Garaje vecino delimitante (construcción antigua) con una altura de 3,6 m

Estimado foro,

mi esposa y yo hemos adquirido recientemente un terreno con una casa que necesita ser demolida. Queremos cumplir nuestro sueño de una casa nueva construida desde cero. Antes de la compra, revisamos las cosas habituales:

[*]No hay cargas antiguas en el registro de la propiedad
[*]No hay gravámenes inscritos
[*]No hay acuerdos documentados con los vecinos
[*]No es zona de caída de bombas
[*]No hay tanque de aceite olvidado en el suelo
[*]El plan de desarrollo está en línea con el tipo de casa que planeamos y no hay restricciones inusuales

Todo en verde, sin perfil de riesgo llamativo.

Después de una primera consulta con una empresa constructora y los primeros planos para la nueva construcción, al arquitecto se le ocurrió al pasar que el garaje del vecino está construido justo en la línea limítrofe (no es problema, por ahora), pero es claramente más alto de 3 m. Medimos: 3,5 m. Según la ordenanza estatal de construcción, sólo se permiten 3 m.

Bueno, a nosotros no nos molesta, pero la oficina de construcción probablemente no aprobaría la solicitud para la construcción nueva porque, debido a la altura del garaje vecino, ahora se debe cumplir una distancia de 6 m a la línea limítrofe. Eso haría que nuestro estrecho terreno no tuviera valor y no sería una opción para nosotros. La construcción antigua que necesita demolición está a 3 m de la línea limítrofe.

Al parecer, el garaje vecino nunca fue autorizado y, como ya se mencionó, no hay gravámenes ni acuerdos. Visualmente, al pasar se nota claramente que el garaje supera los 3 m, pues está contiguo a la casa del vecino.

¿Cómo evalúan ustedes la situación? ¿Tienen experiencias en este tema?

Solo quiero realizar el proyecto de la casa en paz y tener la menor fricción posible.

Si la solicitud de construcción es rechazada por el garaje, ¿no debería la oficina de construcción teóricamente exigir la demolición o una "corrección" del garaje al vecino? ¿Con un cierto plazo?

Muchas gracias por sus opiniones

Después de la primera consulta con una empresa de construcción y las primeras planificaciones para el nuevo edificio, al arquitecto le llamó la atención al pasar que el garaje del vecino está construido justo en la frontera (por ahora no es un problema), pero tiene una altura claramente superior a 3 m. Medimos: 3,5 m. Según el código de construcción estatal, solo se permiten 3 m.

Bueno, a nosotros no nos molesta, pero la supervisión de obras probablemente no aprobaría la solicitud de construcción para el nuevo edificio debido a que, por la altura del garaje vecino, ahora se debería respetar una distancia de 6 m desde el límite. Eso haría que nuestro estrecho terreno perdiera valor y no sería una opción para nosotros. La edificación antigua que requiere demolición está a 3 m de la frontera.

Probablemente el garaje del vecino nunca fue aprobado, y como ya se mencionó, no existen cargas de construcción ni acuerdos. Visualmente, al pasar, se nota claramente que el garaje supera los 3 m porque está directamente adosado a la casa del vecino.

Estimado señor premio Nobel, pero tiene que mejorar mucho su base de conocimiento parcial. Para el garaje del vecino se aplica una altura media de pared desde el terreno original de tres metros; lo mismo vale para el suyo, por cierto. Sin la asunción de superficies de distancia, una superación no genera desventajas para ustedes. Lo decisivo para una orden de demolición es la infracción en sí; su solicitud de construcción como mucho puede provocar que se haga pública.

Estimado señor galardonado con el Premio Nobel, pero aún debe mejorar considerablemente su base de conocimientos limitados. Para el garaje del vecino se aplica una altura media de pared desde el terreno original de tres metros; por cierto, lo mismo para el suyo. Sin la adopción de áreas de separación, una superación no resulta en desventajas para ustedes. Lo decisivo para una orden de demolición es la infracción como tal; su solicitud de construcción como máximo puede dar lugar a que se haga pública.

