在赠与/用益权/租赁之前占有 - 缺点？

在出租的公寓中，可以通过冷租金确定用益权价值。
如果现在以非常低的租金将公寓租给自己的孩子，用益权价值也会暂时降低。
在赠与时，赠与税是从公寓价值中扣除用益权价值。
用益权价值低的话，赠与价值就高。
如果赠与价值超过40万欧元，则需缴纳赠与税（公寓价值 - 用益权价值 > 40万欧元 = 赠与税）。
此时需要向税务局说明，目前的冷租金并不符合市场标准，因此用益权价值计算应基于假设的市场租金。
但是，如果公寓的市场价值并未明显超过40万欧元，则没有问题。

我实在想不出有什么缺点。带有用益权的公寓实际上几乎没有价值，因为不能出售。

这很大程度上取决于地理位置。特别是在高地价标准的地区。最近我有一个计算例子，一套市场价值40万欧元的公寓仍然有24万欧元的赠与价值，尽管赠与人（用益权持有人）只有40岁（大城市，公寓所在位置的地价标准为1200欧元/平方米）。

呼。

我明白如果赠与价值超过40万欧元，就需要缴纳赠与税/会需要缴纳赠与税。其余的说明我不是特别清楚。

我们暂时只是想确定并放心，孩子是否可以在所有手续（五月/六月）之前，先免费在公寓里住一到两个月，并且可以在社区正式登记，也就是说真的可以先搬进去。或者这在后续是否会有我们没有预料到的任何后果/影响/不利之处。

问候

这很大程度上取决于地段。特别是在高地价指导价的情况下。我最近做了一个计算例子，一套市场价值40万欧元的公寓，仍有24万欧元的赠与价值，尽管赠与人（终身收益权持有人）才40岁（大城市，公寓所在位置的地价指导价为每平方米1200欧元）。

让我看看我是否理解了：

你的“尽管”是指赠与人剩余寿命长，理论上应当导致较高的终身收益权价值，从而剩余的赠与价值较低，对吗？

但在你的例子中，由于“高地价”的原因，情况却并非如此。

对吗？

通过冷租金可以确定出租公寓的用益权价值。
如果现在以非常低的价格出租给自己的孩子，用益权价值也会暂时降低。在赠与时，赠与税是从公寓价值中扣除用益权价值的。因此，用益权价值低时，赠与价值就会很高。...
...

但是公寓实际上并没有出租。还没有。那我们的情况下用益权的计算方法不会不同吗？是根据公寓的价值来算吗？如前所述，出租计划是在赠与之后，1-2 或 3 个月后进行。不是之前。

让我看看我是否理解了：

你说的“虽然”是指赠与人剩余寿命长，实际上应该带来较高的用益权价值，因此剩余赠与价值较低，对吗？

但在你的例子中，由于“地价高”，情况却并非如此。

对吗？

基本上是这样。

但是这套公寓根本没有出租。还没有。那我们这种情况下，用益权的计算方法是不是不一样？是根据公寓的价值来算吗？正如我说的，出租要在赠与之后，大约1-2或3个月之后，而不是之前。

不，绝不会根据公寓价值来算。
要么根据自用节省的租金，届时会参考周边公寓的比较租金；要么如果住宅出租，则按实际租金计算。