将现有物业用作自有资本？

大家好，

以下的想法最近困扰着我和我的妻子，我们非常希望能听到你们的看法：

关于我们：
三十出头，已婚，有一个孩子，签有无固定期限的劳动合同，家庭收入约5300欧元，生活开销约2600欧元（不包括房租）

资产状况：
我们拥有一处出租中的现有房产（目前市场价值约280,000欧元，净冷租金700欧元），尚欠贷款余额约50,000欧元。目前没有其他“流动”自有资金。

考虑：
由于孩子的缘故，我们需要扩大居住空间，正在考虑购买一套自有产权的公寓。我们还没有具体的目标房产，但在当前市场上，理想的房产约需500,000欧元，加上约40,000欧元的附加费用。

融资：
我们希望保留出租房产，将其作为新房贷款的自有资金。但问题是由于缺乏其他自有资金，我们仍需贷款约540,000欧元。你们认为银行是否有可能支持这样的计划，或者我们是否必须出售另一处房产？我们很难评估以我们的背景能获得的利率，因此也难以估算每月还款额。你们如何看待如果房地产市场下跌，银行可能要求额外担保的风险？此外，从长远来看，该房产预计通过未来的继承将完全偿清。

我们非常感谢任何评价、建议和推荐！

我这里看不到什么大问题。依我看，从税务角度来看，额外抵押产权公寓并以较低的还款额偿还是有意义的。这有点是在数字上做文章，而且不同银行的做法也不同。这个金额，例如15万欧元，按2%的还款率，你们可以作为自有资金投入到你们的住房中，并相应提高还款。每天可能有很多条件远不如你们的人签署类似的贷款。房地产市场未来大幅下跌的迹象目前还看不到。只要你们还款，银行就不会太在意这些。

你好，

你们一点现钱都没存吗？还是全部都投入到了出租的房产中。

关于转移到出租房产的事。这个想法不错，但如果不能向税务局清楚解释新旧之间的关系，就会被拒绝。

关于转移到出租的房产。是个不错的主意，但如果不能向税务局清楚地解释新旧之间的关系，就会被拒绝。

税务局起初不能阻止任何人自由处置自己的财产。其实也可以不必投入那么多资金在这套房子里，而是把钱留着。界限实际上是第42条AO，即滥用安排。但只有在没有其他合理理由的情况下才会被认定为滥用——而这里并非如此。在这方面还常见所谓的夫妻摇摆。一个配偶将自己的股份卖给另一个，比如再次举例150,000欧元，并为此担保贷款。这是通行做法，完全合法，税务局对此无能为力。

我们拥有一处已出租的现有房产（当前市场价值约28万欧元，净冷租金700欧元），剩余贷款约5万欧元。没有其他“流动”的自有资金。

流动资金是指可以流动并能从A转移到B的资金。混凝土资产不属于此类。

税务局起初不能禁止任何人自由支配自己的财产。毕竟，到目前为止，也不必在这套房子上投入那么多钱，可以把钱保存在银行里。界限实际上总是第42条AO，即滥用安排。但只有在没有其他合理原因的情况下才会存在滥用情况——这里并非如此。与此相关的常见做法还有所谓的夫妻轮换。一方将自己的股份卖给另一方，比如我们再次以15万欧元为例，并为此抵押贷款。这是常见的做法，完全合法，税局对此无能为力。

关键在于资金的用途。如果你抵押出租的房子以便从银行获得更好的利率，并用这笔钱建造自己的私人住宅，那么这也是你的私人娱乐，因为费用（利息）不是用于获取、保障和维护收入。
如果你抵押房子以购买另一套出租的房产，那么这笔费用可以作为广告费用，因为钱是用来支付一处能产生收入的房产。

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