ypg
2016-06-26 22:23:28
- #1
这里是一些最常见的原因，说明为什么建房通常比预估的更贵，从而导致建房需要昂贵的追加融资——这些是来自论坛和现实生活的总结性思考，也包括亲身经历的情况。
1. 计算基础错误
最好的也是最糟的例子是那些以目录价格为基础的业主，他们去银行时被告知房屋建设还会产生x、y、z等费用。这些费用加起来进行融资。然后在施工准备、合同谈判和开工过程中发现，目录价格并不包含预期的配置。
如果只是听别人说的价格而没有自己核实，也会得到错误的基础。
如果业主将合同中的某些工种从基本配置中剔除，因为他们认为网购更便宜，那么当浴缸的支架、密封圈、隔热材料、管道和排水等缺失时，不应感到惊讶。如果不仅是烟囱本身，还需要计算保护板、管道和与烟囱的连接，烟囱也会变得更贵。这些重要项目——仅举例——往往在计算中缺失。
2. 辅助建筑费用计算不全
大多数房屋供应商会列出一份针对最常见辅助建筑费用的小计算。这些辅助费用主要包括必要的费用，比如建筑许可、测量和接入费用。也常包含通道铺砖等必要工作。
但通常未列出的是：建筑监督专家、额外土方工程、运往垃圾场的运输、土壤检测、围栏、绿化、入口平台、房屋周边等。如果忘记了一个较大的项目，后果很严重。
3. 土方工程令人意外的问题
“土方工程包含在房价内！”这句话常见且常听。业主往往只部分解释施工和服务说明，问题在于细节：……包含到30厘米……因此预留用于特殊配置的资金可能已经被土方工程消耗殆尽。
4. 施工和服务说明不完善
建房通过工作合同和施工服务说明进行约定。但几乎所有业主都无法判断施工服务说明中的各项条目。
看起来一切合理且连贯：底板、窗户、屋顶和品牌供暖设备都有提及。但存在漏洞，比如“标准电气”很少包含卫星天线或局域网电缆，浴室的台阶没有列出，庭院外水龙头也是如此。现在有些公司为了保持房价低廉，在施工服务说明中省略了工地设施、集装箱或施工厕所的服务。
因为“交钥匙”很少包括油漆和地板装饰，所以例如屋檐下方的板材可能需要业主自行刷漆。
无知不能免除成本。
4. 特殊配置细节规划不准确
作为知情的业主，知道一切都会花钱，应提前询问特殊配置费用。因此知道阁楼卷帘、彩色贴膜窗户、瓷砖的平方米单价和插座的附加费，并将这些纳入预算。后来发现询问的卷帘只能手动操作，彩膜窗户配白色卷帘不好看，所选瓷砖的铺设还需额外收费，包括彩色填缝剂和精美不锈钢角线，也忘记了大量卤素或LED射灯比普通天花板灯位更贵。
5. 未计入的价格上涨
那些很早就了解地板费用的业主，在开工时惊讶于价格已变动。地板每平方米不再是30欧，而是35欧。
如果与建筑师合作，5%的价格上涨对于25万欧元的项目就是12500欧元，对于30万欧元的总成本则是15000欧元！
6. “人只建一次房！”
大多数业主一生只建一次房，想一直住到老，后来可能传给子孙。
因此，除了通常多余的地下室，建造了一个独立单元，以备孩子以后入住，儿童房设计过大，预留了阁楼厨房、桑拿、卫生间和地下室第二个独立入口；以防某天需要这些空间。
7. “没有步入式淋浴的房子就是社会住房”
有些业主建房是为了展示自己挣来的财富，在熟人和同事间炫耀、竞争。
因此，很快陷入需要的豪华配置成本陷阱，这些配置没人真正需要，但被认为是“必备品”，各项仅增加1000欧元，但累计起来可能超过10000欧元，这些东西并非生活必需，房屋质量也未必会提高。费用最大驱动因素是浴室。
当朋友圈中很多人在建房时，压力更大。如果夫妻意见不合：一方坚持冬季花园是最大梦想，另一方愿意为了露台让步。
8. 错误的自助工程
有时银行为了贷款计算，对缺少的2万欧元标注为自助工程，使计算对得上或利率更优。开工前很少考虑这些工作自己是否能完成。
