6. Todo depende, en perforaciones profundas para energía geotérmica es obligatorio en cualquier caso.

1. El terreno para construir

Supongo que ya está aclarada la posibilidad de edificación. ¿Hay una consulta previa de construcción? ¿Existe un plan de ordenación urbanística vigente (§30 del Código de Construcción) o en proceso de elaboración (§33 del Código de Construcción) o se puede construir conforme al §34 del Código de Construcción?

¿Qué pasos se deben seguir aquí?

Cuando se haya decidido la ubicación de la casa, yo encargaría a una oficina de topografía la división y, después de la incorporación al catastro, iría al notario. También se puede ir primero al notario; es más seguro para el vendedor, pero algo más complicado con el contrato notarial, por lo que aquí no es recomendable.

Suponemos que deberíamos hacer una nivelación aquí.

¿Por qué? Solo cuesta mucho dinero. Los terrenos más elevados deben asegurarse de que ningún problema originado en su propiedad afecte a la suya.

Como vamos a construir sin arquitecto

Bueno, sí necesitáis a alguien autorizado para presentar proyectos de construcción. Ésa persona también debería responder alguna que otra pregunta por su dinero.

He oído que los proveedores solo proporcionan servicio hasta una cierta distancia

Probablemente tendrás que dirigirte al proveedor local. Aquí son hasta 50 m. Puedes elegir: servicio completo hasta la sala de acometida (HAR, por sus siglas en alemán) o con trabajo propio, es decir, preparar todo por tu cuenta y el proveedor solo instala las conducciones en la zanja hasta el HAR.

¿Puede ser la misma empresa que en las preguntas 2 y 3?

Depende de la empresa. Normalmente, un contratista de obra civil ofrece todos los servicios mencionados.

Aunque existen planos de situación del terreno actual

Probablemente no, ya que todavía debe formarse.

pero qué planos se necesitan

Un plano de situación para la solicitud de construcción según
Reglamento de procedimiento para la Ordenanza estatal de construcción - LBOVVO §4

¿Puede un topógrafo ayudar y proporcionar información aquí?

Sí. Como necesitas servicios de topografía oficiales (división, levantamiento de edificios) y no oficiales (plano de situación, replanteo), vale la pena comparar precios, ya que los posibles descuentos pueden variar.

Normalmente, los fabricantes de casas prefabricadas asesoran a los propietarios sobre los pasos futuros, como por ejemplo las líneas de suministro, siempre que estén familiarizados con las normativas regionales (un fabricante de casas prefabricadas bávaro no sabe necesariamente cómo lo hacen los proveedores de Hamburgo). Pero probablemente aún no hayan firmado un contrato con ninguna empresa, ¿verdad?
Una vez que eso suceda, tendrán un jefe de obra y asesor que también se ocupará de sus preguntas relacionadas con el terreno. Al menos así debería ser para que las cosas sean más vinculantes.
Sin embargo, a menudo es mejor obtener dos opiniones :)