¿Construir y alquilar una casa para 3 familias?

: Creo que hace aproximadamente un año leí en el BKI que eran 1.400 EUR por m² para equipamiento medio. Pero también puedo estar equivocado, lamentablemente ya no tengo acceso al BKI. Pero , tal vez otros miembros del foro pueden darte una cifra más concreta (quizás un experto en construcción) o simplemente llamas al arquitecto. O te consigues acceso al BKI actual.

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No seas tan impaciente, algunos también tienen que trabajar y cuando el OP miró ayer a las 17 horas, todavía no había ninguna pregunta.

Hola, Hans!

No encuentro casi ninguna información en internet sobre particulares que hayan construido un edificio de viviendas multifamiliares completamente nuevo y luego lo hayan alquilado. ¿Es tan raro?

No, eso ocurre a diario, solo que ¿por qué alguien lo publicaría en internet?

Te darás cuenta de lo común que es cuando pongas el terreno para estos tipos de proyectos en venta; arquitectos y promotores te pedirán prácticamente la puerta.

Este camino te lo recomendaría por la situación que describes. Primero, porque no tienes ni idea de construcción - perdón - y segundo porque minimiza tu riesgo. Básicamente diría (el valor del suelo y el precio del alquiler, por lo que he leído, aún no están claros para mí) que podrías abordar el proyecto solo o con el respaldo de un banco, pero ofrecería el terreno a un contratista general (GU/GÜ) o arquitecto que tenga proyectos similares listos; al final, el inversor obtendría dos viviendas, tú te quedarías con una y (dependiendo del tamaño y valor del terreno) quizás hasta tendrías ingresos adicionales en efectivo (libres de impuestos después de 10 años - si no has tenido el terreno ese tiempo, consulta antes con un asesor fiscal).

En cualquier caso, podrías hacerlo sin involucrar tus 50.000 € de capital propio, sino que sería como intercambiar el terreno por la vivienda terminada. Lo óptimo sería que el departamento individual lo gestione una administración de propiedades, así te evitas problemas y tras otros 10 años podrías vender la vivienda libre de impuestos para minimizar el riesgo de impago, y así eliminar el riesgo residual de que el impago afecte a un solo inmueble.

De ninguna manera puedo aceptar la afirmación de que deberías alejarte de un inmueble así; es una ubicación que cualquiera desearía, prácticamente un premio de lotería (sin número complementario), y para eso hay una solución incluso si vives con Hartz IV.

Otra alternativa sería, por ejemplo, que un arquitecto diseñe el proyecto y vendas una vivienda inmediatamente después de su finalización como propiedad en condominio para generar capital líquido. Así solo tendrías que desarrollar 3 apartamentos durante la construcción y usar tu capital propio o solicitar créditos, pero al terminar podrías amortizar +250.000 € de inmediato. Eso sí, esta opción también debería discutirse antes con un asesor fiscal.

¿Cómo vives tú mismo? ¿Podría considerarse un uso propio?

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Buenos días,

Desde hace tiempo se contempla la idea de construir una casa para 3 familias (aprox. 300m²)
y luego alquilarla completamente.
El costo de la casa sería aproximadamente 550.000 €

Quienquiera que te haya dado esa cifra, está equivocada. Especialmente en la construcción de edificios multifamiliares hay muchas cosas que deben considerarse y que en la construcción de viviendas unifamiliares no juegan un papel. Con la suma mencionada arriba estimo que apenas alcanzarías a terminar el edificio multifamiliar según la normativa vigente de ahorro energético y con una arquitectura sencilla; la clave está en “apenas”. Pero entonces no tendrías ni sistema de ventilación ni revestimientos de suelo en las zonas habitables, ni pintura en las paredes; ni mucho menos acceso u otras necesidades indispensables en una casa multifamiliar. Un sótano tampoco está incluido en este precio; esto es importante si no quieres alojar la tecnología por cada vivienda.

Adjunto encontrarás un ejemplo de nuestra planificación más reciente con 644 m² de superficie. Los costos de construcción como casa eficiencia 40+ están actualmente en 1,5 millones de euros lista para habitar, con tendencia a subir porque se modificará la fachada trasera. Aunque este edificio multifamiliar se construye en NRW y es más del doble de grande que tu idea. Solo que, teniendo en cuenta que los costos de construcción en Baviera son considerablemente más altos, esto puede darte una primera indicación de los costos esperados. Los edificios multifamiliares en el tamaño que deseas comienzan en NRW a partir de 550.000 € sin sótano útil.

Casi no encuentro información en todo Internet sobre particulares que hayan construido una casa multifamiliar completamente nueva
y luego la hayan alquilado. ¿Es tan raro?

Bueno, todos empezaron desde cero alguna vez

Busca hablar con un proveedor de tu elección; uno que realmente sepa de casas multifamiliares – no todos pueden hacerlo. Luego pídele que te haga una oferta – siempre que esto sea posible sin un encargo de planificación. Importante: también debería entregarte un cálculo de rentabilidad. Con esos datos vas a tu banco financiador y les presentas el proyecto.

Edición: También quería mencionar la sugerencia de Dirk sobre la compra de departamentos individuales. Pero como ya se ha tratado el tema, no necesito añadir nada más. ¡Deberías considerarlo de todas formas!

El sueldo y el capital propio obviamente son mejorables. Encontrar inquilinos en esta zona cerca
de Múnich normalmente no debería ser un problema.

Sobre financiación me mantengo al margen, eso seguro lo responden nuestros expertos bancarios con gusto.

Pero ten en cuenta: solo con tu sueldo no puedes compensar un impago de alquiler ni formar las reservas necesarias. Si fuera tan fácil, habrías encontrado mucha más información en Internet

Saludos, experto en construcción

Hola gente,

gracias ya por las muchas respuestas y sugerencias.

Una venta del valor del terreno (150.000.-180.000€) no es una opción, ya que está relativamente cerca de
la casa de mis padres. El terreno desgraciadamente no está directamente en Múnich, sino a unos 30 km al oeste de allí,
sin embargo con conexión cercana al tren y a la autopista.

Si se miran los números puros (como profano), todo parece muy atractivo.
Ya que la construcción completa de la casa debería estar pagada con los ingresos por alquiler después de unos 15 años.
(Suponiendo, por supuesto, que no haya impagos de alquiler, nómadas o algo similar), encontrar inquilinos probablemente
sea el menor problema, tal como está el mercado actualmente.

Saludos