Grundsätzliche Fragen zur Finanzierung

[DerStefan81]

Erstmal hallo an alle.

Ich lese schon länger im Forum mit. Nun habe ich ein paar grundsätzliche Fragen zur Finanzierung.

1. Wird die Restschuld monatlich oder jährlich neu berechnet?
Wenn es monatlich ist, ist es normalerweise grundsätzlich bei allen Banken so?

Unsere Bank verkauft in unserem Ort Grundstücke in einem Neubaugebiet.
Laut diversen Immobilienfinanzierungsvermittlern wie z.B. DTW oder Dr. Klein liegt der Zins bei folgenden Parametern bei ca. 1,8%:

Gesamtkosten: 520t€
Objektwert: 480t€
Kreditbedarf: 295t€
Beleihung: < 70%
Sollzinsbindung: 20 Jahre
Tilgung: 3,5%

Die anbietende Bank verkauft das Grundstück nur unter der Voraussetzung, dass ich dort alles finanziere. Ein Verkauf des Grundstücks an mich mit meinem Eigenkapital wurde abgelehnt.

Die Bank hat mir einen Kredit mit einem Zinssatz von 2,6% eff. Angeboten.
Ist es normal, dass der Unterschied zwischen Immobilienfinanzierungsvermittlern und lokal ansässigen Banken so weit auseinander liegt?
Welche Möglichkeiten zur Verhandlung hätte ich um den Zins zu reduzieren?

Viele Möglichkeiten werde ich wohl auf dem aktuellen knappen Verkäufermarkt nicht haben.

Bin für alle Anmerkungen dankbar.

 

[Fuchur]

Das Angebot ist schon fast frech, offensichtlich will man noch was extra verdienen statt den Kaufpreis hochzusetzen. Oder es wird eine Provision verrechnet.

Mit verhandeln wirst du nicht weit kommen. Ich sehe nur zwei Optionen wenn es das Grundstück sein soll: a) möglichst hohe Sondertilgungsmöglichkeit und die dann jährlich voll ausnutzen; b) kurze Zinsbindung und dann nach Ablauf kündigen.

 

[DerStefan81]

Ich gehe davon aus, dass die Bank kräftig verdienen will.
Das Grundstück wird man bei der aktuellen Marktlage wohl auf jeden Fall loswerden.
Der Kaufpreis des Grundstücks ist zzgl. Maklerprovision.
Ich würde gerne hier bauen, es kommen mir jedoch Zweifel.
Zu a) Sondertilgung wird vereinbart, wird jedoch nicht maximal ausnutzbar sein.
Zu b) Natürlich könnte ich eine Zinsbindungsfrist von 10 Jahren abschließen, mit dem wahrscheinlichen Risiko, dass die Zinsen in 10 Jahren höher wie 2,6% sind.

 

[Fuchur]

Das Zinsrisiko kann dir natürlich keiner vollständig nehmen und auch sorgt eine Umschuldung für weitere Kosten (Grundschuldumtragung).

In 10 Jahren hast du dann aber einen Beleihungsauslauf <60% und bekommst beste Konditionen. Ich dachte auch eher an 5 Jahre, bis dahin "dürfte" sich das Zinsrisiko in Grenzen halten. Wirkliche Alternativen hast du sonst kaum. Wobei jährlich 5% sondertilgen auch schon bald dein Eigenkapital einbringt.

 

[DerStefan81]

Mit knapp 70% Beleihungsauslauf bekomme ich ja schon fast die besten Konditionen, nur nicht bei dieser Bank und dem Grundstück (Heimatort).
Ich denke nicht, dass ich ein Angebot über 5 Jahre bekomme, da sich die Bank ja dann schon denken kann, dass dann bei denen nicht Anschlussfinanziere.
Jetzt sind die Zinsen schon so niedrig, da wollen alle auf Krampf mitverdienen.

 

[Zaba12]

Der Zinssatz bei den Voraussetzungen ist schon unverschämt. Variante 3 wäre wohl weitersuchen :-(