¿Construir y alquilar una casa para 3 familias?

Quienquiera que te haya dado esa suma, no es correcta. Especialmente en la construcción de edificios multifamiliares se deben tener en cuenta muchas cosas que en la construcción de viviendas unifamiliares no juegan un papel.

Que las sumas no coincidan debería estar claro.

Por pura curiosidad y un poco fuera de tema.
Como lo escribes, suena casi como si un edificio multifamiliar costara más por m² que una vivienda unifamiliar.
Como profano, habría esperado que en un edificio multifamiliar los costos por m² fueran menores, ya que la relación entre envolvente y superficie habitable debería mejorar cuanto más grande es la casa. Además, la tecnología debería ser proporcionalmente más barata. También habría esperado que en un inmueble de inversión el equipamiento interior (sanitarios/revestimientos eléctricos) fuera más sencillo que en la vivienda unifamiliar, ya que el inversor tiene que fijarse más en la rentabilidad, mientras que el constructor tiene su lista de deseos.
Claro que también hay en sentido contrario gastos mayores en el edificio multifamiliar, que no están tan marcados en la vivienda unifamiliar, por ejemplo, protección contra el ruido.

... ¿O por ejemplo [Gemeinschaftsräume für Fahrradunterbringung], [Kellereinzelräume] o [Waschraum]?

Qué tontería. ¡El OP tiene 50.000 € de capital propio en efectivo y no necesita comprar más terreno! Los impuestos municipales ya se están cobrando ahora, aunque el terreno ni siquiera esté construido; alguien tiene que pagarlos. ¿De verdad quieres usar esos pocos euros para pagos anticipados de la calefacción como argumento para dejar morir un proyecto millonario?

Saludos
Dirk Grafe

Mantente con los pies en la tierra.
Arriba habías establecido que el terreno y el capital líquido propio se destinarán completamente al objeto, para alcanzar el habitual 20 % de capital propio. Así que no cuentes esos 50k varias veces.
Los impuestos municipales ya se cobran, sí, pero estarás de acuerdo en que tras la construcción serán considerablemente más altos, ¿no? Un cero más al final no estaría nada mal. Ponlo en relación con los ingresos.
Señalo supuestas pequeñeces porque ya no son tan pequeñas cuando se trata de 300 m² de superficie habitable. Las cantidades son mayores de lo que se está acostumbrado como particular. Por eso hay que desarrollar cierta sensibilidad y ser conscientes de los riesgos. Con un margen financiero de 2.500 € al mes, no se puede permitir ningún error. ¿Qué tan realista es eso?
Por cierto, me encanta dejar morir proyectos, especialmente en volúmenes altos, si faltan bases evidentes. Si ni siquiera se contempla una idea básica de un plan de liquidez, eso se cumple.


No olvides la superficie útil. En una casa unifamiliar tienes porcentajes muy altos de superficie habitable, en un edificio plurifamiliar se añaden otras superficies (escaleras, sótanos, garajes, etc.).

Buenas noches,

Pero por como lo escribes, casi suena como si un edificio de viviendas plurifamiliar costara más por m² que una vivienda unifamiliar.

También es así; ya empieza en la planificación... no hay planificación sin estudio de suelo y plan de situación previo. En el cierre de huecos, por ejemplo, debe contratarse un seguro por valor del 6% del valor inmobiliario, etc.

Como profano, habría esperado que en un edificio plurifamiliar el coste por m² fuera menor, ya que la relación entre la envolvente y la superficie habitable debería mejorar cuanto más grande sea la casa. La técnica también debería ser proporcionalmente más barata.

En cuanto al tamaño, superficialmente es así; pero hay que realizar un mayor esfuerzo en la construcción propiamente dicha. Por ejemplo, el contorno del hueco de la escalera debe estar compuesto por 2 x bloques de piedra caliza de 24 cm, se necesitan compuertas/elementos de protección contra incendios en la ventilación, etc. En conjunto, esto no es insignificante y devora el supuesto "ahorro" por la gran superficie. También debes tener en cuenta que un edificio plurifamiliar casi no se puede realizar sin sótano; al fin y al cabo se necesitan cuartos de sótano para los inquilinos, posiblemente plazas para bicicletas.

Además, habría esperado que en una propiedad para rentabilidad el acabado interior (sanitario/revestimientos eléctricos) fuera más sencillo que en una vivienda unifamiliar, ya que el inversor debe tener más en cuenta la rentabilidad mientras que el propietario de la casa tiene su lista de deseos.

Las cooperativas de vivienda construyen de forma tan austera; el alquiler que se puede obtener es acorde. Los inversores privados, especialmente si tuvieron que pagar mucho dinero por el terreno, reconocen la necesidad de ofrecer un equipamiento correspondiente si quieren cobrar un alquiler alto.

Pero tampoco todos son tan "ecológicos" de corazón como el propietario cuya planificación del edificio plurifamiliar he compartido arriba. Tiene más de 40 años y lo quiere; sin embargo, la rentabilidad del objeto y del capital propio es sorprendente; gracias a 6 veces la subvención + ayuda a la inversión.

Saludos, experto en construcción

Gracias. Otra cosa aprendida.

Con gusto

Saludos, experto en construcción