Nebengelass als Kellerersatz, gibt es rechtliche Probleme?

[venraij]

Ich plane gerade einen Neubau. Dabei will ich aus mehreren Gründen auf einen Keller verzichten (Grundwasser, Kosten, Vermeidung von Treppen). Daher benötige ich natürlich Ausgleichsfläche. Hierzu habe ich an einen Anbau gedacht.

In dem Anbau soll sich befinden: Waschküche, Vorrat, wenn möglich Technikraum (ist das baurechtlich möglich?), und evtl. noch ein Hobbyraum.

Nun ist mir ein Anbau in der gleichen Qualität wie das Haupthaus einfach zu teuer.

Ich habe über Alternativen nachgedacht: Beispielsweise habe ich einen Händler für Beton-Fertiggaragen angefragt. Nach seiner Aussage verkauft er auch häufig Nebengelasse die auch Wärmegedämmt sind, die zu diesem Zweck verwendet werden können. Das „Gebäude“ wäre dann thermisch von dem Haupthaus getrennt (durch eine Tür) aber mit dem Haus verbunden. Mit einer Styropordämmung von 10 cm versehen. Hat ein Flachdach, das begrünt werden sollte und evtl. auch teilweise als Dachterrasse dienen kann. Soll auch mit Fenstern, Elektro und Heizung aus dem Hauptgebäude versehen werden.

Fragt man bei einer Hausbaufirma ab raten, die einem in der Regel sofort davon ab und vertreten die Meinung: „Das wird nicht billiger, wenn Sie den Innenausbau dazurechnen.“

Ich denke da man Keller auch für deutlich unter 1000€/qm angeboten bekommt und die Qualität bzgl. Wärmedämmung etc. nicht den gleichen Ansprüchen genügen muss, sollte dies eigentlich ein günstige Alternative sein.

Meine Fragen hierzu wären:

• Ist das Baurechtlich und/oder technisch problematisch.
• Ist ein Nebengelass ein privilegiertes Gebäude, darf man es in den Bauabstandsflächen errichten?
• Würden sich andere technische Lösungen rechnen, wie Beton-Fertigteile (einzelne Wände statt einem fertigen „Kasten“), Ortbeton, Massivfertighausteile wie Blähton, normale Mauerung etc.
• Was sind eure Erfahrungen/Meinungen in diesem Punkt?

Ich habe schon mal gesucht aber noch keinen Thead gesehen der sich um dieser Thema kümmert. Dabei hätte ich gedacht das das ein übliches Problem ist, wenn man ohne Keller bauen möchte.

Danke schon mal,
Andreas

 

[Bauexperte]

Hallo,

In dem Anbau soll sich befinden: Waschküche, Vorrat, wenn möglich Technikraum (ist das baurechtlich möglich?), und evtl. noch ein Hobbyraum ... Nun ist mir ein Anbau in der gleichen Qualität wie das Haupthaus einfach zu teuer ... Beispielsweise habe ich einen Händler für Beton-Fertiggaragen angefragt ...
Fragt man bei einer Hausbaufirma ab raten, die einem in der Regel sofort davon ab und vertreten die Meinung: „Das wird nicht billiger, wenn Sie den Innenausbau dazurechnen.“

Die vertretene Meinung ist richtig. Du kannst in diesem Bereich "nur" sparen, wenn Du den Anbau selbst mauerst; dazu muß Dir Dein Anbieter die Bodenplatte gießen, die Statik liefern und der Rest ist keine Hexerei ... wenn Du auf die Begehbarkeit verzichtest, welche - btw. - in der vorgeschriebenen Abstandsfläche 3.00 m eh nicht erlaubt ist und ihn eben nicht auf die Grenze stellst.

Ich denke da man Keller auch für deutlich unter 1000€/qm angeboten bekommt ....

Ja, erinnere mich an die Werbung ... da stehen dann 4 unverbundene Wände (insgesamt 50 qm/GF) und sonst nichts ....