Estimado 11ant,

Muchas gracias por tu respuesta. La altura media de pared de 3 m no me es desconocida y también está así en la ordenanza estatal de construcción. Tal vez me expresé mal. La altura media de la pared del garaje del vecino es de 3,5 m. En nuestro terreno no hay ningún garaje.

¿Con "adopción de áreas de separación" te refieres a una carga de áreas de separación en nuestro terreno en nuestra contra? Aquí no existe nada al respecto. El vecino simplemente construyó sin respetar normas y hasta ahora a nadie le ha molestado.

¿Entiendo bien que en este caso la superación de la altura por parte del vecino no nos debe causar ninguna desventaja, especialmente en una solicitud de construcción? ¿Esa es tu opinión o hay referencias al respecto?

Gracias y saludos cordiales

El garaje del vecino probablemente nunca fue aprobado y, como ya se mencionó, no existen cargas administrativas ni acuerdos. Visualmente, al pasar, se nota claramente que el garaje mide más de 3 metros, ya que está justo contiguo a la casa del vecino.

Una construcción ilegal podría, en ciertas circunstancias, ser legalizada si el entorno o los vecinos no presentan objeciones.

¿No debería la autoridad de construcción teóricamente exigir la demolición o una "corrección" del garaje del vecino? ¿Con un plazo determinado?

Según sé, sí. La autoridad de construcción debería ordenar la demolición, y yo, como vecino/propietario, también lo esperaría. Pero no esperaría simplemente, ni siquiera a que mi solicitud de construcción sea rechazada por esa razón, sino que acudiría a la oficina de urbanismo. Por supuesto, no para denunciar, sino para explicar vuestra situación y luego evaluar las posibilidades. Al final, a vosotros no os molesta realmente la altura; pero eso no tiene ninguna importancia para esta situación. Vosotros no sois relevantes, "solo" la ley.

Solo quiero realizar el proyecto de la casa en paz y tener el menor roce posible en cualquier parte.

Sí, eso es delicado. A ojos del causante, seguramente vosotros seréis los... causantes - como muy tarde cuando reciban una carta de la oficina de construcción. Por vuestra compra y vuestro proyecto de construcción, posiblemente hayáis arruinado la posible buena vecindad para ellos. Actualmente, veo una solución o un punto de apoyo para la "salvación" en términos de colaboración solo con la confrontación directa "entre vecinos", es decir, sin papeles burocráticos bajo el brazo - llamar a la puerta, presentarse (que de todos modos corresponde antes de construir la casa), charlar y luego plantear adecuadamente el problema de ellos. Aun así, el “pato caliente” lo situaría tácticamente en la autoridad.

Antes de conocer el plan de desarrollo y las cotas de referencia, no diré nada por ahora. ¿Quizás incluso quieras rellenar allí? ¿El topógrafo ya ha medido el terreno? Eso también debería haberlo detectado.

¿Te entiendo bien que en este caso la superación de altura del vecino no debe causarnos ninguna desventaja, especialmente en una solicitud de construcción? ¿Es esa tu opinión o hay referencias al respecto?

Actualmente 12.952 Me gusta son la única referencia de mis fans para mi opinión, que sin embargo no tiene efecto vinculante para ningún tribunal [hheh]. La superación de altura del vecino - siempre que realmente sea un hecho - en ningún caso es perjudicial o impedimento para vuestra solicitud de construcción. Puedes echar un vistazo al catastro para ver si existe allí (entonces probablemente ya estaría también medida, sin objeción efectiva a su altura). Ya has descartado la asunción de superficies de distanciamiento.

La altura media de la pared del garaje vecino es de 3,5 m.

Pero eso seguro que lo has medido actualmente, y ya no tienes a mano el terreno original. No se puede descartar que pueda ser "demasiado alta" conforme a las normas.

Hasta ahora veo, en el peor de los casos, el garaje ilegalmente alto, pero la autoridad competente inactiva, lo que podría no importarte. Tampoco has alegado una sombra proyectada sobre tu deseado lugar para tomar el sol. Y tu temor de que se derive una demanda de un retranqueo de seis metros hacia ti lo considero una alucinación alfa sin base legal reconocible.