计算显示，节省2万欧元人工费，大约需要10周时间（20000欧/50欧时薪=400小时，40小时周工时是10周），如果真的像技术熟练的工人一样快。
另一种情况是自助工程是依赖朋友、父亲或其他帮手的技术，可因为疾病或时间不足，他们没办法帮忙。
结果是本计划的自助工程由专业人员完成，人工费推高总成本。
9. 错误计算自助工程费用
“这桶油漆不贵！”“20欧一平米复合地板，100平米就是2000欧。”
相信低于10欧元的折扣店油漆会满意是错误的。第一面墙就会发现油漆不遮盖或不好操作。还需要底漆、可能的研磨剂、石膏，工具、工作材料、大梯子甚至小脚手架。费用常常达到四位数。如果涉及墙纸，会更贵。
同理，复合地板不仅需要考虑隔音垫、垫块和踢脚线，废料也必须计算。地毯还要看织法，可能需要多买备用卷量。
10. “我们以后慢慢来！”
开始阶段放弃车棚，只做地基准备是合理且深思熟虑的。汽车可以长时间停露天。
但很多人说的其实是指花园和铺砖。他们不愿多年通过窗户看到工地。第一缕阳光下来时，就会渴望一个漂亮的露台。每天把院子里的沙子带进门口也令人烦躁。如果没钱了，就得追加融资。
11. “我们靠现有工资支付”
奠基宴、贷款利息、工地设施、新灯具家具、厨房、浴室镜和洗手台、小树、搬家，这些都可以靠工资支付。人们忘了工资不是无底洞，生活开销、房租和生活费用在建房期间仍需支付。还得考虑往返工地汽车增加的成本。
很多人犯错，把太多“其他费用”压在太少钱上。
12. 建筑延期
有些人以为合同中关于延期交房的条款能保护他们，允许对建筑商罚款。但极少如此，天气导致的延期不算。建筑商的物流通常已极限，不会有太多意外。恶劣天气施工不推荐，需要干燥时间，因此建筑商受保护。
业主如果过早退租，则产生未预算的酒店费、家具存储费和运输费。
13. 计算不存在的钱
现有房产未按预期价格售出，甚至未售出，导致资金短缺。
有些业主期望亲戚提供资金援助，也许曾被许诺，但援助资金可能低于预期或全无。遗产可能要几年后才能到账。
1. 计算基础错误
最好的也是最糟的例子是那些以目录价格为基础的业主，他们去银行时被告知房屋建设还会产生x、y、z等费用。这些费用加起来进行融资。然后在施工准备、合同谈判和开工过程中发现，目录价格并不包含预期的配置。
如果只是听别人说的价格而没有自己核实，也会得到错误的基础。
如果业主将合同中的某些工种从基本配置中剔除，因为他们认为网购更便宜，那么当浴缸的支架、密封圈、隔热材料、管道和排水等缺失时，不应感到惊讶。如果不仅是烟囱本身，还需要计算保护板、管道和与烟囱的连接，烟囱也会变得更贵。这些重要项目——仅举例——往往在计算中缺失。
2. 辅助建筑费用计算不全
大多数房屋供应商会列出一份针对最常见辅助建筑费用的小计算。这些辅助费用主要包括必要的费用，比如建筑许可、测量和接入费用。也常包含通道铺砖等必要工作。
但通常未列出的是：建筑监督专家、额外土方工程、运往垃圾场的运输、土壤检测、围栏、绿化、入口平台、房屋周边等。如果忘记了一个较大的项目，后果很严重。
3. 土方工程令人意外的问题
“土方工程包含在房价内！”这句话常见且常听。业主往往只部分解释施工和服务说明，问题在于细节：……包含到30厘米……因此预留用于特殊配置的资金可能已经被土方工程消耗殆尽。
4. 施工和服务说明不完善
建房通过工作合同和施工服务说明进行约定。但几乎所有业主都无法判断施工服务说明中的各项条目。
看起来一切合理且连贯：底板、窗户、屋顶和品牌供暖设备都有提及。但存在漏洞，比如“标准电气”很少包含卫星天线或局域网电缆，浴室的台阶没有列出，庭院外水龙头也是如此。现在有些公司为了保持房价低廉，在施工服务说明中省略了工地设施、集装箱或施工厕所的服务。