Ist ein Nebengelass ein privilegiertes Gebäude, darf man es in den Bauabstandsflächen errichten?

Dadurch, daß der Anbau zwingend gedämmt werden muß, ist es nicht erlaubt, ihn auf die Baugrenze zu setzen. Bei Unsicherheiten gibt die entsprechende Landesbauordnung Auskunft.

Ich habe schon mal gesucht aber noch keinen Thead gesehen der sich um dieser Thema kümmert.

Du solltest aber schon viel zu Abstandsflächen gelernt haben

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[DG]

Hallo,

der Raum ist so wie Du es beschrieben hast bauordnungsrechtlich wie ein Wohnraum zu betrachten und daher nicht privilegiert.

Daher muss der Raum selbst 3m Anstand zur Grenze haben oder muss per Baulast auf dem Nachbargrundstück gesichert werden.

Ausnahmen bestätigen die Regel, für mehr Infos benötige ich Pläne vom BV.

MfG
Dirk Grafe

 

[venraij]

Okay, Danke schon mal für die Auskunft. Den Anbau in Randbebauung zu erstellen ist vielleicht auch nicht so wichtig und praktisch, da man dann auch Einschränkungen bzgl. Fenster etc. hat und das dann auch wieder dem Zweck der besseren Beleuchtung zu wieder läuft

Ich bin nach dem Durchblättern der Bauordnung nur zu der Auffassung gelangt dass ein Gebäude, dass keine Aufenthaltsräume enthält, in den Vorzug eines privilegierten Gebäudes fällt.

Aber auch wenn ich auf die Randbebauung verzichte bleibt dass Problem des doch sehr hohen Anspruchs auf die Dämmung etc. von dem Anbau. Dies macht bei reiner Nutzfläche nicht unbedingt so viel Sinn.
Da man ja meist bei einem Hausbau finanzielle Einschränkungen machen muss sehe ich hier immer noch Einsparpotenzial, wenn man mit gewissen Einschränkungen leben kann. Zumal in dem angestrebten Baugebiet Keller eher nicht empfohlen werden wegen drückenden Grundwasser.

Besagter Betonfertigteileanbieter sagte ja auch dass er diese Lösung häufig anbietet. Es macht ja ausder Überlegung Sinn da man mir ausgebaute Keller angeboten hat die mit einer doppelten so großen Grundfläche (der des Hauses) weit weniger als die Hälfte kosten, da stell sich mir die Frage:
a) Ist so eine Lösung zulässig, b) wenn ja welche Einschränkungen würde eine solche Lösung darstellen welche Räume, Anlagen dürften nicht in dem Gebäude platziert werden und c) welche anderen preisgünstigen Alternativen gäbe es?

Ich verstehe schon dass wenn man einen Wohnraum wie im Wohnhaus will eben auch die gleichen Kosten hat, aber gilt das auch bei weniger Anspruchsvoller Nutzfläche?

 

[DG]

Ich bin nach dem Durchblättern der Bauordnung nur zu der Auffassung gelangt dass ein Gebäude, dass keine Aufenthaltsräume enthält, in den Vorzug eines privilegierten Gebäudes fällt.

Wenn Du das ganz genau wissen willst, musst Du in die Landesbauordnung BB schauen. In NRW fallen unter die nicht privilegierten Räume zB auch Technikräume (Heizung) oder auch eine nicht zugelassen Nutzung, d.h., wenn in einer grenzständigen Garage (dauerhaft) etwas gelagert wird, das dort nicht gelagert werden darf, verliert die Garage streng genommen ihre Privilegierung auf Grund der geänderten/nicht zulässigen Nutzung.

Aber auch wenn ich auf die Randbebauung verzichte bleibt dass Problem des doch sehr hohen Anspruchs auf die Dämmung etc. von dem Anbau. Dies macht bei reiner Nutzfläche nicht unbedingt so viel Sinn.

Das hängt wohl davon ab, was Du dort lagern willst.

MfG
Dirk Grafe