450平方米山坡地上的带附属公寓的独栋住宅

大家好，

我之前一直只是默默关注者，现在想拿出我们自己的房屋设计方案进行讨论。希望能得到毫无保留的批评以及大家的想法和建议。

我们是一个有四个孩子的拼凑家庭（三个孩子一直在家），计划在北莱茵-威斯特法伦州建一栋带套房的单户住宅。我们去年年初购买了一块位于经典新建小区、带坡地的地皮，期间和一位女建筑师共同设计出一个房屋方案。我们设计的是一个极其简单的建筑体量（四面墙加一个屋顶）和一个高效的平面布局。我们将设计方案提交给了几家成品房企业，请求他们进行成本估算，希望预算能支持“房屋的扩展”。但是现在我们面对报价，发现即使是最小的户型设计也已经超出预算。我们的预算大约是55万欧元，包括房屋及相关建设费用（不含土地）。对于套房，我们本希望利用KfW 40 EE等级的两倍KfW补贴，共67500欧元来增加预算。但事情就是如此。

或许我们在初步成本估算时有些天真。无论如何，我们正在重新考虑设计方案，并在考虑放弃地下室。

现在请毫无顾忌地提出批评和真实的看法吧。:)

规划方案/限制条件

土地面积 450平方米

坡地 是，北坡（从街道向南-西南方向）坡度约1.5米，范围在建筑框架内（计划建筑面积内约一米）

建筑基底系数 ？规划方案中没有明确规定

容积率 0.4

建筑边界和建筑线 正面（街道侧）宽19.5米，后方区域17米宽，深14米

边界限建 有

车位数量 主住宅2个，套房1个

建筑层数 2.5层

屋顶形式 坡屋顶

风格 经典风格

朝向 屋脊线西北-东南

最大高度/限定 最大屋脊高度距一层楼地面9.5米（该高度不得比街道参考点高0.5米以上）

其他要求 侧面退距3米，街道退距3.5米

业主需求

风格及建筑类型 简单、经济的建筑体量，坡屋顶

地下室及楼层 带套房的地下室，总共2.5层

人数及年龄 5-6人家庭：父母38岁和36岁，四个孩子7岁、4岁、两岁、两岁，家庭计划已经超出目标且结束了 :) 地下室住着奶奶

房间需求（底层和上层） 约140-150平方米：厨房、客厅、1间主卧、3间儿童房、1间客卧/工作室/拼凑工作室，2个卫生间

地下室有家务间

办公室 需要1间灵活房间

每年来访的过夜客人 10人

开放式或封闭式结构 形式服从功能

保守还是现代建筑方式 嗯，这里具体指什么？

开放式厨房，烹饪岛 开放式厨房与餐区连通（可设烹饪岛），但与客厅隔开

用餐人数 6-8人

壁炉 无

音乐/立体声墙 客厅设电视墙

阳台、屋顶露台 带顶露台通向花园，厨房设传菜窗

车库、车棚 有绿化屋顶及额外储物间的车棚最好

家庭菜园、温室 在地块边界设小型家庭菜园

房屋设计

设计者 一位自由职业女建筑师，与一家成品房企业合作，且方式较为DIY

最满意部分及原因 空间利用高效。尽管设计紧凑，但对空间需求尤其是房间数量全部满足

不满意部分及原因 底层空间尤其可以更宽敞，地下室及储藏空间可更大

建筑师报价预估 无

包含设备的价格上限 55万欧元加上KfW补贴（如果还有的话）

首选采暖方式 空气-水热泵

若需放弃，哪些细节或扩建可舍弃

- 可以舍弃的： 很不情愿地放弃独立的父母卧室区

套房也在考虑放弃范围内

底层的推拉门是设计沟通失误造成的，可以去掉

- 不能舍弃的： 房间数量

为什么设计成现在这样？

方案基本由我们自主设计，建筑师做了一些优化调整。我们的重点是将所有空间要求融合在一个紧凑的平面内，适合小地块。另外，我们作为四个孩子的父母，也希望有自己的小天地。

用130字总结，设计方案最核心/基本的问题是什么？

我们的房屋设计方案是否因预算限制而失败？你们会怎样改动，为什么？

你好，

第一批报价大概是多少？
我无法判断你们需要削减多少。

我觉得父母浴室在客用卫生间旁边有点奢侈。可以考虑把淋浴间放到客用卫生间，甚至可能安装两扇门，这样卧室也能直接进入。
这样可能节省大约一万元。

然后可以把衣帽间取消，技术室改到一楼。
这样整个地下室就可以取消了。
不过现在的问题是，奶奶怎么办？
这方面你需要多说明一些。
她必须/应该/可以一起搬进去吗？
她会带来自有资金还是需要付房租？

如果你们搬到地下室的公寓里去（对我来说拥有自己的空间是完全可以理解的），因为奶奶并不一定非得跟着来（无障碍老年人设计反正看起来也没有，空间都很拥挤），而那个不常住的小孩搬到一楼，户型图还能稍微简化一下，你们试过了吗？一楼的全浴室也可以完全取消，浴缸可以改放到本来就相当空的儿童浴室里。

非常感谢您的建议。


我认为我们处于供应商的中等价格区间。我们的报价在520000到550000欧元之间，不包括土方工程、外部设施、房屋接入费用、车棚、露台等。然后还有一些价格较高的例外。
大致的计划是奶奶搬进附属公寓，并在这里支付租金。这样可以覆盖每月的杂费。不过我们设计附属公寓的平面图是为了普通租户，因此如果“奶奶住进来”的计划最终失败，奶奶和我们之间不会有相互的义务或依赖关系。


有趣的想法。我打算找机会再仔细考虑一下。
同时我们也考虑到，附属公寓的租金收入会带来更高的总收入，因此公寓的额外费用几乎可以自我承担。

不过我们也要牢记，套内公寓的租金收入会带来更高的整体收入，因此公寓的额外费用几乎可以自我抵消。

如果你在论坛浏览，应该很快就能打消通过套内公寓轻松赚钱的念头 ;)

如果你在论坛里横向阅读，这颗由出租夹层用来赚钱的牙齿应该能很快被拔掉 ;)

在我的粗略计算中，估计每月350欧元的冷租金，在假设2%的利率和同等比例的还款情况下，大约产生了10万欧元的额外融资额度。这大致相当于地下室楼层的改建费用。因此，只要计划中包含地下室，月度负担大致相同。
在我看来，如果不建地下室而是直接盖在地基板上，计算方式则完全不同。这样一来，根据我的户型设计，我需要昂贵的地下室替代空间，而Hausbautraum20关于一楼设置技术间的建议可能是解决方案。
关键是我们这块地是否适合用地基板建设。我担心，地基板的成本优势可能会被额外的园林景观建设费用所抵消。