因为“交钥匙”很少包括油漆和地板装饰，所以例如屋檐下方的板材可能需要业主自行刷漆。
无知不能免除成本。
4. 特殊配置细节规划不准确
作为知情的业主，知道一切都会花钱，应提前询问特殊配置费用。因此知道阁楼卷帘、彩色贴膜窗户、瓷砖的平方米单价和插座的附加费，并将这些纳入预算。后来发现询问的卷帘只能手动操作，彩膜窗户配白色卷帘不好看，所选瓷砖的铺设还需额外收费，包括彩色填缝剂和精美不锈钢角线，也忘记了大量卤素或LED射灯比普通天花板灯位更贵。
5. 未计入的价格上涨
那些很早就了解地板费用的业主，在开工时惊讶于价格已变动。地板每平方米不再是30欧，而是35欧。
如果与建筑师合作，5%的价格上涨对于25万欧元的项目就是12500欧元，对于30万欧元的总成本则是15000欧元！
6. “人只建一次房！”
大多数业主一生只建一次房，想一直住到老，后来可能传给子孙。
因此，除了通常多余的地下室，建造了一个独立单元，以备孩子以后入住，儿童房设计过大，预留了阁楼厨房、桑拿、卫生间和地下室第二个独立入口；以防某天需要这些空间。
7. “没有步入式淋浴的房子就是社会住房”
有些业主建房是为了展示自己挣来的财富，在熟人和同事间炫耀、竞争。
因此，很快陷入需要的豪华配置成本陷阱，这些配置没人真正需要，但被认为是“必备品”，各项仅增加1000欧元，但累计起来可能超过10000欧元，这些东西并非生活必需，房屋质量也未必会提高。费用最大驱动因素是浴室。
当朋友圈中很多人在建房时，压力更大。如果夫妻意见不合：一方坚持冬季花园是最大梦想，另一方愿意为了露台让步。
8. 错误的自助工程
有时银行为了贷款计算，对缺少的2万欧元标注为自助工程，使计算对得上或利率更优。开工前很少考虑这些工作自己是否能完成。
计算显示，节省2万欧元人工费，大约需要10周时间（20000欧/50欧时薪=400小时，40小时周工时是10周），如果真的像技术熟练的工人一样快。
另一种情况是自助工程是依赖朋友、父亲或其他帮手的技术，可因为疾病或时间不足，他们没办法帮忙。
结果是本计划的自助工程由专业人员完成，人工费推高总成本。
9. 错误计算自助工程费用
“这桶油漆不贵！”“20欧一平米复合地板，100平米就是2000欧。”
相信低于10欧元的折扣店油漆会满意是错误的。第一面墙就会发现油漆不遮盖或不好操作。还需要底漆、可能的研磨剂、石膏，工具、工作材料、大梯子甚至小脚手架。费用常常达到四位数。如果涉及墙纸，会更贵。
同理，复合地板不仅需要考虑隔音垫、垫块和踢脚线，废料也必须计算。地毯还要看织法，可能需要多买备用卷量。
10. “我们以后慢慢来！”
开始阶段放弃车棚，只做地基准备是合理且深思熟虑的。汽车可以长时间停露天。
但很多人说的其实是指花园和铺砖。他们不愿多年通过窗户看到工地。第一缕阳光下来时，就会渴望一个漂亮的露台。每天把院子里的沙子带进门口也令人烦躁。如果没钱了，就得追加融资。
11. “我们靠现有工资支付”
奠基宴、贷款利息、工地设施、新灯具家具、厨房、浴室镜和洗手台、小树、搬家，这些都可以靠工资支付。人们忘了工资不是无底洞，生活开销、房租和生活费用在建房期间仍需支付。还得考虑往返工地汽车增加的成本。
很多人犯错，把太多“其他费用”压在太少钱上。
12. 建筑延期
有些人以为合同中关于延期交房的条款能保护他们，允许对建筑商罚款。但极少如此，天气导致的延期不算。建筑商的物流通常已极限，不会有太多意外。恶劣天气施工不推荐，需要干燥时间，因此建筑商受保护。
业主如果过早退租，则产生未预算的酒店费、家具存储费和运输费。
13. 计算不存在的钱
现有房产未按预期价格售出，甚至未售出，导致资金短缺。
有些业主期望亲戚提供资金援助，也许曾被许诺，但援助资金可能低于预期或全无。遗产可能要几年后才能到账。