独栋房屋融资950,000欧元；贷款金额750,000， 自有资金200,000

大家好，

我和我妻子有机会从私人手中购买一栋2017年建造的独栋住宅。我们已经寻找了2-3年，但巴伐利亚州的地段，尤其是慕尼黑周边地区，简直是一场灾难。现在，我们终于有了一个绝佳的机会，在距离慕尼黑50公里、人口约8000人的小镇买一栋房子。因为我们俩对这栋房子都非常兴奋，有可能因为情绪因素而做出不完全理性的决定——就是因为非常想要——所以决定在你们论坛里征求意见，看我们打算做的事情到底是否合理。

关于我们的一般情况：

[*]你们是谁？
Matthias 和 Luisa，2019年结婚
[*]你们几岁？
32岁和30岁
[*]有孩子吗？
有，一个6个月大的女儿
[*]计划要孩子吗？
是的，至少再要一个，而且很快
[*]你们的职业是什么？
都是公务员老师
[*]工作时间是多少？
全职和育儿假期间

收入和资产情况：

[*]你们的收入是多少（税前/税后）？
我：税后3600欧，妻子全职理论上也是这个数，但由于育儿假和兼职，目前税后1800欧，至少到2024年。新学年开始妻子将以兼职回归这部分工作。我们的孩子将由奶奶两天半天照顾。未来3-4年我们的家庭收入至少在5600欧左右（不含奖金和退税）。等孩子上幼儿园后，妻子很可能会增加工作量，家庭收入预计会明显增加（至少500欧）。我们的收入每年平均增长近2%，且每三年提升一个等级（约100欧税后）。可预见的未来，我们的家庭收入会大幅增加。孩子如进入中学，妻子计划恢复全职工作。
[*]有多少儿童津贴？
219欧
[*]你们有多少自有资金？
22万欧（其中17万是自己存的，5万欧由岳父母补助）
[*]计划在买房项目中投入多少自有资金？
20万欧，因此需要贷款75万欧。

未来的家庭开支：

由于我们之前没有记账，因此我对我们的月支出进行了估算，或对之前没有过的支出进行了预估。

[*]固定支出
私人健康和护理保险两份：466欧
各类保险（公务伤残险、责任险、家财险、法律保护险）：100欧
订阅、手机、网络、广播费：135欧

总计：701欧

[*]预计每月房屋附加费用：

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采暖费	180.00欧
电费	120.00欧
水费	120.00欧
供暖维护费	40.00欧
街道清扫费	25.00欧
垃圾费	30.00欧
房屋建筑保险	100.00欧
地税	70.00欧
人行道清扫费	10.00欧
烟囱清扫费	10.00欧
维修储备金	200.00欧

合计：905欧

可变费用：

食品（零售价）	600.00欧
休闲、娱乐、度假	300.00欧
个人护理、健康	100.00欧
日用品、家具	100.00欧
服装、鞋类	200.00欧
住宿、餐饮	100.00欧
交通工具及维修	450.00欧

合计1850欧元，所有数字都非常慷慨（至少目前），我们现在实际花费明显要低得多，较大的假期也只能暂时推迟。这方面有很大节约空间。我认为房屋附加费有意略高估。唯一令人担忧的是汽车支出。我们拥有两辆车（旅行车和大众高尔夫），车况良好（3万和8万公里），车龄2年和6年，但总会有突发状况……必要时可以动用住宅维修储备金。房子才4年，状况极好，材料也很高档，希望头几年不会出现大额维修。

减去我列出的所有支出（5600欧收入 - 3456欧支出），还剩2144欧用于还贷。我们愿意承担这笔款项，因为a) 认为预算很谨慎且考虑了节约空间，b) 家庭收入未来可望提升，c) 我们也能节俭生活几年。

你们怎么看？你们觉得会很冒险吗？有没有什么重要事项被我们遗漏？

关于房产：

[*]土地面积是多少？
约700平方米
[*]新房还是旧房（建造年份）、房型？
2017年建的新房，全地下室
[*]有车库吗？
双车库
[*]房子多大？（居住面积/使用面积）
225平方米
[*]土地和房屋竣工后的市场价值？
不确定，但经过多年深入调研，市场价肯定超过100万欧。

购买费用：95万欧含所有附加费用（稍有优惠）

其他费用：

[*]厨房费用
带电器的整体厨房，市价3万欧包含在购房价内
[*]家具、灯饰、装饰
衣帽间的灯和内置柜包含在购房价内，我们几乎所有家具会从现租住的房子搬过来，都是新的且高质量

费用汇总：

[*]总成本
95万欧
[*]可扣除自有资金
20万欧
[*]融资金额
75万欧

通过我父母的一位非常熟悉的朋友（他可能也欠他们人情），我们基本已经获得了一个贷款承诺：利率1.05%，期限20年（私人银行）。期满时，如果每月偿付2200欧，还余约33.5万欧未还清，不含提前还款。虽然头几年无法大量提前还款，但我们以后重返全职工作时，希望可以加速还款。仅凭职级提升和约2%的年薪增长，15年后我们俩全职的净收入合计预计约1万欧。通过各种提前还款，余额预计远低于30万欧。届时我们52岁和50岁，还有足够时间偿还后续贷款……

