Entrée avant donation / usufruit / location - inconvénients ?

Dans le cas d'un appartement loué, la valeur de l'usufruit peut être déterminée à partir du loyer hors charges. Si l'appartement est maintenant loué très bon marché à son propre enfant, la valeur de l'usufruit sera d'abord plus faible. Lors de la donation, pour la taxe sur les donations, la valeur de l'usufruit est déduite de la valeur de l'appartement. Avec une faible valeur d'usufruit, il reste donc une valeur de donation élevée. Si celle-ci dépasse 400 000 €, la taxe sur les donations doit être payée (valeur de l'appartement - valeur de l'usufruit > 400 000 € = taxe sur les donations). Il faudrait alors expliquer à l'administration fiscale que le loyer hors charges actuel n'est pas conforme au marché et qu'il convient donc d'appliquer un loyer fictif du marché pour le calcul de la valeur de l'usufruit. Mais si la valeur marchande de l'appartement n'est pas nettement supérieure à 400 000 €, il n'y a pas de problème.

Je ne peux pas imaginer d'inconvénient à ce sujet. L'appartement avec l'usufruit ne vaut pratiquement rien de toute façon, car il n'est pas vendable.

Cela dépend beaucoup de l'emplacement. Surtout avec des valeurs foncières élevées. J'avais récemment un exemple de calcul où un appartement avec une valeur marchande de 400 000 € avait encore une valeur de donation de 240 000 €, bien que le donateur (titulaire de l'usufruit) ait seulement 40 ans (grande ville avec une valeur foncière à l'emplacement de l'appartement de 1200 €/m2).

Puuh.

Je comprends qu'il faut/ faudrait payer des droits de donation si la valeur donnée dépasse 400k€. Les autres explications ne sont pas très claires pour moi.

Nous voulons d'abord simplement être sûrs et tranquilles, pour savoir si l'enfant peut d'abord vivre gratuitement pendant 1-2 mois dans l'appartement avant toutes les formalités (mai/juin) et s'inscrire officiellement dans la commune, c'est-à-dire vraiment emménager d'abord. Ou si cela aurait derrière des conséquences/effets/inconvénients que nous ne percevons pas.

Cordialement

Cela dépend beaucoup de la situation. En particulier avec des valeurs foncières élevées. J'avais récemment un exemple de calcul où un appartement avec une valeur marchande de 400 000 € avait encore une valeur de donation de 240 000 €, bien que le donateur (titulaire de l'usufruit) n'ait que 40 ans (grande ville avec une valeur foncière dans le quartier de l'appartement de 1200 €/m2).

Voyons si j'ai bien compris :

Par "bien que", tu veux dire que la longue durée de vie restante du donateur devrait en fait entraîner une valeur d'usufruit élevée et donc une faible valeur résiduelle de donation, n'est-ce pas ?

Et cela, dans ton exemple, ce n'est pas le cas en raison d'une "valeur foncière élevée".

C'est exact ?

Pour un appartement loué, la valeur de l'usufruit peut être déterminée à partir du loyer net.
Si l’appartement est maintenant loué très bon marché à son propre enfant, la valeur de l'usufruit sera également d'abord plus faible. Lors de la donation, la valeur de l’usufruit est déduite de la valeur de l’appartement pour le calcul des droits de donation. Avec une faible valeur de l’usufruit, il reste donc une valeur de donation élevée. ...
...

Mais l’appartement n’est pas du tout loué. Pas encore. L’usufruit ne sera-t-il pas alors déterminé autrement dans notre cas ? À partir de la valeur de l’appartement ? Comme dit, la location ne doit intervenir qu’après la donation, dans 1, 2 ou 3 mois. Pas avant.

Voyons si j’ai compris :

Par "bien que", tu veux dire que la longue durée de vie résiduelle du donateur devrait en fait entraîner une valeur élevée de l’usufruit et donc une faible valeur résiduelle de la donation, n’est-ce pas ?

Et ceci, dans ton exemple, n’est pas le cas à cause d’une "valeur élevée du terrain".

C’est exact ?

Oui, en principe oui.

Mais l’appartement n’est pas du tout loué. Pas encore. L’usufruit ne sera-t-il pas alors déterminé différemment dans notre cas ? D’après la valeur de l’appartement ? Comme je l’ai dit, il est prévu qu’il soit loué après la donation, dans 1 à 3 mois. Pas avant.

Non, jamais d’après la valeur de l’appartement.
Soit d’après le loyer économisé en cas d’usage personnel, on prend alors un loyer de référence issu d’appartements environnants, soit d’après le loyer réel si l’appartement est loué.