DG
17.09.2016 01:43:42
- #1
Mantente con los pies en la tierra.
Lo estoy. Ese es el problema.
Arriba habías señalado que el terreno y el capital líquido se destinarán completamente al objeto, para alcanzar la habitual participación del 20% de capital propio. Así que por favor no cuentes los 50k múltiples veces.
Hay que contar muchas arvejas para llegar a esa conclusión en este momento. Si hubieras seguido mi cálculo aproximado y la intención de mi afirmación, sabrías que la participación del capital propio es superior al 20%. Además, el valor del terreno es desconocido, al igual que el índice de alquiler. Estos son factores claramente más importantes que la tasa del impuesto predial.
El impuesto predial ya se paga, sí, pero estarás de acuerdo en que después de la construcción será considerablemente más alto, ¿no? Un cero más al final no estaría muy mal.
Muy poco realista, además el lugar de construcción y la tasa impositiva son desconocidos. Por añadidura, es casi irrelevante desde el punto de vista empresarial: el impuesto predial B es trasladable, es decir, lo pagan los inquilinos.
Pon eso en relación con los ingresos.
Los costos que asumen los inquilinos no deben relacionarse razonablemente con los ingresos del inversor. Por supuesto, se puede hacer, pero la ganancia informativa para la decisión de inversión tiende a cero.
Señalo supuestas pequeñeces porque dejan de ser tan pequeñas cuando se trata de 300 m² de superficie habitable.
Si un proyecto de este tamaño (o cualquier casa unifamiliar al azar) fracasa debido a las tasas impositivas del impuesto predial B, algo ya salió muy mal desde antes.
Los montos son mayores de lo que uno está acostumbrado como particular.
No importa, al ser trasladables están incluidos en los costos adicionales asignados al alquiler.
Para eso hay que desarrollar un sentido y ser conscientes de los riesgos. Con un margen financiero de 2.5k por mes, no debe fallar nada. ¿Qué tan realista es eso?
El mismo error de pensar no se vuelve más lógico si se repite varias veces.
Por lo demás, me gusta dejar morir proyectos, especialmente los de mayor volumen, cuando faltan bases evidentes.
Lo decisivo es que aquí la base – siempre bajo la suposición de que los datos del OP son al menos medianamente realistas – no puede considerarse tan fundamentalmente errónea como para que el objeto falle por el pago del impuesto predial.
Cuando ni siquiera se considera la idea básica de un plan de liquidez, eso se da.
¿Dónde debería aparecer la influencia del impuesto predial B en el plan de liquidez? ¿En el número 107?
Solo el hecho de que "exijas" eso prueba que no tienes idea de cómo se desarrollan estos proyectos: si la refinanciación se planea mediante la venta de viviendas en propiedad, la construcción comienza solo cuando se ha vendido al menos un apartamento en estado proyectado. Funciona igual para apartamentos de alquiler más exclusivos, es decir: se empieza a construir solo cuando ya se tienen los posibles compradores/inquilinos.
Saludos cordiales
Dirk Grafe