你觉得这样可行吗？还是会哪里有很大的顾虑？我还没提到一个事实，其实我们双方父母随时可以提供经济支持，但我们并不打算依赖他们。

说的有点长了。非常感谢你们读完，我们真的很期待你们的建议、提示、疑虑和问题。

致以问候，

Luisa 和 Matthias

几个问题：
2017年和新建房？
私人卖的吗？他们为什么卖？他们卖得低于价值吗？如果是，为什么？有鉴定师介入吗？
保姆奶奶们会住得多远？

关于融资我能提供的信息很少。这个金额让我个人感觉不太好——但我们每个月得到的工资远远达不到你们的水平。

我觉得你们每个月的房屋附加费用设定得有点高。
总体来看，可能还有某些项目没计算进去……不过某处应该会抵消这些。

但是：

我们几乎所有的家具都是从现在租住的公寓带过来的，因为都是新的且高品质。

家用物品，家具（HW）
100,00 €

这两点有矛盾！你们的公寓有多大，能让你们满意地布置一个超过200平方米的房子？
我告诉你们：愿望会出现，新的采购也会有。这不会只停留在一个100欧元的边桌上。然后是花园家具、烧烤架、割草机等等。我不想小气或者夸张，但如果买市面上所有的东西，每月花费可能轻松达到1000欧元。
不过也许这是被高估了，因为你们有自有资金，还能额外预留2万欧元（包括预算里的窗帘等）。
看看其他专家是怎么看的吧。

嗯，凭这个工资你们存了不少钱。是怎么做到的，难道你们是免租住的吗？

嗯，5600和75万债务。对我来说太多了，但毕竟是慕尼黑周边。

从3600欧元的净收入中，你可以直接扣除466欧元的私人医疗保险费，这样你的收入大约是3100欧元，这肯定不算差，但我认为这明显不足以申请75万欧元的贷款，尤其是你们很快会有两个孩子，你的妻子只能做兼职。你妻子也必须支付466欧元的私人医疗保险费。她在育儿假期间收入1800欧元，因此剩下1400欧元，总家庭净收入接近5000欧元——甚至还不到这个数。

即使你妻子开始兼职，收入也不会增加太多——你们将不得不长期用5000欧元维持生活。对于两个孩子来说，这个收入绝对可以接受，但对于75万欧元的贷款来说，显然远远不够。

你们还比较年轻，还有几年时间还款，会有一笔不错的养老金，老年时应该不会有太多担忧，但我认为主要问题是在每月的还款额上。

如此高的贷款金额，如果按2.5%的还款比例，每个月大约需要还2200欧元。这已经很沉重了，特别是当还有两个孩子的时候。

正如你所说，你们年老时肯定不会有问题，但我觉得接下来的几年会非常非常艰难。

我觉得最多贷款60万欧元比较合适。

不过，如果你们确实坚持要进行这项计划，我建议你们可能要包含免费的还款比例调整条款，最开始几年可以少还一些，然后等家庭净收入增加后再好好还款。不过我个人对此还是没有什么好感觉。

实际上，贷款金额对你们的收入来说太高了。至少对于目前现有的收入来说是这样。如果很快还要有一个孩子，那情况不会好转，反而会更紧张。毕竟新的育儿津贴是按兼职工作计算的。

但另一方面……如果家庭收支平衡呢？有很大的潜力，未来情况会明显好转。
肯定会是比较拮据的几年，直到你妻子再次工作。

关于工资调整：我也以为随着时间推移情况会缓解。我是按照TV-L工资标准发薪，税后收入和你差不多。但说实话……由于最高税率，薪资上涨2%实际上只带来很少的实际收入，几乎无法抵消通货膨胀。今年光能源（电费、燃气、加油）这项就涨了10%，结果那1.3%的涨幅差不多就没了。我当然不是公务员，公务员情况可能好一点（没有养老保险扣款）。
如果还有晋升，加薪自然更好，那是能真正留下来的收入。

你们的房屋杂费我觉得定得特别高。
但我觉得休闲和度假这项预算非常少。所有的出游和活动都要算在这吗？四人去浴场、动物园或室内游乐场就要花50到100欧元。假期只能是在挖沙湖边上过了。
你们似乎没有什么爱好吧？
四个人200欧元的服装预算也算合理。如果我看看换季时给我两个女儿买衣服的花费……哎。
移动费用是否足够，几乎无法评估。你们需要开多少车？燃油费用占多少？我一辆车月均1200公里行驶，税费、保险、维修和油费至少要花250到300欧元。去工作的路程远吗？
完全没见到儿童看护费用这项。你们根本不用托儿所吗？这费用多少？伙食费呢？不能完全靠奶奶帮忙，老人家也可能会有身体状况。我妈妈不到60岁，曾突发重病，根本没法帮我照看孩子（反而成了负担），治疗失败的话几个月内就可能不在人世了……她现在康复了，但结果可能完全不同。

一个拥有700平方米土地的一户住宅，在你们那儿这个价格听起来真是个便宜货。那种机会真的不多。或者说有什么陷阱？

我看到这个数额也会觉得不安。
但我们两个都是公务员，所以当然也考虑过/计算过关于晋升和加薪的事情。
我想你们也是这么想的，20年后我们都会有更多的收入，后续贷款其实应该没问题。
最初几年带孩子可能会比较辛苦。所以我可能会选一个稍微“低一点”的还款额，然后再额外还款。

总体来说，这个数额确实吓人。
但如果你们两个都健康，可以并且愿意这么努力工作，恐怕还是能应付得来。
我唯一想到的是：我们周围也有些中学老师，但孩子刚入小学时，他们通常比之前工作时间少。那边的托管在每个社区都不一定安排得好。
还有我不太理解你说的每周两天工作。我们认识的中学老师们，如果是半职，一般得上四天班。运气好一点或工作时间少一点可能是三天。而其他上午则需要用来备课、批改作业……我的意思是，也许你还得为托儿所多准备350欧元？有两个孩子情况可不会更简单。